Mál nr. 84/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. desember 2022

í máli nr. 84/2022

A

gegn

B og C

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðilar: A, og B, báðar til heimilis að C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilar eigi ekki rétt á bótum úr hendi sóknaraðila samkvæmt XIII. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994. Til vara krefst sóknaraðili þess að kærunefnd ákveði hæfilega bótafjárhæð að álitum.

Varnaraðilar krefjast þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 3. september 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 5. september 2022, var varnaraðilum gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 5. september 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 6. september 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 12. september 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 13. september 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 2. febrúar 2022 til 2. janúar 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Ágreiningur er um hvort varnaraðilum sé heimilt að ganga að tryggingu sóknaraðila vegna viðskilnaðar hans á hinu leigða við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa gert kröfu að fjárhæð 343.850 kr. úr tryggingunni án þess að hafa lagt fram reikninga fyrir viðgerðum, þrifum eða öðru sem þær haldi fram að hafi verið áfátt við íbúðina við lok leigutíma. Sóknaraðili hafi aðeins fengið senda upptalningu á atriðum.

Hvorki sóknaraðili né vátryggjandi hafi verið krafnir um greiðslu bóta samkvæmt XIII. kafla húsaleigulaga. Ekki sé unnt að líta svo á að varnaraðilar hafi lýst bótakröfu sinni á hendur sóknaraðila innan tilskilins frests frá skilum húsnæðisins. Verði svo þó talið þá hafi þær ekki sannað tjón sitt og geti því ekki krafist þeirra bóta samkvæmt húsaleigulögum sem farið hafi verið fram á.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar kveða tíma sóknaraðila til að hafna kröfunni hafa verið runninn út og hafi því verið litið svo á að ekki hafi verið gerðar athugasemdir við hana. Leigusamningnum hafi verið rift þar sem sóknaraðili hafi ekki greitt leigu innan tilskilins frests.

Það sé rangt að varnaraðilar hafi ekki skilað reikningi innan tilskilins frests en þær hafi fengið íbúðina 1. júlí og sent grófan útreikning 5. sama mánaðar. Þær hafi látið þann reikning standa, þrátt fyrir aukinn kostnað þar sem búið hafi verið að senda hann. Einnig hafi hann verið sendur E ehf. 12. júlí og þar með innan frests.

Reikningar hafi ekki verið lagðir fram hjá E ehf. þar sem varnaraðilum hafi verið sagt að þess þyrfti ekki. Þær hafi einungis þurft að leggja fram skriflegar upplýsingar um hvað þyrfti að gera og kostnað við hvert atriði. Einnig hafi þær sent mikið af myndum sem sýni húsnæðið og sjáist á þeim hvað hafi þurft að gera.

Umboðsmaður sóknaraðila hafi óskað eftir því í samskiptum við varnaraðila að vegna ógreiddrar leigu, riftunar á leigusamningi og fleira yrði honum haldið utan við þau samskipti og að rætt yrði beint við sóknaraðila. Þess vegna hafi umboðsmaðurinn ekki verið upplýstur um þetta sérstaklega.

Varnaraðilar hafi sjálfar séð um flutningsþrif og farið milliveg varðandi nokkur verð sem þær hafi séð. Varnaraðilar hafi óskað eftir reikningi frá verktaka sem hafi lagt parketið og þrifið frystinn en fyrir liggi skjáskot af úttekt fyrir þeirri fjárhæð. Þá hafi þær greitt kostnað vegna tveggja ferða á Sorpu þar sem þær hafi ekki séð ruslið í geymslunni fyrr en síðar. Fyrir liggi millifærslur vegna þessa. Ekki sé hægt að sýna fram á kostnað vegna þrifa á gardínum en myndir sýni að þörf hafi verið á þrifum.

Þá velta varnaraðilar því upp hvort það myndi einhverju breyta hefðu þær gert þetta allt sjálfar og hvort það séu ekki þær sem meti tíma sína og vinnu. Myndir sýni ástand íbúðarinnar og ekki hefðu þær geta flutt í hana í því ástandi. Íbúðin hafi verið leigð með innbúi en þær hafi þurft að henda því öllu þar sem illa hafi verið farið með hlutina.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að því sé hafnað að varnaraðilar geti krafist bóta vegna meints slæms viðskilnaðar að því er þrif hafi varðað. Það sé grundvallarregla að sóknaraðila sé gefinn kostur á að ráða bót á slíkum atriðum áður en stofnað sé til útgjalda vegna úrbóta á hans kostnað.

Þá sé því hafnað að meint kvittun fyrir meintri viðgerð á parketi sanni greiðslu á hinni meintu viðgerð, enda komi í fyrsta lagi ekki fram hvort viðgerðin hafi verið unnin af fagmanni og í öðru lagi geti kvittun af þessu tagi ekki talst lögfull sönnun þar sem hún komi ekki úr viðurkenndu bókhaldskerfi og greitt sé með reiðufé sem engar reiður sé hægt að henda á hvort hafi farið fram.

Hafi eitthvað sést á parketinu þá hafi það ekki verið meira en gera verði ráð fyrir í íbúð sem búið sé í. Þá feli fjögurra vikna fresturinn samkvæmt húsaleigulögum til að krefjast bóta vegna viðskilnaðar í sér að fullar sönnur fyrir meintu tjóni verði að koma fram innan frestsins, ekki sé unnt að henda bara einhverju órökstuddu á blað og framvísa svo einhverjum gögnum eftir á.

Að lokum séu allir kostnaðarliðir vegna meints tjóns og viðskilnaðar að öðru leyti of háir.

V. Niðurstaða              

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingu að fjárhæð 360.000 kr. sem hún keypti hjá E ehf. Varnaraðilar hafa gert kröfu um að þeim sé heimilt að ganga að tryggingunni vegna óviðunandi skila sóknaraðila á íbúðinni við lok leigutíma.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Í athugasemdum með 25. gr. frumvarps þess er síðar varð að lögum nr. 63/2016 um breytingu á húsaleigulögum segir eftirfarandi um þennan frest leigjanda: „Með sama hætti og réttur leigusala til að gera kröfu í tryggingarfé fellur niður að fjórum vikum liðnum frá skilum leiguhúsnæðis er gert ráð fyrir að svari leigjandi ekki kröfu leigusala í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna teljist hann hafa samþykkt kröfuna.“

Sóknaraðili skilaði varnaraðilum íbúðinni 1. júlí 2022. Varnaraðilar gerðu kröfu í trygginguna með skilaboðum 5. júlí 2022 þar sem tiltekið var að hún væri tilkomin vegna flutningsþrifa, ferða á Sorpu, parkets, undirlags, þrifa á ísskáp/frysti, þrifa á gardínum, parketlagnar og ísskáps. Samtals nam krafan 343.850 kr. Fyrir liggur að sóknaraðili hvorki hafnaði né féllst á kröfu varnaraðila innan fjögurra vikna frá þeirri dagsetningu sem krafan kom fram. Þar sem sóknaraðili svaraði kröfunni ekki innan lögákveðinna tímamarka telst hann hafa samþykkt hana, sbr. fyrrgreindar athugasemdir frumvarps til laga nr. 63/2016. Kröfu sóknaraðila í málinu er því hafnað. Á sömu forsendu er varakröfu sóknaraðila um að kærunefnd ákveði hæfilega bótafjárhæð að álitum hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 1. desember 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson