Mál nr. 37/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 37/1997

Ákvörðunartaka: sorplúga.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 13. maí 1997, beindi húsfélagið X nr. 20, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við A til heimilis að sama stað, hér eftir nefndur gagnaðili, um staðsetningu sorplúgu í sameign hússins.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 17. sama mánaðar. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 26. maí, var lögð fram á fundi kærunefndar 30. sama mánaðar. Með bréfi kærunefndar, dags. 30. júli sl., til álitsbeiðanda var óskað nánari upplýsinga um tiltekin atriði. Svar álitsbeiðanda barst 8. ágúst sl. Kærunefnd tók erindið fyrir á fundi 3. september sl. jafnframt því sem nefndin fór á vettvang. Erindið var því næst tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið X nr. 18-20 er tveir stigagangar og tengibygging með 47 íbúðum fyrir aldraða auk húsvarðaríbúðar. Á árinu 1996 var komið fyrir lúgu á 1. hæð stigaganganna gagngert fyrir blaðaúrgang og var hún staðsett við hlið þeirrar sorplúgu sem fyrir var. Gagnaðili, sem er eigandi íbúðar á 1. hæð, hefur mótmælt staðsetningu lúgunnar.

Krafa álitsbeiðanda er eftirfarandi:

Af hálfu álitsbeiðanda kemur fram að ráðist hafi verið í gerð umræddrar lúgu án þess aflað væri leyfis byggingarnefndar R. Á fundum húsfélagsins 4. og 18. nóvember 1996 og 27. janúar 1997 hafi komið fram mótmæli gagnaðila gegn staðsetningu lúgunnar og þar verið leitað leiða til að koma til móts við hann.

Með bréfi Byggingarfulltrúans í R, dags. 5. maí 1997, sem sent hafi verið í kjölfar fundar byggingarnefndar þann 10. apríl sl., hafi álitsbeiðanda verið gert skylt að fjarlægja sorplúguna innan 14 daga frá móttöku bréfsins að viðlögðum dagsektum. Ákvörðun þessi byggðist á því að samþykki allra hlutaðeigandi eigenda hefði ekki legið fyrir framkvæmdinni.

Af hálfu álitsbeiðanda er á því byggt að ekki sé um verulega breytingu á sameign að ræða í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994, þannig að samþykki allra þurfi til. Hins vegar megi fella breytinguna undir 2. mgr. greinarinnar enda sé um að ræða blaðalúgu nánast við hlið hinnar almennu sorplúgu á 1. hæð og framkvæmdin eingöngu til komin vegna breyttra viðhorfa til flokkunar á sorpi.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að sú ákvörðun álitsbeiðanda að setja upp sorplúgu í stigaganginum í u.þ.b. 50 cm fjarlægð frá dyrum íbúðar hans skapi honum óþægindi. Lúga þessi sé ætluð öllum íbúum hússins sem þurfi að losa sig við blöð. Þetta skapi ónæði vegna umferðar auk þess sem lýti séu af lúgunni. Henni sé iðulega skellt og heyrist það eins og hleypt sé af byssuskoti. Oft lokist lúgan ekki að fullu og sé þá trekkur úr sorpgeymslunni inn á gang hússins. Gagnaðili kveðst hafa mótmælt framkvæmdinni þegar er hann varð hennar var en engin viðbrögð fengið. Hann hafi því með bréfi, dags. 8. október 1996, leitað til byggingafulltrúa og óskað þess að fá lúgugatinu lokað og að veggnum yrði komið í upprunalegt horf. Gagnaðili telur gerð sorplúgunnar óheimila án hans samþykkis.

III. Forsendur.

Í málinu liggja fyrir fundargerðir þriggja húsfunda þar sem mál þetta var til umfjöllunar. Fundargerðir þessar eiga það sammerkt að þar er hvergi að finna ákvörðun húsfundarins um að setja upp blaðalúgu, staðsetningu hennar, gerð eða önnur atriði. Ekki er að sjá að atkvæðagreiðsla hafi farið fram þannig að ráðið verði hversu margir hafi samþykkt framkvæmdina. Hins vegar liggja fyrir undirskriftarlistar íbúðareigenda til byggingarnefndar R þar sem óskað er eftir því að framkvæmdin verði heimiluð. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 gildir sú meginregla að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundum. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Sá háttur að ganga milli eigenda með yfirlýsingu um sameiginleg málefni, sem þeim er hverjum í sínu lagi ætlað að samþykkja með undirritun sinni eða synja, er ekki í samræmi við áðurnefnda meginreglu. Þetta sjónarmið kemur fram í athugasemdum við 39. gr. laganna. Kærunefnd telur því að undirskriftarlistar þessir komi ekki í stað fundarsamþykktar húsfundar. Lögmæt ákvörðunartaka innan húsfélagins um þetta mál hefur því ekki farið fram.

Samkvæmt ákvæði 57. gr. laga nr. 26/1994 er hlutverk og tilgangur húsfélaga aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar, þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum, að hagnýting hússins, bæði séreignar og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist. Í ákvæði 4. tl. 13. gr. er kveðið á um að meðal helstu skyldna eigenda í fjöleignarhúsum sé að virða rétt og hagsmuni annarra eigenda við hagnýtingu sameignar.

Sé um að ræða byggingu, endurbætur eða framkvæmdir sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á.m. útliti hússins, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt ákvæði 31. gr. laga nr. 26/1994 ber að beita reglum 30. gr. eftir því sem við á um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar. Ekki var gert ráð fyrir blaðalúgu á samþykktum teikningum af húsinu.

Kærunefnd hefur farið á vettvang og skoðað aðstæður. Að hennar mati er staðsetning blaðalúgunnar afar óheppileg með tilliti til þess hversu nálægt hún er inngangi í íbúð gagnaðila. Þá er blaðalúgan staðsett hærra á veggnum en sorplúgan sem þar er einnig, hún er í öðrum lit og er að mati kærunefndar til óprýði. Hliðstæða blaðalúgu er ekki að finna á öðrum hæðum hússins og er hún því ætluð öllum íbúum stigahússins sem þurfa að losa sig við blöð. Veldur blaðalúgan þannig staðsett gagnaðila óþægindum umfram aðra eigendur. Kærunefnd bendir á að önnur staðsetning blaðalúgunnar er möguleg fjær dyrum gagnaðila. Kærunefnd telur að staðsetning blaðalúgunnar, svo sem hér hefur verið lýst og þau óþægindi sem af henn stafa fyrir gagnaðila séu m.a. til þess fallin að hafa áhrif á verðgildi íbúðar gagnaðila til lækkunar.

Þegar til alls þess er litið sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að uppsetning blaðalúgunnar á þeim stað sem hún er nú , hafi í för með sér svo verulega og íþyngjandi röskun á hagnýtingu séreignar gagnaðila að samþykki allra þurfi fyrir henni, sbr. 31. gr, sbr. 7. tl. A-liðar 41. gr. sbr. grunnrök 1. mgr. 27. gr., sem með breyttu breytanda nær yfir tilvik þetta.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að uppsetning blaðalúgunnar á þeim stað sem hún er nú hafi í för með sér svo verulega breytingu á hagnýtingu og afnotum sameignar gagnvart gagnaðila að samþykki allra þurfi fyrir henni.

Reykjavík, 11. september 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson