Mál nr. 27/2015

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 27/2015

Sameiginlegur kostnaður: Framkvæmdir á lóð í sameign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 4. ágúst 2015, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings C , hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 26. ágúst 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. september 2015, og athugasemdir gagnaðila, dags. 9. september 2015, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. desember 2015.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða sex íbúða raðhús að D. Íbúðirnar eru með eina sameiginlega lóð og hefur hver íbúð sérafnotarétt af hluta lóðarinnar. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðarinnar að D og gagnaðili er eigandi íbúðar að E . Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að byggja garðhýsi á hluta lóðarinnar, án samþykkis annarra íbúðareiganda raðhússins.

Krafa álitsbeiðanda er að mati kærunefndar:

1. Að viðkennt verði að grind sem búið er að setja upp á lóð gagnaðila, eða húsið sjálft, skuli fjarlægt eða það minnkað til samræmis við gildandi byggingarreglugerðir, stærð lóðar og þær hefðir sem eru í íbúðarhverfinu.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að framvísa endanlegum teikningum af garðhýsi ásamt efnislýsingu til samþykkis af öðrum eigendum fjöleignarhússins.
3. Að viðurkennt verði að gagnaðili eigi að bera allar framkvæmdir á lóðinni undir aðra eigendur fjöleignarlóðarinnar.

Í álitsbeiðni kemur fram að íbúðir raðhússins séu á sameiginlegri lóð, en hver íbúð hafi sérafnotarétt af hluta lóðarinnar. Húsfélag hafi aldrei verið stofnað í raðhúsinu, en allar breytingar á ytra útliti og uppsetningar girðinga hafi hingað til farið í gegnum grenndarkynningu og hafi þurft samþykki húsráðenda fyrir breytingum. 

Álitsbeiðendur segja gagnaðila hafa reist grind af mjög stóru og háu geymsluhúsi á sínum hluta lóðarinnar, án samráðs við nágranna sína. Þau hafi haldið að gagnaðili hafi í upphafi verið að reisa pall, en í fjarveru þeirra hafi gagnaðili reist grind af garðhúsi. Hver lóð sé þröng og húsið því mjög áberandi. Gólfflötur hússins sé um 10 til 11 fermetrar og hæðin sé yfir þeim mörkum sem byggingarreglugerðir leyfa, þ.e. yfir 2,5 metrum. Að mati þeirra muni það ekki breyta neinu þó svo að gagnaðili hafi ætlað að moka að húsinu. Ekki sé hægt að túlka umrætt reglugerðarákvæði samkvæmt orðanna hljóðan, því að þá væri auðvelt að komast fram hjá ákvæðinu með því að byggja hús langt yfir 2,5 metrum, en fylla svo upp í húsinu næst því þannig að mesta hæð frá uppfyllingu að hæsta mæni yrði 2,5 metrar. Sé húsið hlutfallslega miðað við stærð garðsins sé það of stórt og hátt. Auk þess telja álitsbeiðendur að fjarlægð frá vegg þess sem snýr að lóð þeirra séu aðeins 2,6 metrar samkvæmt mælingum þeirra, en samkvæmt byggingarreglugerð skuli fjarlægð vera minnst 3 metrar. Hafi gagnaðila því borið að tilkynna þeim um þessar framkvæmdir. Málið sé mjög fordæmisgefandi og gæti í framhaldinu eyðilagt heildarásýnd hverfisins. 

Í greinargerð gagnaðila er vakin athygli á svari fulltrúa skilmála- og eftirlitsnefndar byggingarfulltrúa Reykjavíkur frá 8. júlí 2015 þar sem ekki voru gerðar athugasemdir um byggingu garðhýsis á sérafnotasvæði gagnaðila, auk þess sé gólfgrindin 10,5 fermetrar og því innan marka byggingarreglugerðar. Að mati hans sé væntanlega garðhýsið í góðum hlutföllum miðað við lóðina. Hæð garðhýsisins sé innan leyfilegra marka þar sem það sé halli á lóðinni. Hækka hafi þurft lægri endann um 20 cm, en mænir hýsisins sé því ekki hærri en lög og reglur leyfa. Vísar gagnaðili einnig til þess að framkvæmdir hafi farið fram á lóðum annarra íbúðareiganda raðhússins, án þess að amast hafi verið við því. Að mati gagnaðila hefur með byggingu garðhýsisins á sérafnotasvæði hans ekki verið hróflað á neinn hátt við sameign raðhúslengjunnar F. Vísar hann til 10. tölul. 1. mgr. 5. gr. fjöleignarhúsalaga þessu til stuðnings. 

Í athugasemdum álitsbeiðanda er lögð áhersla á að garðhýsið sé of hátt og of nálægt lóðarmörkum, þau telja þar engu breyta að það sé halli á lóðinni. Þá hefur álit byggingarfulltrúa Reykjavíkur ekki nein áhrif í þessu máli þar sem starfsmaður Reykjavíkur hafi dregið álit sig til baka. Þá séu staðhæfingar gagnaðila um framkvæmdir annarra á lóðinni ekki sambærilegar.

Í athugasemdum gagnaðila segir að hann hafi óskað eftir úttekt á stærð, hæð og legu garðhýsisins, til að fá staðfestingu á fyrrgreindu svari fulltrúa skilmála- og eftirlitsnefndarfulltrúa Reykjavíkur þar sem kom fram að framkvæmdin bryti ekki gegn byggingarreglugerðum. Hafi skilmálafulltrúar frá embætti byggingarfulltrúans í Reykjavík komið þann 8. september 2015 og staðfest að garðhýsið uppfyllti öll skilyrði sem sett séu fyrir framkvæmdum sem séu undirþegnar byggingarleyfi. Þar að auki sé bakgarður lóðar hans að E sérafnotasvæði. Að lokum vísar gagnaðili til þess að byggingin samrýmist öllu í byggingarreglugerð nr. 112/2012, óháð fagurfræði annarra, enda verði vandséð að röskun verði á hugsanlegum hagsmunum kæranda umfram þá sem þegar hafi átt sér stað með byggingu garðhýsis innvið um 50 cm frá lóðarmörkum G.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæða laganna eða eðli máls.         

Í 6. gr. laga um fjöleignarhús segir að í sameign séu allir þeir hlutar húss, bæði að innan og utan, sem ekki eru ótvírætt í séreign. Er sameign því skilgreind neikvætt, þ.e. sem þeir hlutar húss eða lóðar sem ekki teljast samkvæmt þinglýstum gögnum ótvírætt í séreign. Í máli þessu er um að ræða raðhús með sex íbúðum en þannig háttar til að sameiginleg lóð er fyrir allar íbúðirnar og er lóðin óskipt. Lóðarsvæði hafa þó verið afmörkuð með runnum eða girðingum.

Í máli þessu er deilt um framkvæmdir á afmörkuðu lóðarsvæði gagnaðila í sameign. Hvorki í lögum um fjöleignarhús né greinargerð með frumvarpi sem síðar varð að lögunum er vikið sérstaklega að sérafnotaflötum. Kærunefnd hefur þó notað hugtakið í álitsgerðum þar sem á þetta hefur reynt. Óumdeilt er, samkvæmt gögnum málsins, að lóð hússins að Geitlandi 33 er hluti af sameign raðhússins og skiptist eignarréttur jafnt milli allra húseigenda. Kærunefnd hefur talið að hugtakið sérafnotaflötur feli í sér einkarétt til afnota og umráða yfir ákveðnum hluta lóðar sem þó er í sameign allra eigenda. Sá réttur feli ekki í sér séreignarrétt samkvæmt skilningi fjöleignarhúsalaga yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt. Í þessu felist sú kvöð á aðra eigendur lóðarinnar að þeir virði umráða- og afnotarétt sérafnotaréttarhafa. Um leið tekur sérafnotaréttarhafi á sig stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn. Þess ber að geta að sérafnotafletir geta verið með tvennum hætti, annars vegar að gert sé ráð fyrir slíku fyrirkomulagi í upphafi á teikningum og við hönnun og hins vegar með samþykki eigenda. Í málinu liggur fyrir að lóðinni hefur í raun verið skipt upp í sérafnotafleti, en þeir teljast þó ekki séreign eiganda samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús.

Hin umdeilda framkvæmd snýst um byggingu á garðhúsi á lóð gagnaðila að E. Í gögnum málsins liggja fyrir myndir af grind garðhússins og staðsetningu þess á lóð E. Sú meginregla gildir, samkvæmt lögum um fjöleignarhús, að sameiginlegar ákvarðanir ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Samkvæmt gögnum málsins var ekki haldinn húsfundur um þá ákvörðun gagnaðila að ráðast í umdeildar framkvæmdir á lóð hússins. Teljast framkvæmdirnar þegar af þeirri ástæðu ólögmætar, enda á ekkert undantekningarákvæði sem fram kemur í 4. mgr. 39. gr. laganna við um þessa framkvæmd. Þar sem ekki liggur fyrir lögmæt ákvörðun um framkvæmdirnar telur kærunefnd að gagnaðila beri að fjarlægja garðhýsið af lóð sinni.

Kærunefnd bendir þó á að unnt er að taka ákvörðun um framkvæmdina núna á sameiginlegum fundi eigenda, sbr. 39. gr. laga um fjöleignarhús. Samkvæmt gögnum málsins er ekkert formlegt húsfélag starfrækt í raðhúsinu. Kærunefnd bendir á að slíkt félag þurfi ekki að stofna heldur sé það til í krafti laga um fjöleignarhús, sbr. 56. gr. sbr. einnig 3. mgr. 10. gr. Um er að ræða raðhús með sex eignarhlutum og því ekki þörf á sérstakri stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með vald og þau verkefni sem stjórnin færi annars með. Gagnaðili getur því farið fram á að haldinn verði húsfundur þar sem tekin yrði ákvörðun um framkvæmdina, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 60. gr. laganna.

Krafa álitsbeiðanda er einnig sú að gagnaðili framvísi endanlegum teikningum af garðhýsinu ásamt efnislýsingu til samþykkis af öðrum eigendum fjöleignarhússins. Eðli málsins samkvæmt getur gagnaðili þurft að leggja fram gögn fari hann fram á samþykki annarra eigenda lóðarinnar fyrir framkvæmdunum, en lög um fjöleignarhús gera ekki ráð fyrir því að kærunefnd geti krafið aðila að um leggja fram önnur gögn en þau sem koma að niðurstöðu máls fyrir kærunefndinni. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd ekki unnt að taka kröfu álitsbeiðanda til úrlausnar að öðru leyti en að framan hefur verið gert.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að fjarlægja garðhýsi af sérafnotafleti hans að E, Reykjavík enda liggi ekki fyrir samþykki annarra eigenda hússins fyrir framkvæmdinni.

Kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðili framvísi endanlegum teikningum af garðhýsi er vísað frá kærunefndinni.

Reykjavík, 3. desember  2015

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Fjóla Guðrún Sigtryggsdóttir