Mál nr. 23/2024-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 6. nóvember 2024
í máli nr. 23/2024
A ehf.
gegn
B og C.
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A ehf.
Varnaraðili: B og C.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila vegna kostnaðar við að endurnýja borðplötu sem og vegna leigu út uppsagnarfrest.
Varnaraðilar fallast á kröfu sóknaraðila vegna borðplötunnar en krefjast þess að kröfu hans um leigu út uppsagnarfrest verði hafnað.
Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 8. mars 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 25. mars 2024.
Viðbótarathugasemdir varnaraðila, dags. 2. apríl 2024.
Svör sóknaraðila, dags. 12. júlí 2024, við fyrirspurn kærunefndar.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 22. júlí 2024.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2023 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D í E. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á borðplötu á leigutíma sem og vegna leigu út sex uppsagnarfrest leigusamningsins, en varnaraðilar skiluðu íbúðinni 20. janúar 2024.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður borðplötu í eldhúsi hafi skemmst vegna umgengni varnaraðila og í rafrænum skilaboðum hafi þeir viðurkennt bótaskyldu en síðar fallið frá því.
Þá sé kveðið á um sex mánaða uppsagnarfest í leigusamningnum og í rafrænum skilaboðum sóknaraðila hafi verið áréttað að uppsögn hafi borist og að sex mánaða uppsagnarfresti lyki 31. maí 2024. Varnaraðilar hafi virt þetta að vettugi.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðilar kveðast hafa sagt leigusamningum upp með rafrænum skilaboðum. Í símtali við sóknaraðila 29. desember 2023 hafi varnaraðilar spurt hvort þeir gætu flutt fyrr út en uppsagnarfrestur kvæði á um og rift samningnum. Þeir hafi viljað miða við mánaðamótin febrúar/mars, en þeim hafi verið boðið að afhenda eignina 20. janúar sem þeir hafi þegið. Sóknaraðili hafi nefnt að með því hefði hann tíu daga til að finna nýja leigjendur frá 1. febrúar. Varnaraðilar hafi greitt fulla leigu fyrir janúar en flutt út 20. sama mánaðar, sbr. tilkynning þar um til sóknaraðila í sms skilaboðum sama dag.
F ehf. hafi síðan upplýst varnaraðila um kröfu sóknaraðila um skaðabætur vegna borðplötunnar með símtali sem og kröfu hans um leigu fram í tímann. Þeim hafi brugðið við það enda ekki í samræmi við það sem rætt hafði verið um. Varnaraðilar hafi talið munnlegan samning aðila, sem á hafi komist í fyrrnefndu símtali 29. desember, fullgildan.
F ehf. hafi sagt að varnaraðilar gætu hafnað kröfunum, enda vatnsskemmdirnar litið út eins og skemmdir eftir venjulega notkun. Varnaraðilar hafi farið í mótþróa þarna vegna borðplötunnar og hafnað kröfunni en þeir séu þó í dag tilbúnir að greiða kostnað vegna hennar.
Fyrirtækið hafi beðið varnaraðila um að hafa samband við sóknaraðila til að ná sáttum en hann hafi hvorki svarað síma né skilaboðum. Varnaraðilar hefðu aldrei flutt út hefðu þeir ekki verið vissir um að málið væri klárt og þeim þyki leitt að þarna sé verið að ræða um að krefja þá um leigu marga mánuði fram í tímann sem aldrei hafi verið rætt um fyrir húsnæði sem þeir hafi skilað 20. janúar. Þá hafi nýir leigjendur verið fluttir inn í byrjun mars samkvæmt Facebook síðu húsfélagsins.
IV. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lögðu varnaraðilar fram tryggingu sem þeir keyptu hjá F ehf. að fjárhæð 600.000 kr. Krafa sóknaraðila að fjárhæð 133.095 kr. vegna viðgerða á borðplötu er óumdeild og verður því fallist á hana. Eftir stendur ágreiningur um kröfu sóknaraðila um leigu út uppsagnarfrest.
Uppsögn leigusamnings skal vera skrifleg og send með sannanlegum hætti, sbr. 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, og á grundvelli 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. sömu laga er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings á íbúðarhúsnæði sex mánuðir af beggja hálfu. Fyrir liggja gögn sem sýna að varnaraðilar sögðu leigunni upp með skilaboðum 20. nóvember 2023 og kvað sóknaraðili þá að uppsagnarfrestur væri sex mánuðir og miðist við 1. desember sama ár.
Varnaraðilar greiddu leigu fyrir janúar 2024 en skiluðu húsnæðinu 20. sama mánaðar. Kveða þeir að aðilar hafi komist að samkomulagi um lok leigutíma þann dag í símtali 29. desember 2023. Fullyrðingu sinni til stuðnings leggja varnaraðilar fram staðfestingu á að aðilar hafi rætt saman í síma þann dag og sms samskipti þeirra frá 23.-25. janúar 2024. Kemur þar meðal annars fram að sóknaraðili væri búinn að fara í íbúðina og hafi gert athugasemdir vegna rafmagns, borðplötu í eldhúsi og þrifa á tilteknum vegg. Varnaraðilar buðust til að þrífa betur en sóknaraðili svaraði því til að ef þeir væru sáttir við að sóknaraðili fengi nýja borðplötu á þeirra reikning þá væri hann sjálfur sáttur og myndi sjálfur þrífa. Þá bað hann varnaraðila að setja lykla í tiltekinn póstkassa. Sóknaraðili gerði enga athugasemd í þessum samskiptum við að íbúðinni hafi verið skilað 20. janúar sem rennir stoðum undir fullyrðingar varnaraðila um að samið hafi verið um að íbúðinni yrði skilað þann dag. Íbúðin fór svo í útleigu á ný 1. mars 2024 að sögn sóknaraðila. Sóknaraðili gerði kröfu í tryggingu varnaraðila hjá F ehf. vegna leigu út uppsagnarfrest sem og vegna borðplötunnar. Fyrirliggjandi samskipti aðila sýna að krafa vegna leigunnar kom varnaraðilum í opna skjöldu enda hafi þeir gert ráð fyrir að samkomulag væri með aðilum um að leigutíma lyki 20. janúar og fram kom að íbúðinni hefði ekki verið skilað hefðu þeir vitað af þessari kröfu. Telur nefndin að framangreind gögn styðji það að sóknaraðili hafi ekki gefið til kynna við skil íbúðarinnar eða í samskiptum aðila eftir skil hennar að hann teldi varnaraðila bundna af sex mánaða uppsagnarfresti eða að hann hygðist krefja þá um frekari leigu. Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að hafna beri þessari kröfu sóknaraðila.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ
Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 133.095 kr. úr tryggingu varnaraðila.
Reykjavík, 6. nóvember 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson