Mál nr. 44/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 44/1997

Eignarhald: stígur, umferðarréttur.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 19. júní 1997, beindi R f.h. A og B, auk C og D, til heimilis að X. 12, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við E sama stað, hér eftir nefndur gagnaðili, um umferðarrétt á lóð hússins.

Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 3. júlí sl., var lögð fram á fundi kærunefndar 3. september sl. Á fundi kærunefndar 11. september sl. voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila. Með bréfi, dags. 19. september sl. beindi kærunefnd fyrirspurn til aðila. Að fengnum svörum var málið tekið til úrlausnar 2. október sl.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Í fjölbýlishúsinu nr. 12 við X eru fjórar íbúðir, þ.e. í kjallara, 1. hæð, 2. hæð og ris. Álitabeiðendur A og B eru eigendur risíbúðar en C og D eru eigendur 2. hæðar hússins. Gagnaðili er eigandi íbúðar á 1. hæð.

Á vesturhlið hússins er veggur milli hússins og bílskúrs í eigu gagnaðila. Á veggnum er hurð sem gagnaðili læsir. Þar fyrir innan er stígur sem gagnaðili hagnýtir til einkanota og meinar álitsbeiðendum umferð um hann inn á lóð hússins.

Krafa álitsbeiðenda er:

Í málinu liggur fyrir yfirlýsing F fyrrverandi eiganda 2. hæðar hússins dags. 30. júní 1996. Þar segir að eiginmaður hennar, G, hafi um 1960 keypt 2. hæð hússins og ris. H hafi þá verið eigandi 1. hæðar og kjallara en þann eignarhluta hafi hann keypt um 1950. Alla tíð frá því að G keypti hafi verið fullt samkomulag um að eigendur 2. hæðar og riss hefðu einkarétt á að ganga í gegnum bílskúr út í garðinn sunnan við húsið, enda tilheyrði eystri helmingurinn 2. hæð og risi, en sá vestari 1. hæð og kjallara. Einnig hafi verið fullt samkomulag um að eigendur 1. hæðar og kjallara ættu og hefðu einkarétt á að ganga um ganginn milli bílskúrs og húss við vesturhlið hússins.

Í málinu liggur einnig fyrir yfirlýsing I, dags. 6. nóvember 1996, en hann er einn sona H. Þar kemur fram að eignarhlutanum hafi fylgt vestari helmingur bakgarðsins og hafi eigendur þessara eignarhluta einir haft umgengisrétt um ganginn milli hússins og bílskúrsins vestan við húsið enda gangurinn og bílskúrinn séreign þeirra. Til að forðast "renneri" allskonar fólks af götunni inn í garðinn og úr honum hafi verið nauðsynlegt að loka ganginum í báða enda.

Álitsbeiðendur styðja kröfu sína um að stígurinn sé í sameign við 4. gr. og 5. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt því megi gagnaðilar ekki hindra umferð álitsbeiðenda um umræddan stíg. Munnlegt samkomulag milli fyrrverandi eigenda um einkarétt til umferðar og afnota stígsins og afnot lóðar, hafi ekkert gildi gagnvart nýjum eigendum enda byggist það ekki á þinglýstum heimildum. Samkvæmt afsali gagnaðila, dags. 15. nóvember 1978, sé umræddur stígur á vesturhlið hússins ekki tilgreindur, hvað þá að um séreign hans sé að ræða og ekkert sé kveðið á um einkaafnotarétt gagnaðila af þeim stíg. Gagnaðila sé því óheimilt að helga sér þennan hluta sameignarinnar, sbr. 36. gr. laga um fjöleignarhús.

Af hálfu gagnaðila er vísað til yfirlýsingar F og I og talið að þau skjöl sanni hvaða eigna- og afnotaréttarsamningar séu í gildi milli kjallara og 1. hæðar annar vegar og riss og 2. hæðar hins vegar. Þá sýni afsal, dags. 20. október 1995, til eiganda 2. hæðar og afsal, dags. 4. júlí 1992, til eiganda risíbúðar að risíbúð fylgi réttur til að komast inn á lóð hússins gegnum um bílskúr 2. hæðar. Eystri helmingur lóðarinnar hafi frá upphafi verið eign 2. hæðar og riss.

Réttur eigenda 2. hæðar og riss til að fara um gang milli húss og bílskúrs 1. hæðar út á sinn lóðarhelming hafi aldrei verið fyrir hendi. Afsal dags. 25. september 1959 sýni að 2. hæð fylgi bílskúr og sérlóð. Bílskúrinn standi á og tengist eystri helmingi lóðarinnar, sem sé og hafi frá upphafi verið í eigu, umhirðu og sérstök eign 2. hæðar og riss. H hafi einn kostnað byggingu bílskúrs síns árið 1955 og vandað sérstaklega frágang veggja og hurða í umræddum gangi.

III. Forsendur.

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls.

Samkvæmt 10. til. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 fellur nánar undir séreign fjölbýlishúss hlutar húss eða lóðar, bílskúr á lóð húss eða búnaður og lagnir sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hefur kostað það, sbr. 9. gr. laganna.

Í afsali, dags. 25. september 1959, til G, eiginmanns F, segir m.a. að um sé að ræða "önnur hæð hússins ásamt rishæð, svo og bílskúr, sérlóð og hlutdeild í miðstöðvarherbergi." Álitsbeiðendur D og C keyptu íbúðina af F með kaupsamningi dags. 13. maí 1997.

Álitsbeiðendur A og B eignuðust íbúð sína með afsali, dags. 20. október 1995. Í afsalinu segir m.a: "Til að komast út á lóðina við húsið er gengið í gegnum bílskúr 2. hæðar og skal risíbúð hafa umferðarétt í gegnum bílskúrinn út á lóðina, enda hirða eigendur risíbúðar lóðina að sínum hluta."

Í bréfi álitsbeiðanda, dags. 25. september sl., sem svar við fyrirspurn kærunefndar segir að álitsbeiðandi muni "ekki samþykkja skiptinu á lóð hússins og skrifa undir eignaskiptasamning sem hafi að geyma slíkt ákvæði. Síðan segir í bréfi þessu: "Þá upplýsir álitsbeiðandi að afnotaskiptum sé í raun ekki skipt í samræmi við það sem fram kemur í tilvitnuðu uppkasti."

Þrátt fyrir framangreinda yfirlýsingu hefur lóð hússins í raun verið skipt afnotaskiptum, þannig að eystri hluti baklóðar tilheyrir 2. hæð og risi og vestari hluti baklóðar tilheyrir 1. hæð og kjallara. Virðist sú skipting hafa varað um langa hríð og á sér þess utan stoð í framangreindum þinglýstum heimildum, þ.m.t. þeim eignarheimildum sem álitsbeiðendur leiða rétt sinn af.

Kærunefnd telur því að lóð hússins sé skipt afnotaskiptum eins og að framan greinir. Af því leiðir að framangreindur stígur á vesturhlið milli bílskúrs og hússins tilheyrir lóðarhluta gagnaðila. Álitsbeiðendur eiga því ekki umkrafinn umferðarrétt. Kærunefnd tekur sérstaklega fram að niðurstöðu sína lítur nefndin ekki til reglna byggingarlöggjafar. 

IV. Niðurstaða.

Kærunefnd telur að lóð hússins sé í dag skipt afnotaskiptum. Af því leiðir að álitsbeiðendur hafa ekki umferðarrétt um stíg á vesturhlið, milli bílskúrs og hússins.

Reykjavík, 8. október 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson