Mál nr. 97/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. janúar 2020

í máli nr. 97/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila hjá C að fjárhæð 5.200.000 kr. auk dráttarvaxta frá 22. september 2019, allt að frádreginni innborgun að fjárhæð 2.143.494.

Með kæru, dags. 1. október 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Kærunefnd ítrekaði beiðni um greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 17. október 2019. Með því bréfi fékk varnaraðili frest til 25. október 2019 til að skila greinargerð og var hann upplýstur um að kærunefnd tæki málið til úrlausnar að þeim tíma liðnum á grundvelli þeirra gagna sem lægju fyrir. Greinargerð varnaraðila barst ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2016 til 30. mars 2026 um leigu varnaraðila á húsnæði sóknaraðila að D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna vanskila á leigu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa lýst yfir riftun á leigusamningi aðila 22. ágúst 2019. Um hafi verið að ræða tvo leigusamninga, annars vegar um íbúðir að D, og hins vegar um íbúðir að E. Ástæða riftunarinnar hafi verið veruleg vanskil á húsaleigu og  varnaraðili hafi ekki orðið við skriflegum áskorunum sóknaraðila um greiðslu leigu.

Samdægurs hafi sóknaraðili gert kröfu til vátryggingarfjárhæðar með tjónstilkynningu og hún verið send með tölvupósti. Vátryggingin sé eingöngu til tryggingar efnda á húsaleigusamningi um D, en varnaraðili hafi vanefnt að leggja fram sambærilega tryggingu vegna E. Í tjónstilkynningunni komi fram að varnaraðili hafi vanefnt leigusamninginn verulega hvað leigugreiðslur varði, svo mjög að riftun hafi verið lýst yfir. Á þessum tímapunkti hafi vanskilin verið eftirfarandi:

1. Vanskil leigu, sem varnaraðili hafi gefið út skuldabréf vegna, samkvæmt viðauka við leigusamning, dags. 31. janúar 2019. Þessi vanskil vegna D hafi nánar tiltekið verið:

   eind. 22.10.2018        1.235.160 kr.

   eind. 12.11.2018        1.266.177 kr.

   eind. 05.12.2018        1.221.125 kr.

   eind. 12.11.2018        1.101.580 kr.

   Samtals                      4.784.042 kr.

2. Ógreidd húsaleiga vegna ágúst 2019: 2.939.095 kr.
3. Þá sé ótalinn kostnaður við innheimtu og riftun, auk þess sem vátryggður hafi átt eftir að fá hið leigða afhent. Kostnaður vegna þessara liða hafi því ekki enn legið fyrir.

Þar sem tjón sóknaraðila hafi þegar numið hærri fjárhæð en heildarfjárhæð vátryggingarinnar hafi verið gerð krafa í heildarfjárhæð hennar.

Svar hafi borist frá C með tölvupósti, sendum 5. september 2019, en með þeim tölvupósti hafi afstaða varnaraðila verið framsend. Hún hafi í stuttu máli verið sú að samþykkja greiðslu vegna leigu fyrir ágúst 2019 en hafna öðrum liðum. Greiðsla vegna ágústmánaðar hafi verið innt af hendi 25. september 2019 og sé í kröfugerð þessari tekið fullt tillit til þeirrar innborgunar. Kröfu vegna skuldabréfsins hafi verið hafnað með rökum á þá leið að útgáfa skuldabréfsins hefði verið gjörningur og fullnaðaruppgjör leiguskuldar, sem þar hafi fallið undir, hefði ekki verið borin undir tryggingarfélagið.

Heildarfjárhæð vátryggingarinnar sé 5.200.000 kr. og í kröfugerð í máli þessu hafi verið tekið tillit til innborgunar sem sé vegna leigu íbúða á D fyrir ágústmánuð 2019. Ágreiningur snúist því um bætur vegna vanskila, sem fyrrnefnt skuldabréf hafi verið gefið út fyrir, ásamt öðrum kröfuliðum.

Skuldabréfið hafi verið gefið út vegna vanskila á leigu. Gerður hafi verið sérstakur viðauki við leigusamninginn vegna þessa, en hann sé meðal viðhengja með tjónstilkynningunni. Í 2. og 3. gr. viðaukans séu tilgreindar þær skuldir, sem skuldabréfið skyldi gefið út fyrir, og sé ekki ágreiningur um þær. Í 3. gr. segi:

Með framangreindu hefur verið náð utan um langvarandi vanskil leigu. Leigureikningar sem gefnir verða út eftirleiðis skulu greiddir á réttum tíma. Sama á við um afborganir á skuldabréfi samkvæmt gr. 2 b). Vanskil á greiðslu afborgana á skuldabréfinu teljast vera vanskil á leigu samkvæmt leigusamningnum. Verði vanskil veitir það leigutaka rétt til hvers kyns vanefndaúrræða samkvæmt húsaleigusamningi og viðaukum, auk húsaleigulaga.

Samkvæmt þessu geti það ekki verið skýrara að vanskil á skuldabréfinu teljast vera vanskil á leigu. Varnaraðili geti ekki haldið öðru fram. Því til viðbótar skuli bent á að skuldabréfið hafi verið gefið út að hans frumkvæði sem liður í því að ná utan um skuldir varnaraðila þar sem hann hafi ekki getað greitt á réttum tíma. Viðtaka skuldabréfsins af hálfu sóknaraðila hafi því verið viðleitni til að fá varnaraðila til að greiða leiguskuld sína. Sóknaraðili hefði eðli máls samkvæmt frekar kosið að fá skuldina greidda án þess að til skuldabréfs þyrfti að koma. Varnaraðili viti vel að áður en viðaukinn hafi verið undirritaður 31. janúar 2019 hafði fulltrúi hans og lögmaður verið í umfangsmiklum samskiptum þar sem varnaraðili hafi fullvissað lögmanninn og sóknaraðila um að hann gæti ekki greitt leiguna öðruvísi. Allt þetta ár hafi aðilar verið í áframhaldandi tölvupóstsamskiptum, þar sem varla hafi liðið mánuður án þess að reka hafi þurft á eftir greiðslum og semja um nýja gjaldfresti, auk þess sem formlegar greiðsluáskoranir hafi ítrekað verið sendar. Viðbárur varnaraðila hafi jafnan verið þær að áætlanir hefðu brugðist og hann gæti greitt meira en hann hafi gert. Að endingu hafi farið svo að sóknaraðili hafi gefist upp og rift leigusamningnum.

Að þessu athuguðu og með vísan til ákvæða viðaukans um að vanskil á skuldabréfinu teldust vera vanskil leigu, þá telji sóknaraðili að engin leið sé til að fallast á þá viðbáru varnaraðila sem hér sé til umfjöllunar. Hún fari þvert gegn því sem aðilar hafi samið um. Ekki sé heldur um að ræða að móttaka á skuldabréfinu hafi gert stöðu vátryggjandans á nokkurn hátt verri en hún hefði ella verið, þ.e. án viðtöku á skuldabréfinu. Í skilmálum F um leiguvernd, sem gildi um tryggingina, séu varúðarreglur í 7. gr. Viðtaka á skuldabréfinu geti með engu móti talist brot á varúðarreglum og hafi því ekki verið haldið fram. Eins og áður segi hafi viðtaka á skuldabréfinu verið viðleitni til að fá vanskilin greidd. Fulltrúi varnaraðila hafi gengist í sjálfskuldarábyrgð fyrir greiðslu skuldabréfsins sem hafi aukið líkurnar á endurheimtum bréfsins frá því sem ella hefði verið.

Varnaraðili hafi skilað hinu leigða 3. september 2019, kl. 14:30. Á næstu dögum hafi húsnæðið verið yfirfarið og sett í sölumeðferð, jafnframt því sem leigumöguleikar hafi verið kannaðir. Nú hafi verið gengið til samninga við nýjan leigutaka, en áður en nýtt leigutímabil hefjist samkvæmt samningi við hann þurfi hann að afla tilskilinna starfsleyfa og sé það í umsóknarferli. Fyrirhuguð afhending til nýs leigutaka sé 1. nóvember 2019 og verði húsnæðið án leigutekna þangað til. Sé þá ótalinn kostnaður og fyrirhöfn þessu tengt. Tjón vegna þess að varnaraðili hafi ekki getað staðið í skilum felist því einnig í missi leigutekna í september að fjárhæð 1.960.000 kr. og október 2019 að fjárhæð 1.120.000 kr., að minnsta kosti. Tjón eingöngu vegna þessa, miðað við tvo mánuði, sé þannig 3.080.000 kr. sem sé varlega áætlað.

Varnaraðila hafi verið ljóst að sóknaraðili yrði fyrir þessu tjóni og við því hafði hann sjálfur margsinnis varað sóknaraðila. Það hafi verið óumflýjanlegt.

Varnaraðili hafi samþykkt að bera kostnað vegna innheimtu, samninga- og skjalagerðar og hafi reikningur á hendur honum verið gerður 31. maí 2019 að fjárhæð 300.000 kr., auk virðisaukaskatts. Varnaraðili hafi ekki greitt þann reikning að neinu leyti. Þannig hafi sá kostnaður lent á sóknaraðila, auk kostnaðar vegna samskipta, innheimtu, riftunar og uppgjörs eftir 31. maí 2019, samtals að fjárhæð 1.476.307 kr.

Varðandi reikningsfjárhæðina athugist að lögmaður sóknaraðila hafi allt þetta ár unnið mjög náið að lausn þessara mála. Vart hafi liðið gjalddagi öðruvísi en að hann hafi þurft að koma að því máli, minna á og greiða úr. Tölvupóstar og bréf sem hafi gengið á milli séu taldir í hundruðum. Þá hafi miklir hagsmunir verið í húfi af riftuninni, tryggja rétt skil og hámarka endurheimtu leigu, meðal annars með kröfugerð á hendur C og svo framvegis.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið nemi tjón sóknaraðila vegna vanefnda varnaraðila á leigusamningnum um D eftirfarandi fjárhæðum:

1. samkvæmt skuldabréfi: 4.784.042 kr.
2. vegna ágústmánaðar 20192.143.494 kr.
3. vegna september og október 2019 (í kjölfar riftunar) 3.080.000 kr.
4. vegna kostnaðar við lögmannsaðstoðar1.476.307 kr.

                        Samtals                                              11.483.843 kr.

Vátryggingarfjárhæð sé 5.200.000 kr. Þá sé í kröfugerð tekið tillit til 2.143.494 kr. innborgunar 25. september 2019. Heildartjón sé þannig langt umfram vátryggingarfjárhæðina, en mál þetta snúist eingöngu um hana.

III. Niðurstaða            

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því úrlausn málsins byggð á þeim gögnum og sjónarmiðum sem sóknaraðili hefur lagt fyrir nefndina.

Samkvæmt leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 5.200.000 kr. fyrir réttum efndum á samningnum en um var að ræða tryggingu sem keypt var af C. Sóknaraðili hefur gert kröfu í trygginguna vegna vangreiddrar leigu og kostnaðar vegna innheimtu leigunnar. 

Í 39. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að áður en afhending hins leigða fari fram sé leigusala rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laga þessara eða almennum reglum.

Í 40. gr. húsaleigulaga er kveðið nánar á um tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi. Þar segir í 2. tölul. 1. mgr. að trygging geti verið sjálfskuldarábyrgð þriðja aðila, eins eða fleiri. Í 6. tölul. sömu málsgreinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. laganna.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Samkvæmt gögnum málsins rifti sóknaraðili leigusamningi aðila 22. ágúst 2019 vegna vanefnda varnaraðila á leigugreiðslum og gerði kröfu í tryggingu varnaraðila með tölvupósti sama dag. Leiguhúsnæðinu var skilað 3. september 2019. Þannig er ljóst að krafa sóknaraðila í trygginguna kom fram innan lögbundins frests, sbr. 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Kröfu sóknaraðila hafnaði varnaraðili með tölvupósti, sendum 5. september 2019, og var kæra móttekin hjá kærunefnd húsamála 1. október 2019. Þannig er ljóst að ágreiningi aðila var vísað til nefndarinnar innan lögbundins frests, sbr. sama lagaákvæði.

Krafa sóknaraðila í tryggingu varnaraðila, dags. 22. ágúst 2019, var sundurliðuð þannig að ógreidd leiga vegna ársins 2018 væri samtals 4.784.042 kr. og jafnframt væri leiga vegna ágúst 2019 ógreidd að fjárhæð 2.939.095 kr. Þá var tekið fram að ótalinn væri kostnaður við innheimtu og riftun sem lægi ekki fyrir. Í kæru segir að leiga vegna ágúst 2019 hafi þegar verið innt af hendi.

Ljóst er af gögnum málsins að aðilar komust að samkomulagi um að varnaraðili myndi greiða leiguvanskil ársins 2018 með skuldabréfi, sbr. viðkauki við leigusamning aðila, dags. 31. janúar 2019. Af viðaukanum er ljóst að móttaka skuldabréfsins sem greiðsla á leiguvanskilum var með fyrirvara af hálfu sóknaraðila og að litið yrði á greiðslufall á skuldabréfi sem greiðslufall á leigu, sem heimili sóknaraðila rétt til hvers kyns vanefndaúrræða á grundvelli húsaleigulaga. Kærunefnd telur því ekki unnt að fallast á með varnaraðila að trygging fyrir efndum á leigusamningi aðila taki ekki til téðra vanskila.

Ágreiningur í máli þessu er afmarkaður við kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila hjá C. Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum eru leiguvanskil vegna ársins 2018 að fjárhæð 4.784.042 kr.  Kærunefnd telur því að sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila til greiðslu þeirra. Sóknaraðili gerði áskilnað um kröfu vegna kostnaðar við innheimtu leigunnar í kröfu sinni í tryggingu varnaraðila. Í kæru sóknaraðila kemur fram að kostnaður vegna lögmannsaðstoðar sé 1.476.307 kr. Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga er leigusala rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða. Kærunefnd telur að kostnaður vegna aðstoðar lögmanns við innheimtu leigu falli ekki undir þetta ákvæði og því sé sóknaraðila óheimilt að ganga að tryggingu varnaraðila til innheimtu á þeim kostnaði. Þá fer sóknaraðili fram á leigugreiðslur vegna september og október 2019. Ekki verður þó ráðið af gögnum málsins að krafa sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna þessara greiðslna hafi verið gerð í samræmi við ákvæði 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga heldur hafi hún fyrst komið fram í kæru sóknaraðila í máli þessu. Þegar af þeirri ástæðu verður ekki fallist á kröfu þessa.

Að lokum gerir sóknaraðili kröfu um að varnaraðili greiði dráttarvexti frá 22. september 2019. Ákvæði 3. mgr. 5. gr. laga, nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu kveður á um að heimilt sé að reikna dráttarvexti frá og með þeimi degi þegar liðinn er mánuður frá því að kröfuhafi sannanlega krafði skuldara með réttu um greiðslu. Sóknaraðili krafði varnaraðila um greiðslu tryggingar 22. ágúst 2019 og er því rétt að reikna honum dráttarvexti frá 22. september 2019.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila hjá C að fjárhæð 4.784.042 kr. auk dráttarvaxta frá 22. september 2019.

Reykjavík, 15. janúar 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson