Mál nr. 25/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 25/2008

Stjórn húsfélags: Reikningar, framkvæmdir, ólögmæt seta stjórnar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 28. maí 2008, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, fyrrverandi formann húsfélagsins, C, fyrrverandi gjaldkera húsfélagsins, og D, formann húsfélagsins, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð formanns húsfélagsins, dags. 11. júní 2008, greinargerð fyrrverandi formanns og gjaldkera, dags. 12. júní 2008, athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 26. júní 2008, og athugasemdir fyrrverandi formanns og gjaldkera, dags. 30. júní 2008, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 19. september 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 18, byggt árið 1964, alls níu eignarhluta. Ágreiningur er um starfshætti fyrrverandi og núverandi stjórnar húsfélagsins vegna reikninga.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að álitsbeiðanda verði heimilt að sjá reikninga húsfélagsins.
2. Að stjórn sé óheimilt að hefja framkvæmdir án þess að boða til húsfundar.
3. Að kærunefnd gefi álit sitt á því hvort núverandi stjórn sé lögmæt.

Í álitsbeiðni kemur fram að nokkrir íbúar hússins vilji vita hvers vegna yfirlit frá bankanum stangist á við yfirlit frá fyrrverandi gjaldkera árið 2005. Íbúar hafi hvorki fengið að ræða né fengið útskýringar á reikningum frá árinu 2005. Þá hafi álitsbeiðandi ítrekað reynt að fá í hendur fundargerðir til að senda með álitsbeiðninni en hafi alltaf verið synjað.

Formaður húsfélagsins hafi ráðist í framkvæmdir á húsinu án þess að fá samþykki fyrir þeim á húsfundi. Aðalfundarstörfum árið 2006 sé ekki lokið og endurskoðandi hafi ekki viljað samþykkja bókhaldið fyrir árið 2006 og hafi formaður ætlað að halda framhaldsaðalfund sem ekki hafi verið gert.

Þá hafi ýmsar framkvæmdir verið gerðar á sameigninni en íbúar fái ekki upplýsingar um kostnað.

Á aðalfundi 2007 hafi formaður/gjaldkeri sagt að ekki hafi gefist tími fyrir framhaldsaðalfund 2006 og telur álitsbeiðandi ólöglegt að halda aðalfund 2007 fyrr en aðalfundi 2006 sé lokið. Þá hafi álitsbeiðandi ekki heldur fengið að ræða reikninga vegna framkvæmda árið 2007 á fundinum það ár.

Í greinargerð gagnaðila, þ.e. núverandi formanns húsfélagsins, kemur fram að ný stjórn hafi tekið við á aðalfundi 10. mars 2008 og hafi álitsbeiðandi verið kosinn í stjórn ásamt og núverandi gjaldkera. Varðandi reikninga áranna 2005 og 2006 hafi formaður í framhaldi af kærunni látið óháðan bókara fara yfir bókhaldið og hafi það reynst í mjög góðu lagi og engar athugasemdir komið fram sem máli skipti. Upplýsingar um framkvæmdir á stigagangi 2007 hafi legið fyrir á aðalfundi fyrir árið 2007 og hafi engar athugasemdir varðandi þær komið fram á þeim fundi.

Hvað varði fundargerðir og reikninga viti gagnaðili ekki annað en þeir hlutir standi öllum opnir sem eftir því leiti. Álitsbeiðandi hafi setið í stjórn húsfélagsins síðan í mars og hafi því verið í lófa lagið að skoða allt sem við komi húsfélaginu. Álitsbeiðandi hafi hins vegar sagt sig úr stjórn með bréfi sem barst gagnaðila 26. maí 2008.

Þá sé ekki vitað hvað álitsbeiðandi eigi við um framkvæmdir fyrrverandi formanns. Gagnaðili bendir á varðandi ólögmæta stjórn að stjórnin hafi verið kosin á aðalfundi 11. mars 2008, fundurinn hafi verið löglega boðaður, allir fulltrúar mætt og stjórnin kjörin einróma.

Álitsbeiðandi hafi óskað eftir skýringum á reikningum 2006 og hafi verið ætlunin að halda annan fund og skýra þá en af því hafi enn ekki orðið. Hins vegar hafi verið farið yfir þessa reikninga með bókara og hafi ekkert óeðlilegt komið í ljós enda allt bókhald til fyrirmyndar eins og bókarinn hafi orðað það.

Í greinargerð hinna gagnaðilanna, þ.e. fyrrverandi formanns og gjaldkera, er greint frá því að þeir hafi sagt sig úr stjórn á síðasta aðalfundi húsfélagsins sem haldinn hafi verið í febrúar 2008. Því hafi þeir engin gögn undir höndum. Á stjórnartíma þeirra hafi verið sami endurskoðandi öll árin og hafi hann aldrei gert athugasemdir eða óskað skýringa. Þess vegna hafi undirbúningur aðalfundanna alltaf verið með svipuðum hætti og tölur niðurgreindar í rekstrareiningar á annan hátt en á heildaryfirliti bankans. Bókhaldsmappa, sem innihaldi alla reikninga, hafi legið frammi á aðalfundi, þar sem eigendur séu boðaðir með tilkynningu, með minnst tíu daga fyrirvara ár hvert.

Varðandi fundargerðarbók hafi álitsbeiðandi óskað eftir ljósritum úr henni, en þar sem engin slík vél er til á heimili þeirra hafi liðið einhver tími þar til unnt var að útvega ljósritin. Álitsbeiðandi hafi verið látinn vita af því að ljósritin væru hjá þeim og hann gæti sótt þau en hann hafi aldrei látið sjá sig.

Varðandi framkvæmdir þá eru gagnaðilar ekki vissir hvað sé átt við. Ótal mörg störf þurfi að inna af hendi fyrir húsfélag þótt lítið sé og gagnaðilar hafi ekki talið að halda þyrfti fund í hvert sinn sem eitthvað þurfi að gera. Þessu sé erfitt að svara þar sem ekki komi fram í álitsbeiðni við hvað sé átt.

Benda gagnaðilar á að rétt sé að aðalfundur sem var haldinn var árið 2007 fyrir rekstrarárið 2006 hafi ekki verið kláraður hvað varði reikninga. Ekki hafði borist heildaryfirlit frá bankanum, því hafi niðurstöður rekstrareininga ekki verið í samræmi við það og því hafi verið stuðst við reikningsyfirlit bankans í staðinn. Á aðalfundinum hafi endurskoðandinn hins vegar afhent rekstraryfirlitið. Þá hafi staðið til að halda annan aðalfund stuttu síðar en vegna mikilla anna í starfi viðkomandi aðila hafi það ekki tekist eins til hafi staðið.

Um 200.000 króna mismunur á rekstrarárinu 2005 sé líklega vegna uppgjörs á láni sem dánarbú fyrri eiganda íbúðar álitsbeiðanda lagði inn og banki hafi tekið út til greiðslu á láninu. Þetta skýrist þannig að þegar íbúðir greiða upp sinn hluta af framkvæmdaláni þurfi fjárhæðin öll að fara inn á reikning húsfélagsins og bankinn sjái um millifærsluna út af reikningnum og uppgjör á láninu fyrir þann hluta sem sé verið að greiða upp.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að rétt sé að álitsbeiðandi hafi verið kosinn í stjórn húsfélagsins en hann taldi sér ekki fært að vera í stjórn.

Álitsbeiðandi telji að fyrrverandi endurskoðandi hússins hafi ekki getað samþykkt reikningana vegna þess að hann hafi aldrei fengið yfirlitin frá bankanum og einnig vegna þess að fyrrverandi gjaldkeri hafi sagt að hann væri með reikninga sem ekki væru í bókhaldinu.

Álitsbeiðandi telji núverandi stjórn ekki löglega vegna þess að síðasti framhaldsaðalfundur hafi aldrei verið haldinn og hafi fyrrverandi gjaldkeri aldrei gert grein fyrir framkvæmdum sem eigendur hafi aldrei fengið kostnaðaráætlun um.

Álitsbeiðandi og maki hans hafi keypt eign í X nr. 18 árið 2005 af dánarbúi og þekki hann því vel allar greiðslur úr dánarbúinu.

Álitsbeiðandi telur undarlegt að fyrrverandi gjaldkeri hafi sjálfur útbúið yfirlit í staðinn fyrir að nota heildaryfirlit bankans. Hann viti ekki betur en að fyrrverandi gjaldkeri vinni hjá endurskoðanda og hann eigi að vita að bankinn gefi út mánaðaryfirlit og einnig ársyfirlit. Á yfirliti því sem um ræði séu 199.990 krónur og langi álitsbeiðanda að vita hvenær þessi greiðsla hafi verið innt af hendi og hvert hún hafi farið.

Hvað varði afrit af fundargerð sem álitsbeiðandi hafi óskað eftir þá hafi honum aldrei verið sagt að hann gæti nálgast afritin. Sé fundargerðin til eigi að vera einfalt fyrir kærunefndina að fá fundargerðir vegna 2005, 2006 og 2007.

Í athugasemdum fyrrverandi gjaldkera og fyrrverandi formanns kemur fram að haldinn hafi verið húsfundur fyrr í júní 2008 vegna þessarar kæru og framkvæmda á lóð sem liggi fyrir í sumar. Allir hafi mætt sem til fundarins voru boðaðir. Þar hafi formaður gert grein fyrir öllu sem á undan hafi gengið varðandi álitsbeiðni og tekið fram að utanaðkomandi aðili hafi yfirfarið bókhaldið og gert grein fyrir þeim athugasemdum sem fram komu í álitsbeiðninni og að ekkert óeðlilegt væri að finna í bókhaldi húsfélagsins.

III. Forsendur

Samkvæmt 6. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er stjórn húsfélags skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, efnahag og fjárhagsstöðu. Eigendur hafa rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara, en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni. Af hálfu gagnaðila hefur þessi skylda verið viðurkennd og í raun á það bent að öll gögn húsfélagsins hafi ætíð staðið álitsbeiðanda opin en hann var meðal annars um tíma í stjórn félagsins. Kemur þetta atriði því ekki til frekari skoðunar hér.

Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. laganna fer stjórn húsfélags með sameiginleg málefni húsfélagsins milli funda og sér um framkvæmd viðhalds og rekstur sameignarinnar og öll önnur sameiginleg málefni í samræmi við ákvæði laganna, önnur lög og samþykktir og ákvarðanir húsfunda. Greinin leggur þannig ýmsar skyldur á herðar stjórninni til að sinna málefnum húsfélagsins til hagsbóta fyrir íbúana. Jafnframt því verður að ætla stjórninni sem slíkri talsvert svigrún til að meta hvort ástæða sé til að fara með sérstök verkefni fyrir húsfund hverju sinni, einkum ef þau eru aðkallandi og ekki kostnaðarsöm enda megi ætla að gerð sé grein fyrir þeim verkum á aðalfundi. Hefur gagnaðili að mati kærunefndar gert fullnægjandi grein fyrir þeim verkum sem eru nefnd sem dæmi um hið gagnstæða af hálfu álitsbeiðanda. Er það mat kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda eins og hún er fram sett um að stjórn sé óheimilt að hefja framkvæmdir án þess að boða húsfund.

Samkvæmt 72. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skal stjórn húsfélaga sjá um að bókhald húsfélags sé fært og haldið á réttan og fullnægjandi hátt, auk þess sem glöggir efnahags- og rekstrarreikningar skulu færðir á viðurkenndan hátt. Samkvæmt 2. tölul. 61. gr. laga nr. 26/1994 skal leggja fram ársreikninga til samþykktar og umræðu um þá. Samkvæmt 2. mgr. 3. gr. laga nr. 145/1994 um bókhald eru húsfélög undanþegin skyldu til að færa tvíhliða bókhald hafi þau ekki meira aðkeypt vinnuafl en svarar til allt að einum starfsmanni að jafnaði. Það er því ljóst að ekki er skylt að halda tvíhliða bókhald fyrir húsfélagið. Þeim aðilum sem undanþegnir eru skyldu til að halda tvíhliða bókhald er þó skylt að gera ársreikninga, sbr. 3. tölul. 3. mgr. 10. gr. og 22. gr. bókhaldslaga. Ársreikningur skal skv. 22. gr. að minnsta kosti innihalda efnahags- og rekstrarreikning og skal hann undirritaður af þeim sem ábyrgð ber á bókhaldinu. Samkvæmt 23. gr. bókhaldslaga skal í efnahagsreikningi tilgreina á kerfisbundinn hátt eignir, skuldir og eigið fé og skal hann gefa skýra mynd af eignum, skuldum og eigin fé í árslok. Í rekstrarreikningi skal á kerfisbundinn hátt sýna heildartekjur og heildargjöld þannig sundurliðað að reikningurinn gefi skýra mynd af rekstrarafkomunni.

Af hálfu gagnaðila sem og fyrrverandi stjórnarmanna í húsfélaginu hefur bókhald félagsins verið endurskoðað eins og lög gera ráð fyrir. Hins vegar hefur ekki verið unnt að leggja fram reikninga vegna rekstrarársins 2006 til samþykktar aðalfundar 2007 þar sem ekki hafi verið búið að ganga endanlega frá þeim þegar fundurinn var haldinn. Á hinn bóginn hafi endurskoðandi lagt fram á fundinum rekstraryfirlit. Reikningar félagsins fyrir 2006 liggi nú fyrir endurskoðaðir. Að mati kærunefndar verður ekki annað ráðið af gögnum málsins en að farið sé að lögum við rekstur og bókhald félagsins. Þá fellst kærunefnd ekki á með álitsbeiðanda að ekki hafi verið heimilt að kjósa nýja stjórn í félaginu á aðalfundinum 2007 þótt reikningar rekstrarársins 2006 ekki hafi verið formlega samþykktir. Ber því að hafna þeirri kröfu álitsbeiðanda að stjórn félagins sé ólögmæt.

Í málinu liggja fyrir rekstraryfirlit húsfélagaþjónustu Glitnis vegna áranna 2005 og 2006, reikningsyfirlit fyrrverandi gjaldkera fyrir árin 2005, 2006 og 2007 og kostnaðarskipting vegna sameignar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi staðið til boða að skoða reikninga húsfélagsins og því þurfi ekki að úrskurða um þá kröfu.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að stjórn húsfélagsins hafi ráðist í framkvæmdir við eignina sem samþykki húsfundar hafi þurft til áður en það var gert.

Hafnað er þeirri kröfu álitsbeiðanda að stjórn félagsins sé ólögmæt.

Reykjavík, 19. september 2008

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason