Mál nr. 90/2021 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 23. nóvember 2021
í máli nr. 90/2021
A
gegn
B ehf.
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B ehf.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 61.900 kr. ásamt dráttarvöxtum.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 21. september 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 23. september 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 28. september 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 30. september 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 6. október 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 7. október 2021. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 11. október 2021, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Þá bárust frekari athugasemdir frá sóknaraðila með bréfi, dags. 12. október 2021, og voru þær sendar varnaraðila til kynningar með tölvupósti kærunefndar, dags. 1. nóvember 2021. Viðbótarathugasemdir varnaraðila bárust með tölvupósti, dags. 1. nóvember 2021, og voru þær sendar sóknaraðila til kynningar með tölvupósti kærunefndar sama dag.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. desember 2020 til 30. nóvember 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Aðilar komust að samkomulagi um að leigutíma lyki 10. ágúst 2021. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár en varnaraðili heldur eftir hluta þess til greiðslu reiknings vegna skoðunar Rafbrautar ehf. á bakaraofni í hinu leigða.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að varnaraðili haldi tryggingarfénu eftir, þrátt fyrir að sex vikur séu liðnar frá því að hún hafi skilað íbúðinni 10. ágúst 2021. Þegar varnaraðili hafði tekið við íbúðinni hafi komið í ljós að bakaraofn virkaði ekki. Sóknaraðili hafði ekki orðið vör við bilun í ofninum sem hafði verið í fínu lagi nokkrum dögum áður þegar hún hafi síðast notað hann. Varnaraðili hafi fengið skoðunarmann til að skoða bakaraofninn og hann reynst ónýtur. Ekki sé hægt að rekja skemmdir á ofninum til vanrækslu sóknaraðila. Varnaraðili hafi óskað eftir því munnlega við leigumiðlara að sóknaraðili greiddi viðgerð á ofninum sem hún hafi neitað með vísan til 19. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sem kveði á um að leigusali skuli annast viðgerðir á heimilistækjum.
Tryggingarféð hafi numið 520.000 kr. Varnaraðili hafi endurgreitt 458.100 kr. en haldið eftirstöðvunum eftir vegna viðgerðar á ofninum. Sóknaraðili hafi þá sagt að varnaraðili gæti gert skriflega kröfu í trygginguna en ekki tekið frá þá fjárhæð sem honum hugnaðist, án sundurliðunar eða rökfærslu. Hún hafi jafnframt óskað eftir að fá að taka afstöðu til þeirrar kröfu. Í kjölfarið hafi varnaraðili með bréfi farið yfir ýmis atriði sem varnaraðili hafi talið að betur hefðu mátt fara við skilin. Hvergi hafi þó verið gerð bein krafa. Hvorki hafi komið fram tiltekin fjárhæð né sundurliðun á kostnaði. Sóknaraðili hafi hafnað því að varnaraðili mætti draga þessa upphæð af tryggingarfénu. Frestur varnaraðila til að gera skriflega kröfu í tryggingarféð sé liðinn.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að innan eins mánaðar frá upphafi leigutíma hafi sóknaraðili sent lista yfir það sem henni hafi ekki þótt nægilega gott í húsnæðinu, þar með talið hafi hún viljað ný blöndunartæki á baðherbergið og ljósaperu í bakaraofn. Varnaraðili hafi skipt um blöndunartæki en bent sóknaraðila á að ljósaperur væru á hennar ábyrgð. Þá hafi varnaraðili samþykkt uppsögn sóknaraðila að því tilskildu að aðrir leigjendur fyndust. Það hafi gengið eftir og sóknaraðili fengið samþykki fyrir því að skila íbúðinni 10. ágúst. Það hafi ekki verið gert skriflega heldur gert ráð fyrir að sóknaraðili vissi að það ætti að skila hreinu og öllum tækjum í nothæfu ástandi. Nýju leigjendurnir hafi tekið bankábyrgð sem sé ekki gild nema þriðji aðili taki út húsnæðið og því hafi verið óskað eftir skoðun Frumherja 11. ágúst 2021.
Þegar varnaraðili hafi komið með leigumiðlara til að taka við lyklunum 10. ágúst 2021 hafi frágangur íbúðarinnar verið óásættanlegur. Þá tilgreinir varnaraðili ýmis atriði hér um, svo sem að göt hafi verið boruð í veggi án leyfis, veggir verið óhreinir sem og eldhúsháfur. Hún hafi fengið tækifæri til að gera bætur á þessu. Aðspurð hafi sóknaraðili sagt að öll tæki í eldhúsi væru í lagi. Næsta dag hafi ástand íbúðarinnar verið tekið út af Frumherja. Skoðunarmaður hafi sagt að ofninn virkaði ekki og hafi það verið í fyrsta skipti sem varnaraðili hafi heyrt um það. Starfsmaður Rafbrautar ehf. hafi skoðað ofninn og staðfest að bæði „elementin“ í honum væru ónýt. Bilunin hafi lýst sér þannig að rafmagni í allri íbúðinni hafi slegið út þegar reynt hafi verið að kveikja á ofninum. Enginn annar en sóknaraðili hafði verið í íbúðinni um nóttina og aðspurð hafi hún neitað allri vitneskju um málið þótt hún segðist hafa notað ofninn mjög mikið.
Fengið hafi verið mat á viðgerðarkostnaði frá fyrirtækinu þar sem það hafi verið gefið upp að sérpanta þyrfti íhluti sem myndi taka tvær til þrjár vikur. Þar sem nýir leigjendur hafi verið að flytja inn hafi nýr ofn verið keyptur í staðinn. Óskað hafi verið eftir að sóknaraðili tæki ábyrgð á því að hafa ekki tilkynnt að ofninn væri bilaður eða gefið varnaraðila tækifæri til að gera við áður en hún hafi skilað íbúðinni. Hefði sóknaraðili tilkynnt um bilaðan ofn hefði verið hægt að bregðast eðlilega við, án þess að það kæmi niður á nýjum leigjendum. Þar sem varnaraðili hafi verið settur í slæma stöðu að ástæðulausu hafi verið óskað eftir því að útkallið frá Rafbraut ehf. yrði greitt af tryggingunni. Samkvæmt leigumiðlara hafi sóknaraðili samþykkt að greiða fyrir það sem og áætlaða viðgerð en síðan dregið það til baka. Varnaraðili hafi því endurgreitt tryggingarféð, að frádregnum kostnaði vegna útkallsins og áætlaðs viðgerðarkostnaðar.
Um miðjan september hafi varnaraðili boðið að sóknaraðili fengi greiddan áætlaðan viðgerðarkostnað sem hafi verið haldið eftir þegar hún yrði búin að ganga frá aflýsingu á þinglýsingu leigusamningsins. Stimpillinn á kæru sóknaraðila í máli þessu sýni að hún hafi ekki kosið sættir.
Varnaraðili fari fram á að sóknaraðili greiði útkallsreikninginn og nýja ofninn eða að öðrum kosti útkallið og áætlaða viðgerð á þeirri forsendu að það hafi verið nauðsynleg framkvæmd til að skila af sér samkvæmt samningi og húsaleigulögum. Að auki sé farið fram á að sóknaraðili greiði þriggja daga leigu vegna vanefnda á loforðum, þ.e. tveir dagar fyrir svik á dyrasímaviðgerð og einn dagur fyrir sein skil á húsnæðinu. Leigan hafi verið 260.000 kr., vísitölutryggð og þrír dagar reiknaðir sem hlutfall leigu vegna júlí 2021. Jafnframt sé farið fram á að sóknaraðili greiði allan kostnað vegna kærunnar vegna höfnunar sáttaboðs. Sóknaraðili hafi hafnað allri ábyrgð og óskað eftir sundurliðaðri kröfu og upphæðum. Þetta hafi átt að berast henni í tölvupósti frá leigumiðlara. Varnaraðili leggi einnig fram kröfu um greiðslu fyrir tímann sem eytt hafi verið í bréfaskrif og greinargerðir.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að íbúðinni hafi verið skilað í mun betra ástandi en hún hafi verið í við upphaf leigutíma. Bakaraofninn hafi verið í fullkomnu standi síðast þegar hún hafi notað hann. Hún hafi engra hagsmuna að gæta að tilkynna ekki tjón á bakaraofni, enda hafi hún notað hann mikið og hefði því orðið fyrir óþægindum hefði hann ekki virkað.
Sóknaraðili hafi aldrei samþykkt að greiða kostnað vegna ofnsins. Þá hafi hún ekki fengið upplýsingar um að varnaraðili hefði boðist til að greiða það sem út af hafi staðið fyrr en eftir að kæran hafi verið lögð fram.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að öll samskipti af hálfu varnaraðila hafi farið fram í gegnum leigumiðlara. Varnaraðili taki ábyrgð á að því að sáttarboðið, sem hafi verið sent í gegnum leigumiðlara, hafi ekki skilað sér í tíma. Kæran hafði verið lögð fram þegar sáttarboðið barst henni en það hafi falið í sér að sóknaraðili gengi frá aflýsingu þinglýsingar leigusamningsins og fengi þá endurgreiddan áætlaðan viðgerðarkostnað.
VI. Niðurstaða
Deilt er um hvort varnaraðila sé heimilt að halda eftir tryggingarfé að fjárhæð 61.900 kr. vegna kaupa á nýjum bakaraofni og reiknings vegna skoðunar Rafbrautar ehf. á bakaraofni í hinu leigða.
Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Í 4. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.
Leigutíma lauk 10. ágúst 2021 og skilaði sóknaraðili íbúðinni þann dag. Í rafrænum samskiptum sóknaraðila og leigumiðlara 25. ágúst 2021 var sóknaraðili upplýst um að varnaraðili hefði haldið eftir tryggingarfé að fjárhæð 61.900 kr. vegna kostnaðar við viðgerð á bakaraofninum. Kærunefnd telur því að gerð hafi verið skrifleg krafa í tryggingarféð innan lögbundins frests, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Fyrir liggur bréf sóknaraðila, dags. 31. ágúst 2021, stílað á leigumiðlarann og varnaraðila þar sem kröfunni er hafnað. Þá barst kærunefnd kæra sóknaraðila 21. september 2021, eða innan þess frests sem varnaraðili hafði til að bera málið undir nefndina eftir höfnun sóknaraðila á bótaskyldu, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Kemur ágreiningur aðila því til efnislegrar úrlausnar af hálfu nefndarinnar.
Í 2. mgr. 19. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli meðal annars annast viðgerðir á heimilistækjum sem teljast fylgifé húsnæðis, sýni leigjandi fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum. Í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögum nr. 36/1994 segir að í greininni sé leitast við að draga skýrar fram höfuðábyrgð leigusala á viðhaldi hins leigða. Þá sé viðhaldsskylda leigjenda skilgreind nánar þar sem um sé að ræða undantekningar á skyldum leigusala.
Óumdeilt er að bakaraofninn í hinu leigða var í lagi við upphaf leigutíma. Varnaraðili segir að úttektarskoðun Frumherja 11. ágúst 2021, sem gerð var vegna leigu nýrra leigjenda, hafi leitt í ljós að hann virkaði ekki en sóknaraðili hefði aftur á móti sagt við skil íbúðarinnar að öll tæki í eldhúsinu væru í lagi. Varnaraðili fékk Rafbraut ehf. til að skoða ofninn og var niðurstaðan sú að panta þyrfti nýtt neðra „element“ og hring „element“ í ofninn. Reikningur fyrirtækisins var sundurliðaður þannig að efniskostnaður var samtals 36.000 kr., vinna 9.000 kr. og útkall 16.900 kr. Varnaraðili hélt eftir hluta tryggingarfjárins til að greiða þennan reikning.
Gögn málsins sýna að ofninn hafi ekki virkað 11. ágúst 2021 og að bilun í honum hefur verið staðfest. Sóknaraðili fullyrðir þó að ofninn hafi verið í lagi nokkrum dögum fyrir skil íbúðarinnar. Kærunefnd telur að þrátt fyrir að sóknaraðili beri lögum samkvæmt sönnunarbyrðina fyrir því að bilun í heimilistæki sé ekki að rekja til hennar sé ekki unnt að líta fram hjá því að það er ekkert sem bendir til þess að bilunina sé að rekja til vanrækslu eða yfirsjónar sóknaraðila eða fólks á hennar vegum. Verður því fallist á kröfu hennar í málinu.
Með hliðsjón af framangreindri niðurstöðu ber varnaraðila að endurgreiða tryggingarféð að fjárhæð 61.900 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 10. ágúst 2021 reiknast dráttarvextir frá 8. september 2021.
Aðrar kröfur, sem varnaraðili gerir fyrst í tryggingarféð í greinargerð í máli þessu, verða ekki teknar til efnislegrar úrlausnar af hálfu nefndarinnar, enda ljóst að þær voru ekki gerðar innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 61.900 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 8. september 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 23. nóvember 2021
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson