Mál nr. 16/2021-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 16/2021

Ákvörðunartaka: Gluggar. Útlitsbreyting.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 24. febrúar 2021, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn B hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 14. mars 2021, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. mars 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. júní 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 21 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 100 og gagnaðili er stjórn húsfélagsins. Ágreiningur er um ákvörðunartöku á húsfundi vegna gluggaskipta.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að samþykki einfalds meirihluta nægi til að samþykkja tilboð vegna viðgerða á gluggum.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi fallist ekki á að gagnaðili geti einhliða tekið ákvörðun um að það þurfi 2/3 hluta atkvæða fyrir framkvæmdum, sem nefndar séu framkvæmdaleið 2, þegar kosið hafi verið um framkvæmdir á húsfundi. Fyrir liggi skýrsla um ástand hússins og í henni komi fram að laga þyrfti alla hluti sem komi fram í framkvæmdaleið 2. Gagnaðili hafi tekið þessa ákvörðun með hliðsjón af lögfræðiáliti sem sé þvert á það sem álitsbeiðandi hafi heyrt, bæði frá Rekstrarumsjón og einnig hafi hún óformlegar heimildir frá öðru húsumsjónarfélagi sem telji að ekki þurfi 2/3 hluta atkvæða fyrir framkvæmdaleið 2. Á húsfundi sem haldinn hafi verið 10. febrúar 2021 hafi verið kosið um framkvæmdaleið 2 þar sem tíu atkvæði (56%) hafi stutt þá leið á meðan níu atkvæði (44%) hafi verið á móti henni. Annar húsfundur hafi verið haldinn 10. febrúar en hann hafi verið metinn ógildur.

Gagnaðili geti ekki einhliða tekið ákvörðun um að það þurfi 2/3 hluta atkvæða fyrir nauðsynlegum framkvæmdum þótt þær séu dýrar. Rúmlega helmingur samþykktra atkvæða nægi samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna. Samkvæmt ástandsskýrslunni sé það ekki tilfellið að framkvæmdir samkvæmt framkvæmdaleið 2 þurfi samþykki á grundvelli 9. tölul. B liðar 41. gr. sömu laga.

Einnig sé ágreiningur um hvort húsfundur sem haldinn hafi verið 18. janúar 2021 sé lögmætur og kosningin þar með og þá hvort rúmlega helmingur atkvæða hafi dugað til þess að samþykkja framkvæmdaleið 1.

Í greinargerð gagnaðila segir að samkvæmt álitsgerð lögmanns þurfi 2/3 hlutar fundarmanna að samþykkja útlitsbreytingu á gluggum. Verktakinn hugðist setja ál-tréglugga í stað tréglugga. Áltrégluggarnir líti öðruvísi út en trégluggarnir. Karmar séu breiðari sem og opnanlegu fögin sem séu öðruvísi.

Í fundargerð húsfundar sem haldinn hafi verið 10. febrúar 2021 segi að starfsmaður þess fyrirtækis sem gert hafi ástandsskýrsluna hafi sagt að engin útlitsbreyting væri falin í gluggaskiptunum nema rýnt væri í þá. Með þessum orðum hafi fyrirtækið staðfest útlitsbreytingu.

Eftir húsfund sem haldinn hafi verið 9. janúar 2021 hafi húsfélaginu borist áskorun frá níu íbúðum vegna formgalla á kosningu og hafi því verið skorað á það að endurtaka fundinn.

Í húsfélaginu séu þrjár til fjórar fjölskyldur sem hvorki geti né treysti sér í svo umfangsmiklar framkvæmdir vegna atvinnuleysis og/eða veikinda sem og breyttra aðstæðna vegna COVID 19. Brýnt sé að taka fram að gagnaðili hafi ekki getað gengið að þessum tveimur tilboðum af þessum sökum. Tilboðin hafi runnið út 31. janúar 2021 og ekki hafi verið kosið um framlengingu á þeim við verktaka og eftirlitsaðila.

Ekki sé verið að skorast undan nauðsynlegu viðhaldi og hafi íbúar verið beðnir munnlega um á húsfundum 10. febrúar 2021 og 8. mars 2021 að senda gagnaðila upplýsingar um þá glugga sem nauðsynlegt þyki að skipta um. Leitað verði eftir tilboðum í þá glugga og farið verði yfir þau mál á næsta aðalfundi.

Aðrir smiðir og byggingariðnfræðingar hafi skoðað ástandsskýrsluna og gluggana og hafi sett spurningarmerki við ýmsa liði. Þeir hafi sagt að gluggar sem metnir höfðu verið ónýtir væru það ekki og að gluggar sem séu ónýtir hafi verið metnir í lagi. Þá hafi þeir sagt að verðið hafi verið of hátt fyrir hvern og einn glugga.

Í athugasemdum álitsbeiðanda eru gerðar athugasemdir við að aðrir smiðir og byggingariðnfræðingar hafi skoðað ástandsskýrsluna og gluggana og sett spurningarmerki við ýmsa liði. Þetta sé hlutur sem aðeins hafi komið upp einu sinni á fundi og það hafi verið af manni sem hafi verið með umboð eiganda sem hafi verið á móti framkvæmdum og eins segi í fundargerð húsfundar frá 10. febrúar 2021 að fundarmaður segi glugga, sem dæmdur sé ónýtur í skýrslunni, sé að hans mati í lagi. Ekkert hafi komið fram um að smiðir eða byggingariðnfræðingar hefðu skoðað gluggana.

Að rýna í glugga þýði að skoða þá vandlega samkvæmt íslenskum orðabókum en það geti ekki talist mikil útlitsbreyting ef rýna þurfi í breytinguna.

III. Forsendur

Deilt er um ákvörðunartöku á húsfundi sem haldinn var 10. febrúar 2021 vegna gluggaskipta.

Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafa í för með sér breytingar á sameign, utan húss eða innan, sem þó geti ekki talist verulegar þá nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Í 3. mgr. sömu greinar segir að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta.

Í 41. gr. laga um fjöleignarhús er að finna reglur um töku ákvarðana og samkvæmt 9. tölul. B liðar þarf samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sé um að ræða endurbætur, breytingar og nýjungar, sem ganga verulega lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Undir D lið 41. gr. falla allar aðrar ákvarðanir en greinir í liðum A-C og nægir þá samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi.

Aðila greinir á um hvort ákvörðun um að taka tilboði verktaka vegna gluggaskiptanna samkvæmt „framkvæmdaleið 2“ falli undir 9. tölul. B liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús eða D lið sömu greinar.

Á fyrrnefndum húsfundi fór fram atkvæðagreiðsla um tilboð verktaka í gluggaskipti á húsinu. Tilboðið var gert á grundvelli framkvæmda- og kostnaðaráætlunar vegna nauðsynlegra viðgerða og yfirliti yfir þá glugga sem höfðu verið metnir ónýtir, sem D ehf. útbjó fyrir húsfélagið.

Kosið var um „framkvæmdaleið 2“ sem felur það í sér að skipta um ónýta glugga á framhlið og austurhlið hússins samkvæmt því sem fram kemur í fundargerð. Einnig var innifalið í tilboðinu alhreinsun, filtun og málun á framhlið, auk annarra hefðbundinna viðgerða á framhlið og suðurhlið. Í fundargerð segir að gagnaðili telji að samþykki 2/3 hluta sé þörf sökum útlitsbreytinga á gluggum, þ.e. breytingu á tré gluggum í ál/tréglugga. Niðurstaða atkvæðagreiðslunnar var sú að tíu eigendur, eða 56,165%, voru samþykkir tillögunni en níu eigendur eða 43,835% voru á móti henni.

Ekki virðist ágreiningur um nauðsyn viðgerða á gluggum hússins en samkvæmt „framkvæmdaleið 2“ á einungis að skipta um ónýta glugga. Fram kemur í fyrirliggjandi ástandsskýrslu að lagt sé til að settir verði ál-timburgluggar í stað þeirra tréglugga sem séu fyrir. Í fundargerð er bókað að starfsmaður D ehf. hafi upplýst að „engin útlitsbreyting væri falin í gluggaskiptunum nema rýnt væri í þá“. Í málatilbúnaði gagnaðila kemur fram að breyting verði á opnanlegum fögum, án þess að það sé skýrt nánar að hvaða leyti. Kærunefnd telur gögn málsins þannig ekki benda til annars en að um sé að ræða smávægilega breytingu á gluggum hússins og fellst því ekki á að hún útheimti samþykki 2/3 hluta, sbr. 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. 

Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að um sé að ræða tillögu sem útheimti samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D lið 41. gr. laga um fjöleignarhús.

Samkvæmt 3. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, skal í álitsbeiðni skilmerkilega gera grein fyrir ágreiningi aðila. Einnig segir að gera skuli skýrar kröfur um tiltekna niðurstöðu fyrir nefndinni og skuli rökstyðja kröfurnar með eins ítarlegum hætti og unnt sé. Í 4. mgr. sömu greinar segir að nefndin veiti ekki umsagnir um fræðilegar spurningar heldur taki afstöðu til krafna aðila.

Álitsbeiðandi nefnir að einnig sé ágreiningur um lögmæti húsfundar sem haldinn hafi verið 18. janúar 2021 og spyr hvort helmingur atkvæða hafi dugað til að samþykkja „framkvæmdaleið 1“. Enginn rökstuðningur kom fram vegna þessa. Kærunefnd telur að um lögspurningu sé að ræða en það er ekki á valdsviði nefndarinnar að svara slíkri fyrirspurn. Með hliðsjón af framangreindu ber að vísa þessari kröfu frá kærunefnd. 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 14. júní 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson