Mál nr. 2/2023

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 6. júlí 2023

í máli nr. 2/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 380.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 17. janúar 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 19. janúar 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 31. janúar 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Varnaraðili óskaði eftir frekari fresti til að skila gögnum og féllst nefndin á þá beiðni. Viðbótargögn varnaraðila bárust nefndinni 19. mars 2023. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 20. mars 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust með bréfi, dags. 27. mars 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 28. mars 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Þar sem í athugasemdum sóknaraðila frá 27. mars 2023 kom fram að hann teldi rétt að reyna að ná sátt við varnaraðila um uppgjör og þar sem í tölvupósti varnaraðila frá 28. sama mánaðar kom fram að lögmaður hennar yrði í sambandi við sóknaraðila upp á sættir, óskaði kærunefnd eftir stöðu sáttaviðræðna aðila með tölvupósti 17. maí 2023. Svar barst frá sóknaraðila með tölvupósti 22. sama mánaðar ásamt gögnum sem sýndu samskipti aðila þess efnis að sættir hefðu ekki náðst og að niðurstaðan hafi orðið sú að fá úrskurð nefndarinnar. Fékk varnaraðili svarið og gögn sóknaraðila send með tölvupósti kærunefndar 23. maí 2023.

Kærunefnd óskaði frekari upplýsinga frá varnaraðila með tölvupósti 29. júní 2023 og barst svar hennar 30. júní 2023 sem var kynnt varnaraðila sama dag.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tvo tímabundna leigusamninga, annars vegar frá 31. ágúst 2021 til 15. maí 2022 og hins vegar frá 31. ágúst 2022 til 15. maí 2023, um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður sig hafa millifært 570.000 kr. inn á reikning gagnaðila 9. ágúst 2021. Millifærslan hafi verið trygging vegna leigu leikmanns á húsnæði varnaraðila. Eftir að leigutíma hafi lokið eða 27. maí 2022 hafi sóknaraðili falast eftir greiðslunni en varnaraðili þá brugðið fyrir sig hinum ýmsu ástæðum fyrir því hvers vegna ekki hafi verið hægt að ganga frá greiðslu. Fyrst hafi hún verið að fara í ferðalag og beðið um frest í nokkra daga til að ganga frá málinu, það hafi verið auðsótt mál. Svo hafi verið beðið um frest til næstu mánaðarmóta en þá hafi upphafist upptalning á skemmdum hlutum, svo sem antikborði, ofni, bakaraofni, eldavél o.s.frv. Það hafi fylgt sögunni að ekki yrði rukkað fyrir það. Því næst hafi málið tafist vegna skurðagerðar. Þá hafi tölva hennar orðið fyrir árás og hún hafi glímt við veikindi, en alltaf hafi hún verið að fara að biðja bankann um að millifæra. Þann 16. september 2022 hafi 190.000 kr. verið endurgreiddar sem sé 1/3 af greiðslunni. Í nóvember 2022 hafi svo komið tölvupóstur þar sem raktar hafi verið skemmdir á fyrrnefndu borði og að nýtt borð kosti 500.000 kr. Einnig hafi verið rætt um að skil íbúðarinnar hafi ekki verið í lagi varðandi þrif en ekkert hafi verið á það minnst þegar hún hafi tekið við íbúðinni.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sig hafa boðið íbúð sína til leigu fyrir erlendan leikmann sóknaraðila eftir að hafa séð auglýsingu sóknaraðila eftir tímabundinni íbúð. Í leigusamningi hafi verið sett fram skilyrði um að þegar íbúðinni yrði skilað skyldi hún vera "þrifin prófessional". Leigugreiðslur hafi verið sóknaraðila afar hagstæðar, aðeins 190.000 kr. á mánuði fyrir fullbúið heimili, með þvottahúsi og afnotum af geymslu og bílakjallara, ásamt hita, rafmagni, internetáskrift og áskrift að 120 sjónvarpsstöðum, auk Netflix. Í samkomulaginu hafi einnig falist að sóknaraðili skyldi við afhendingu greiða sem svaraði þriggja mánaða leigu og hafi það verið sameiginlegur skilningur aðila að sú fjárhæð yrði til tryggingar skilvísum greiðslum og bótum vegna mögulegs tjóns. Það fé skyldi varnaraðili varðveita og endurgreiða við lok leigutíma, nema ástæða yrði til að halda því eftir.  

Í kaupbæti hafi sóknaraðili fengið afnot af tveim reiðhjólum og bifreið varnaraðila, fyrir leikmann sóknaraðila sem hafi átt að búa í íbúðinni. Bíllinn sé gamall en hafi verið vel með farinn og snyrtilegur og aðeins ekinn 138.000 km.

Sóknaraðili hafi skilað íbúðinni í öldungis óviðunanlegu ástandi. Hún hafi ekki aðeins verið óþrifin heldur höfðu ýmsir hlutir skemmst, meðal annars antikborð sem varnaraðili hafi erft eftir móður sína.

Í kæru sé látið að því liggja að varnaraðili hafi farið í flæmingi undan tilmælum um uppgjör á tryggingarfénu og fundið sér afsakanir til að fresta því. Hið rétta sé að þegar leigutíma hafi lokið 15. maí 2022 hafi varnaraðili legið stórslösuð á sjúkrahúsi erlendis eftir að hafa lent í skíðaslysi.  Hún hafi komið til landsins 19. maí og systir hennar fylgt henni í íbúðina þá um kvöldið.

Þegar heim hafi komið hafi varnaraðili orðið fyrir áfalli. Fallega heimilið hennar, sem hún hafi skilað sóknaraðila í fullkomnu ástandi, hafi litið út eins og útigangsfólk hefði gert sig þar heimakomið. Augljóslega höfðu „prófessional“ þrif ekki farið fram, þvert á móti hafi litið út fyrir að íbúðin hefði aldrei verið þrifin á leigutíma. Auk hreingerninga hafi varnaraðila beðið stórþvottar því haugur af óhreinum handklæðum hafi verið skilinn eftir og óhrein sængurföt verið á rúmunum. Þá hafi vaskur verið stíflaður og kæliskápurinn fullur af matarleifum sem hafi verið farnar að mygla.

Stærsta áfallið hafi verið að sjá skemmdirnar á antikborðinu. Auk borðsins hafi eldavélin verið ónýt svo ekki hafi svarað kostnaði að láta gera við hana, sömuleiðis bakaraofn og örbylgjuofn. Hafi því þurft að kaupa notuð tæki í þeirra stað. Þegar sóknaraðili hafi tekið við íbúðinni hafi baðherbergið verið nýuppgert, aðeins mánuður liðinn frá því að framkvæmdum hafi lokið.  Baðherbergið hafi meðal annars verið flísalagt og settur upp sturtuklefi með stórum glervegg sem nú hafi verið svo óhreinn að varla hafi sést í gegnum hann. Síðar hafi komið í ljós að þessi óhreinindi hafi verið brúnkusprey sem hafði lent á glervegg, flísum og hreinlætistækjum. Þetta hafi ekki náðst af með venjulegum hreingerningarefnum og þurft margra klukkustunda vinnu með dýrum efnum.

Auk þessa hafi bíllinn verið bilaður. Sóknaraðili hafi tilkynnt varnaraðila um það áður en hún hafi komið til landsins að bíllinn færi ekki í gang. Sóknaraðili hafi þó ekki sinnt tilmælum hennar um að reyna að koma honum í gang með startköplum og dygði það ekki til að koma honum fyrir í bílageymslu, heldur hafi bílinn verið skilinn eftir úti á götu. Þar sem bílinn hafði verið í notkun í tuttugu ár hafi það ekki komið varnaraðila á óvart að frétta af því að hann hefði bilað. Það hafi aftur á móti fengið verulega á hana að komast að raun um að ástæðan fyrir biluninni hafi ekki verið venjulegt slit, heldur hafði honum verið ekið á allt of miklum hraða yfir hraðahindrun, með þeim afleiðingum að nýlegur hljóðkútur hafi losnað og pústkerfi skemmst. Ekki hafi komið aukagreiðsla fyrir afnot af bílnum og hans sé ekki getið í leiguskilmálum. Það hafi þó verið sameiginlegur skilningur aðila að afnot af farartækjum yrðu innifalin í samningnum. Sóknaraðili hafi því einnig brotið gegn samningi aðila með því að hafa valdið tjóni á bílnum og varnaraðila heimilt að halda eftir greiðslu sem næmi viðgerðarkostnaði.

Enn hafi þó átt eftir að bætast á afrekalista sóknaraðila því eftir að leigutíma hafi lokið hafi borist auka orkureikningur upp á rúmar 24.000 kr. Varnaraðili velti fyrir sér hvort heimili hennar hafi verið notað sem gróðurhús en samkvæmt leikmanni sóknaraðila sem hafi haft afnot af íbúðinni, hafi skemmdirnar á borðinu stafað af því að hann hafi ræktað hitabeltisplöntur innandyra og notað þetta forláta borð undir jurtapottana.

Málavaxtalýsing sóknaraðila sé að því leyti rétt að uppgjör á tryggingafé hafi dregist. Það eigi sér skýringar sem sóknaraðila sé fullkunnugt um en hann hafi þó ekki nefnt. Í fyrsta lagi hafi heilsufar varnaraðila í kjölfar slyssins valdið því að nokkuð langur tími hafi liðið frá því að íbúðinni hafi verið skilað þar til hún hafi verið í ástandi til að leggja mat á tjónið. Í öðru lagi sé ekki hlaupið að því að láta meta tjón á antikmunum eins og fyrrnefndu borði og hafi tekið langan tíma að leita að sambærilegu borði. Í þriðja lagi hafi sóknaraðili ekki fengist til samstarfs um að bæta tjónið, til dæmis með því að leita að antikborði sambærilegu því sem hafi skemmst í meðförum sóknaraðila. 

Eitt af því sem sóknaraðili hafi ekki nefnt, en skipti verulegu máli, sé að nokkrum dögum eftir komuna til landsins 19. maí 2022 hafi varnaraðili rætt við talsmann sóknaraðila símleiðis og gert honum grein fyrir stöðunni. Í því símtali hafi einnig komið fram að ástæðan fyrir því að hún hafði ekki rætt við hann þegar þann 20. maí hafi verið sú að þegar um hádegisbilið þann dag hafi hún verið komin undir læknishendur og í undirbúning fyrir stóra bæklunarskurðaðgerð en hún hafi þurft að fá gervihandlegg og gerviöxl. Eins og gefi að skilja þurfi mikla endurhæfingu eftir svo viðamikið inngrip.

Í marga mánuði eftir að leigutíma hafi lokið hafi varnaraðili verið alls ófær um að sinna ágreiningsmáli vegna leigu og tryggingarfjár og sé sóknaraðila fullkunnugt um það. Hún hafi þurft að undirgangast margar stórar og erfiðar aðgerðir og hafi á löngum tímabilum verið á sterkum verkjalyfjum. Kvörtunum vegna meðferðar sóknaraðila á eigum varnaraðila hafi í engu verið sinnt. Það hafi komið í hlut vina hennar og vandamanna að þrífa íbúðina, útvega ný heimilistæki í stað þeirra sem hafi eyðilagst í meðförum sóknaraðila og koma bílnum á verkstæði en reikningur vegna skemmdanna sem sóknaraðili hafi valdið á bílnum sé hátt í 60.000 kr. Veruleg vinna hafi farið í að leita uppi handverksmann sem mögulega gæti gert við antikborðið en þær tilraunir hafi reynst árangurslausar og telji sérfræðingar sem varnaraðili hafi rætt við að ekki sé hægt að ná því fallegu aftur. Sambærilegt borð hafi ekki fundist, þrátt fyrir mikla leit, en borð í sama klassa kosti um hálfa milljón króna. Þá sé ótalinn flutningur til landsins en útséð sé um að borð svipað þessu fáist hér á landi.

Varnaraðili hafi gert mistök með því að hafa endurgreitt hluta tryggingarfjárins enda sé tjónið mun meira en nemi 580.000 kr. og hyggist hún leita réttar síns til skaðabóta úr hendi sóknaraðila.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að honum þyki afar leitt að þetta mál hafi þurft að fara í þennan farveg, sérstaklega í ljósi þessara alvarlegu bresta á heilsu varnaraðila sem lýst sé í erindi lögmanns hennar. Samskipti varnaraðila í tölvupóstum við framkvæmdastjóra sóknaraðila frá því að hún hafi tekið við íbúðinni beri með sér að hún hafi verið að takast á við erfiða tíma og hafi erfiðlega getað endurgreitt trygginguna, sérstaklega í ljósi þess að hún hafi orðið fyrir tölvuárás á þessum viðkvæma tíma. Sóknaraðili hafi veitt henni langan greiðslufrest vegna þessa. Frásögn varnaraðila sé ekki dregin í efa um að íbúðin hafi ekki verið þrifin á þann máta sem um hafi verið samið og þyki sóknaraðila það leitt. Rétt hefði verið að bregðast þegar við því og fá fagaðila til þess að þrífa íbúðina eða starfsmenn sóknaraðila. Erfitt sé fyrir sóknaraðila að átta sig á tjóni borðplötunnar sem fjallað sé um í erindi varnaraðila en sóknaraðili geti ekki fellt sig við verðmat varnaraðila á því. Best hefði verið að fá óháðan matsmann til þess að meta tjónið. Einnig hafi varnaraðili lýst því að hún hafi endurnýjað tækjakostinn í eldhúsinu án þess að það hafi farið fram skoðun eða mat á ástandi tækjanna, aldur og verðmæti. Til viðbótar hafi varnaraðili nefnt að útblásturskerfi bifreiðar hennar sem sé um 20 ára gömul, hafi verið laust. Sóknaraðili hafi engar upplýsingar um að það hafi orðið óhapp í akstri bifreiðarinnar á leigutímanum, hvert ástand hennar hafi verið fyrir leigutímann eða eftir. Það geti ekki réttlætt að kosta viðgerð á þessum forsendum, enda eðlilegt að útblásturskerfi bifreiða slitni og skemmist á löngum tíma.

Í gögnum málsins komi fram að varnaraðili hafi reynt að ná sambandi við stjórn sóknaraðila án árangurs. Formanni aðalstjórnar sóknaraðila hafi borist bréf í ábyrgðarpósti á heimili hans og hafi prestur Þjóðkirkjunnar samband við hann til þess að boða hann til fundar í kirkjunni um þetta mál. Hann hafi hafnað því enda ekki fundist þessi aðferð viðeigandi miðað við tilefnið. Framkvæmdastjóri sóknaraðila njóti trausts aðalstjórnar og hafi hann leitað allra leiða til að ná sambandi við varnaraðila í aðdraganda kærunnar og gefið henni kost á því að greiða kröfuna. Að því sögðu telji sóknaraðili rétt að reyna að ná sátt við varnaraðila um uppgjör samningsins, enda séu þetta miklir hagsmunir fyrir sóknaraðila. Þessi fjárhæð skipti lítið félag miklu máli.

V. Niðurstaða              

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 570.000 kr. Varnaraðili endurgreiddi 190.000 kr. þann 16. september 2022 en heldur eftirstöðvunum eftir á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á stofuborði á leigutíma, gera hafi þurft við bíl varnaraðila en afnot af honum hafi verið hluti af leigusamningi aðila.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Leigutíma lauk 27. maí 2022 og með tölvupósti þann dag óskaði sóknaraðili eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins. Varnaraðili upplýsti þá að hún myndi ganga frá málum 5. júní sem sóknaraðili samþykkti. Með tölvupósti 15. júní óskaði sóknaraðili eftir að gengið yrði frá tryggingunni og sama dag svaraði varnaraðili að það yrði gert næstu mánaðarmót. Einnig tiltók hún í svari sínu að skemmdir hafi orðið á stofuborði á leigutíma sem væri í viðgerð og að örbylgjuofn væri ónýtur en hún hefði keypt nýjan á 16.000 kr. Þá sagði hún eldavél og bakaraofn vera ónýtt en hún tæki það á sig að kaupa nýtt. Sóknaraðili minnti á beiðni sína 6. júlí og upplýsti varnaraðili þá að hún væri stödd á spítala á leið í aðgerð en að bankinn kæmi til með að sjá um millifærsluna. Með tölvupósti 3. og 8. ágúst 2022 ítrekaði sóknaraðili beiðni sína og upplýsti varnaraðili að hún gengi í þetta á morgun en tafir hafi orðið vegna aðstæðna hennar. Sóknaraðili ítrekaði beiðni sína 21. og 25. ágúst. Með tölvupósti 25. ágúst upplýsti sóknaraðili að hún kæmi til með að draga frá tryggingarfénu kostnað vegna stofuborðs. 

Þrátt fyrir að varnaraðili hafi nefnt að stofuborðið væri í viðgerð í samskiptum aðila 27. maí og að hún hefði keypt nýjan örbylgjuofn þá kom hvorki fram krafa af hennar hálfu í tryggingarféð né áskilnaður um kröfu vegna þessa. Þá upplýsti varnaraðili í samskiptum sínum í framhaldinu að til stæði að millifæra tryggingarféð en fyrst 25. ágúst upplýsti hún að kostnaður yrði dreginn af tryggingarfénu. Þannig er ljóst að krafa var ekki gerð innan þeirra tímamarka sem 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga gerir ráð fyrir. Þegar af þeirri ástæðu ber varnaraðila að endurgreiða tryggingarféð að fjárhæð 380.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 27. maí 2022 reiknast dráttarvextir frá 25. júní 2022.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 380.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 25. júní 2022 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 6. júlí 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson