Mál nr. 45/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A  

Mál nr. 45/1997

Skipting kostnaðar: Lagnir.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 25. júní 1997, beindi A, til heimilis að X nr. 33, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf, sama stað, hér eftir nefndur gagnaðili, um skiptingu kostnaðar við viðgerð á frárennslislögn.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 25. júlí sl. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 1. september, var lögð fram á fundi kærunefndar 3. september sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 33, byggt um 1952. Húsið skiptist í 4 eignarhluta, kjallara, 1. hæð, 2. hæð og ris. Gagnaðili er eigandi kjallara hússins.

Með bréfi gagnaðila, dags. 13. febrúar 1996, var eigendum hússins gerð grein fyrir því að frárennslislögn í kjallaraíbúð hafi tvívegis stíflast og því yrði ekki hjá því komist að huga að úrbótum.

Ágreiningur er milli aðila málsins um skiptingu kostnaðar vegna framkvæmdanna.

Krafa álitsbeiðenda er:

Þegar lögin stíflaðist aftur í maí s.á. leitaði gagnaðili til R, pípulagningarmeistara og liggur greinargerð hans fyrir í málinu dags. 21.05.1996. Þar sem fram kemur, að leki sé í skolplögn undir baðherbergi kjallaraíbúðar og undir svefnherbergi þar sem sameiginlegt frárennsli hússins fer út fyrir vegg. Lögnin sé missigin og séu tveir pollar í frárennslislögn frá baðherbergi og eldhúsi. Telji hann að skolplögnin undir kjallaraíbúðinni og út fyrir hús sé ónýt.

Í greinargerð S hjá verkfræðistofunni T hf, dags. 3. september 1996, sem gagnaðili aflaði einnig, kemur fram að tvær aðferðir komi til greina við endurbætur á frárennslislögn. Annars vegar endurlögn og hins vegar fóðring að innan. Í niðurstöðu hans kemur fram, að vegna dýptar polla í lögn sé ekki ráðlegt að fóðra lögnina að innan þar sem hætta yrði á áframhaldandi stíflum, því sé endurlögn betri kostur, þrátt fyrir meira rask.

Álitsbeiðendur telja að frárennslislögnin sé séreign kjallaríbúðar, þar sem þessi lögn og lagnir efri hæða sameinist ekki fyrr en við útvegg.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að frárennslislögn sú sem um er deilt sé undir grunni hússins. Þjóni hún að hluta til eingöngu kjallaraíbúð, en tengist þó sameiginlegri lögn undir íbúðinni. Sameiginlega lögnin sé, að mati R, pípulagningameista, einnig talin ónýt.

Af hálfu gagnaðila er á því byggt að frárennslislögn sé sameiginleg, sbr. 6., 7. og 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Gagnaðili bendir á, að skólplagnakerfið hljóti að vera hannað fyrir húsið í heild, því annars hefði lögnum undir húsinu verið öðruvísi fyrir komið, sérstaklega lögnum frá baðherbergi kjallaraíbúðar. Eðlilegast sé því að öll frárennslislögnin verði endurnýjuð, en ekki einungis að hluta, þar sem núverandi lagnir séu ónýtar.

Að mati gagnaðila er það engin lausn að endurnýja lögnina að hluta, heldur verði að ljúka verkinu og gera við frárennslið alla leið út í götu.

III. Forsendur.

Í 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 segir, að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Í 2. tl. 7. gr. laganna segir, að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er, að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tl. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.

Samkvæmt teikningu af frárennsliskerfi X nr. 33, liggur ein stofnlögn undir húsinu. Í þessa stofnlögn tengjast síðan allar aðrar frárennslislagnir hússins. Lögnin myndar þannig sameiginlegt frárennsliskerfi fyrir X nr. 33.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla, að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað við byggingu hússins, þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur, að túlka beri ákvæði hinna nýju laga þannig, að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt.

Nefndin telur að nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á "rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu" svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því, að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tl. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa. Slíku er ekki til að dreifa í þessu máli, enda lagnakerfið hannað sem ein heild og einstakir hlutar þess standa ekki sjálfstætt.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að lagnir í húsinu X nr. 33 teljist sameign í skilningi 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994, þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg, eða upp úr gólfi. Skal kostnaði við framkvæmdir vegna þeirra skipt eftir hlutfallstölum allra eignarhluta hússins, sbr. A-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða.

Lagnir í húsinu eru sameign alls hússins þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg, eða upp úr gólfi.

Reykjavík, 11. september 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson