Mál nr. 29/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 29/1997

Hagnýting sameignar: Lóðarhluti.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 17. apríl 1997, beindi A, til heimilis að X nr. 16, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, einnig til heimilis að X nr. 16, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Málið var lagt fram á fundi kærunefndar þann 7. maí og samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, sbr. ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þar sem Valtýr Sigurðsson formaður nefndarinnar er vanhæfur í máli þessu tók varamaður hans, Ingibjörg Benediktsdóttir, sæti hans í nefndinni við afgreiðslu þess.

Greinargerð gagnaðila, dags. 9. maí, var lögð fram á fundi 20. júní. Á fundi 2. október voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðanda dags. 14. júlí og 12. september og athugasemdir gagnaðila dags. 8. júlí og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið X nr. 16 er þríbýlishús, kjallari, 1. og 2. hæð. Álitsbeiðandi er eigandi kjallaraíbúðar. Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningsefnið sé tvíþætt. Annarsvegar lúti ágreiningur að bílastæði er gagnaðilar hafa útbúið á lóð vestan við húsið og hins vegar að fyrirhugaðri byggingu skúrs á lóðinni.

Krafa álitsbeiðanda er:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé skylt að fjarlægja bílastæðið og koma girðingu í upphaflegt form.

2. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að byggja nýjan skúr á lóðinni án samþykkis allra eigenda hússins.

Með bréfi kærunefndar dags. 27. júní er síðari kröfu álitsbeiðanda vísað frá með þeim rökstuðningi að gagnaðilar hafi ekki lýst því yfir að til standi að byggja nýjan skúr á lóðinni í stað skúrs sem þeir eiga og til standi að rífa. Því sé ekki um að ræða raunverulegt ágreiningsefni milli aðila að svo stöddu.

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi sem haldinn var þann 11. apríl 1997 hafi komið fram ágreiningur um bílastæði sem gagnaðilar hafa reist á lóð vestan við húsið. Umrætt bílastæði valdi álitsbeiðanda verulegum óþægindum, þar sem staðsetning þess sé fyrir utan svefniherbergisglugga kjallaraíbúðar. Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðilar hafi um það leyti er kjallaraíbúðin var sett á sölu haustið 1996 fjarlægt hluta girðingar í þeim tilgangi að nota svæðið sem bílastæði. Áður hafi þar verið grænmetis- og kartöflugarður. Í málinu liggi fyrir yfirlýsing fyrri eigenda kjallaraíbúðar, dags. 12. september 1997, þar sem fram komi að samþykki hafi aldrei verið gefið af þeirra hálfu fyrir gerð þessa bílastæðis.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að umrætt bílastæði hafi verið til staðar er álitsbeiðandi keypti íbúðina. Staðsetning bílastæðisins sé í fullu samræmi við þinglýstan lóðarleigusamning, sbr. litra Z-05135, samþykktar teikningar og skipulag borgarinnar. Jafnframt er bent á að bílastæðið hafi verið gert með vitund sameigenda.

III. Forsendur kærunefndar.

Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús teljast allir þeir hlutar húss og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign vera sameign. Þannig er öll lóð húss sameign nema þinglýstar heimildir kveði á um að hún sé séreign eða það byggist á eðli máls, sbr. 5. tl. 8. gr. laganna.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Reglum 30. gr. laganna skal beita, eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hlutum hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. 31. gr., sbr. einnig 19. gr. Í 36. gr. laganna segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Þá segir í 2. mgr. 35. gr. að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað. Í 4. mgr. 35. gr. segir loks að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur, nema allir eigendur ljái því samþykki.

Það er álit kærunefndar að í þessu máli styðji engar þinglýstar heimildir þau sjónarmið gagnaðila að umrætt svæði sé séreign hans. Hvorki í lóðarleigusamningi dags. 15. desember 1947 né í öðrum fyrirliggjandi gögnum er gert ráð fyrir umræddu bílastæði né er kveðið á um einkaafnotarétt gagnaðila á því svæði sem um ræðir. Þá liggur fyrir yfirlýsing fyrri eigenda kjallaraíbúðar dags. 12. september 1997, þar sem fram kemur að samþykki þeirra hafi ekki legið fyrir við gerð umrædds bílastæðis.

Kærunefnd telur að skýr og ófrávíkjanleg ákvæði laga um fjöleignarhús sbr. einkum 4. mgr. 35. gr., standi því í vegi að gagnaðili geti, gegn mótmælum álitsbeiðanda, nýtt sameiginlega lóð með þeim hætti sem hann hefur gert. Er því gagnaðila óheimilt að nýta umræddan hluta lóðarinnar sem bílastæði.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að lóðarhluti fyrir framan íbúð álitsbeiðanda sé í sameign og að gagnaðila sé óheimilt að nýta það sem bílastæði.

Reykjavík, 8. október 1997.

Ingibjörg Benediktsdóttir

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson