Mál nr. 38/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 38/1997

Eignarhald: Rými undir stiga í stigahúsi, skúr á lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 20. maí 1997, beindu A, til heimilis að X nr. 5, og B, til heimilis að Y, hér eftir nefndar álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við, til heimilis að Y nr. 8, hér eftir nefnd gagnaðili, um eignaraðild að rými undir stiga í stigahúsi og skúr á lóð við fjölbýlishúsið Y nr. 8.

Erindið var móttekið 22. maí sl. og lagt fram á fundi nefndarinnar 30. maí. Á sama fundi var lagt fram erindi C, dags. 26. maí 1997, móttekið 27. maí. Samþykkt var að sameina málin og var hvorum aðila um sig gefinn kostur á að tjá sig um erindi hins, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 24. júní 1997, mótteknar 26. júní, voru lagðar fram á fundi kærunefndar 27. júní. Athugasemdir gagnaðila, dags. 25. júní, mótteknar 27. júní, voru lagðar fram á fundi kærunefndar 24. júlí. Fjallað var um málið á fundi kærunefndar þann 29. ágúst og það tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið Y nr. 8, var byggt í kringum 1920 sem einbýlishús og húsið stækkað og hækkað árið 1926. Nú eru þar þrír eignarhlutar, þ.e. kjallari , 1. hæð og 2. hæð ásamt risi. Á lóð hússins er geymsluskúr. Álitsbeiðendur eru eigendur 2. hæðar (eiga hvor um sig 50%) en gagnaðili er eigandi 1. hæðar, skv. kaupsamningi. Ágreiningur aðilanna varðar eignarhald á rými undir stiga á 1. hæð í stigahúsi og geymsluskúr á lóð hússins.

Kröfur álitsbeiðenda eru eftirfarandi:

1. Að rými undir stiga verði talið séreign álitsbeiðenda, þ.e. eigenda 2. hæðar.

Til vara er þess krafist að rýmið verði talið sameign eigenda 1. og 2. hæðar.

2. Að skúr á lóð hússins verði talinn séreign álitsbeiðenda, þ.e. eigenda 2. hæðar.

Varðandi kröfulið nr. 1 kemur fram í álitsbeiðni að stigahúsið sé notað af bæði eigendum 1. og 2. hæðar. Þegar A, önnur álitsbeiðenda, hafi keypt eignarhluta sinn, þ.e. 2. hæð, á árinu 1994 ásamt fyrrverandi sambýlismanni sínum, D, hafi þeim verið tjáð að eignarhlutanum fylgdi rými undir stiga í stigahúsinu. Eignarhlutinn hafi þannig verið keyptur m.a. á þeirri forsendur að þetta rými fylgdi honum. Eigendur 2. hæðar hafi notað rýmið sem þvottaaðstöðu allt frá þeim tíma, með vitund og samþykki eiganda 1. hæðar. Sl. ár hafi eigendur 2. hæðar einir notað rýmið. Þegar gagnaðili hafi flutt í eignina hafi hún hins vegar haldið því fram að hún hafi keypt þetta rými með sínum eignarhluta, þ.e. 1. hæð, og að það tilheyrði henni einni. Ekkert komi hins vegar fram um það í kaupsamningum og afsölum að rýmið tilheyri 1. hæð.

Varðandi kröfulið nr. 2 kemur fram af hálfu álitsbeiðenda sú krafa að skúr á lóð verði talinn séreign eigenda 2. hæðar og í því sambandi vísað til afsals, dags. 19. nóvember 1984, þar sem R sf. afsali E og F skúr á lóð. Hafi skúrinn verið notaður af eigendum 2. hæðar allar götur síðan og hafi þeir greitt fasteignagjöld af honum frá þeim tíma. Á það er einnig bent að í afsali R sf. til G vegna 1. hæðar, þinglýst 12. apríl 1984, sé ekki tekið fram að skúr á lóð sé afsalað til hennar, heldur einungis "sameiginlegri eignarlóð í hlutfalli við eignarhluta."

Varðandi kröfulið nr. 1 kemur fram af hálfu gagnaðila að í september 1996 hafi hún keypt íbúð á 1. hæð að Y nr. 8. Á söluyfirliti frá fasteignasölu þeirri sem annast hafi söluna komi fram að þvottaaðstaða undir stiga á palli fyrir framan íbúðina fylgi henni. Þar fyrir framan sé einnig fatahengi 1. hæðar. Seljandi íbúðarinnar, H, hafi einnig staðfest þetta, en þetta komi hins vegar ekki fram í endanlegum kaupsamningi. Rýmið undir stiganum sé eina geymslan innandyra sem fylgi 1. hæð.

Þegar gagnaðili hafi flutt inn hafi komið í ljós að eigandi 2. hæðar, D, hafði þvottavél sína þarna. Af hans hálfu hafi verið fullyrt að þessi þvottaaðstaða tilheyrði 2. hæð. Hann hefði keypt þessa aðstöðu á sínum tíma en heimilað H afnot af sinni þvottavél þegar hann hafi fest kaup á henni fyrir um 1-2 árum. Seljandi 1. hæðar, H, hafi hins vegar sagst hafa lánað eiganda 2. hæðar aðstöðuna. Seljendur D, þ.e. I og J, hafi staðfest að þau hafi fengið afnot af umræddri þvottaaðstöðu, skv. munnlegu samkomulagi. A og D hafi fengið upplýsingar um þetta samkomulag þegar þau hafi keypt eignarhluta sinn.

Umrædd þvottaaðstaða sé á rafmagni og vatni 1. hæðar. Hún hafi verið útbúin á sínum tíma að beiðni G, eiganda 1. hæðar, sem keypt hafi eignarhluta sinn eftir breytingar á húsinu 1985. Fyrir þær breytingar hafi hér verið um að ræða salernisaðstöðu fyrir 1. hæð. Gagnaðili vísar í þessu sambandi til 7. tl. 5. gr. og 3. mgr. 9. gr. laga nr. 26/1994.

Þá sé fyrirliggjandi skrifleg staðfesting allra fyrri eigenda eftir breytingar á húsinu 1985, þess efnis að umrætt rými undir stiga sé séreign 1. hæðar. Þannig hafi þau G og H, áður eigendur 1. hæðar, E og F, áður eigendur 2. hæðar, auk K (eiganda R sf. sem hafi keypti allt húsið 1984, breytt því og selt í þremur hlutum) öll skrifað undir yfirlýsingar þess efnis að umrædd þvottaaðstaða hafi tilheyrt 1. hæð. Þá hafi seljendur A og D, þ.e. I og J, staðfest að þau hafi fengið afnot af umræddri þvottaaðstöðu, sbr. ofangreint. Þrátt fyrir þessa vitnisburði neiti núverandi eigendur 2. hæðar að viðurkenna þetta rými sem séreign 1. hæðar.

Samkvæmt teikningum af húsinu, eins og það hafi verið upprunalega, tilheyri þessi gólfflötur 1. hæð. Efri hæðin hafi verið byggð síðar, þ.e. 1926, og þá hafi verið bætt við stigahúsi og stiga upp á efri hæð.

Varðandi kröfulið nr. 2 er því haldið fram af hálfu gagnaðila að 1. hæð tilheyri eignarhlutdeild í útigeymslu, svo sem fram komi í einu afsali fyrir hæðina og af hálfu K, eiganda R sf. Þetta komi hins vegar ekki fram í kaupsamningi gagnaðila. Í útigeymslu sé einnig þvottaaðstaða fyrir 2. hæð.

III. Forsendur.

Í málinu liggja fyrir afsöl fyrir Y nr. 8 allt frá byggingu hússins og fram á þennan dag, auk eignaskiptasamnings, dags. 2. febrúar 1983, þinglýst 13. maí 1983. Hin fyrstu afsöl þykja ekki skipta máli við úrlausn þess ágreiningsefnis sem hér er til meðferðar, enda var húsið þá óskipt. Með fyrrgreindum eignaskiptasamningi skipta erfingjar tiltekins fyrri eiganda eigninni í þrjá hluta, þ.e. kjallara (25%), 1. hæð (30%) og 2. hæð ásamt risi og skúr á lóð (45%). Síðan segir svo: "Sameign og lóðarréttindi tilheyra framangreindum eignarhlutum í þeim hlutföllum er að ofan greinir."

Með afsali, dags. 16. mars 1984, þingl. 10. apríl 1984, selja áðurnefndir erfingjar húsið allt til R sf. Vatnslagnir sf. selja húsið í kjölfarið í þremur hlutum og sömu eignarhlutföllum.

Fyrst kaupir G 1. hæðina, sbr. afsal, ódags. en þinglýst 12. apríl 1984. Þar er hinu selda lýst svo: "öll I. hæð hússins, ásamt hlutdeild í sameiginlegu stigahúsi fyrir I. og II. hæð hússins, svo og hlutdeild í sameiginlegum kyndiklefa í kjallara og sameiginlegri eignarlóð í hlutfalli við eignarhluta. Hinn seldi eignarhluti telst vera 30% allrar húseignarinnar X nr. 8." G selur síðan eignarhluta sinn til H, sbr. afsal, dags. 26. apríl 1991, þingl. 3. maí 1991. Hinum selda eignarhluta er þar lýst svo: "2ja herb. íbúð á 1. hæð hússins nr. 8 við Y. Eigninni fylgir hlutdeild í útigeymslu. Hinn seldi eignarhluti telst vera 30% alls hússins." Auk þess eru í afsalinu hefðbundin ákvæði um að hinu selda fylgi allt sem eigninni fylgi og fylgja beri, þ.m.t. hlutdeild í allri sameign og eignarlóð. Með kaupsamningi, dags. 27. september 1996, þingl. 1. október 1996, seldi H álitsbeiðanda íbúðina, þ.e. "2ja herbergja íbúð á 1. hæð merkt 0101 í húsinu nr. 8 við Y ásamt öllu því er eigninni fylgir og fylgja ber, þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindi og hlutdeild í sameign. Skiptasamningur, sjá skjal nr. E-13015/83."

Með afsali, dags. 19. nóvember 1984, þingl. 4. janúar 1985 selja R sf. E og F "aðra hæð (2. hæð) og ris húseignarinnar nr. 8 við Y, ásamt tilheyrandi eignarlóðarhluta og telst eignarhlutinn vera 45% af allri húseigninni. Skúr á lóð fylgir." Þau E og F selja eignarhluta sinn til I og J, sbr. afsal, dags. 15. mars 1991, þingl. 19. mars 1991. Varðandi lýsingu á hinu selda er vitnað til fyrrnefnds afsal E og F, auk hlutdeildar í sameign hússins. Með afsali, dags. 15. ágúst 1994, þingl. 25. janúar 1996, selja I og J eignarhlutann til A, annars álitsbeiðenda, og D. Þar er hinu selda lýst sem "efri hæð og ris, ásamt öllu því er henni fylgir og fylgja ber lögum samkvæmt, þar með talinn 15m2 skúr í bakgarði. Eignarlóð. Skiptasamningur sjá skjal E-13015/83." Með afsali, dags. 31. desember 1996, þingl. 29. janúar 1997, selur D, eignarhluta sinn (þ.e. helming) í íbúðinni, til B, hins álitsbeiðanda.

Með afsali, dags. 19. nóvember 1984, þingl. 22. febrúar 1985, selja R sf. L "2ja herb. íbúð í kjallara húseignarinnar nr. 8 við Y, ásamt tilheyrandi hlutdeild í eignarlóðarhluta og telst eignarhlutinn vera 25% af öllu húsinu." L selur eignarhlutan sinn síðan til M og N, sbr. afsal, dags. 20. júní 1989, þingl. 22. júní 1989, og þau selja til O og Ó, sbr. afsal, dags. 14. mars 1991, þingl. 15. mars 1991. Lýsingar á hinum selda eignarhluta í tveimur síðarnefndu afsölunum eru efnislega samhljóða lýsingu í fyrstnefnda afsalinu.

Í málinu liggur fyrir yfirlýsing K, forsvarsmanns R sf., dags. 15. nóvember 1996, þar eftirfarandi er lýst yfir: "Við sölu á eigninni var gert ráð fyrir því að hver íbúð í húsinu hefði geymsluaðstöðu. Risíbúðin var með geymslu innandyra og í skúr á lóð, miðhæð átti geymslu undir stiga á hæðinni ásamt skúr á lóð. Það varð síðan að lagt var fyrir þvottavél í geymslu miðhæðar og var það gert að beiðni G, eiganda geymslunnar, hún mun hafa leyft eigendum efri hæðarinnar afnot af þessari þvottaaðstöðu. Yfirlýsing þessi er gefin eftir beiðni, m.a. fasteignasölunnar er hafði að hluta til með að gera sölu á fasteigninni, og er í fullu samhengi við það samk. er varð milli aðila er að sölu eignanna komu á þessum tíma."

Þá liggur fyrir yfirlýsing, dags. 7. nóvember 1996, þar sem E, F (fyrrum eigendur 2. hæðar), G (fyrum eigandi 1. hæðar) og H (fyrrum eigandi 1. hæðar), lýsa því yfir að "þvottaaðstaða (geymsla) undir stiga á 1. hæð í húsinu nr. 8 við Y tilheyrir 1. hæð. Þetta var áður salerni fyrir íbúð á 1. hæð, en var breytt í þvottaaðstöðu, enda var þvottaaðstaða efri hæðar í húsi á baklóð sömu eignar." Jafnframt liggur fyrir sérstök yfirlýsing H, dags. 23. júní 1997, þar sem segir m.a. svo að þegar hann hafi keypt 1. hæðina af G á árinu 1990 hafi honum verið tjáð að upprunalega hefði þessi aðstaða undir stiga verið geymsla en síðar hafi G látið breyta henni í þvottaaðstöðu. Fyrsta árið hafi hann leigt íbúðina og gert grein fyrir því að samkomulag ríki um notkun aðstöðunnar, þ.e.a.s. að íbúi efri hæðar fengi að nota þvottaaðstöðuna og þvottavélin sé eign þess íbúa. Raflögn fyrir þvottaaðstöðuna sé tengd á 1. hæð og hafi hann greitt rafmagnsreikninga fyrir hana allt frá því hann hafi keypt íbúð sína árið 1990. Þegar A og D hafi keypt 2. hæð árið 1994 hafi þau komið að máli við hann og spurt hvort honum væri ekki sama þótt þau settu þvottavél undir stigann. Hann hafi samþykkt það og þá hafi þau boðið honum að nota aðstöðuna einnig, sem hann hafi og gert að einhverju leyti.

Einnig liggur fyrir yfirlýsing J og I (fyrrum eigenda 2. hæðar og seljenda A og D), dags. 7. maí 1997, þar sem segir svo: "Við kaup á íbúð okkar að Y nr. 8 árið 1990 var okkur tjáð af fyrri eigendum íbúðarinnar að fyrir hefði legið munnlegt samkomulag á milli eigenda fyrstu og annarrar hæðar um að íbúar annarrar hæðar fengju að nota þvottaaðstöðu þá sem er undir stiga á fyrstu hæð. Á þeim árum sem við bjuggum í húsinu kom aldrei til neinna árekstra varðandi viðkomandi þvottaaðstöðu. Samkomulag var reyndar með þeim ágætum að aðilar beggja hæða þvoðu í sömu þvottavél. Við sölu á íbúð okkar árið 1994 tjáðum við kaupendum okkar frá því fyrirkomulagi sem tíðkaðist varðandi þvottaaðstöðu..."

Það er meginregla laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. laganna og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Í fyrirliggjandi þinglýstum heimildum, þ.e. eignaskiptasamningi og afsölum frá því Y nr. 8 var skipt á árinu 1983 og húsið selt í þrennu lagi á árinu 1984, er ekkert kveðið sérstaklega á um tilhögun eignarhalds á rými undir stiga í sameiginlegu stigahúsi 1. og 2. hæðar. Af þinglýstum gögnum verður því ekki annað ráðið en umþrætt rými sé í sameign sbr. 4. gr., sbr. 5. gr., einkum 1. tl., og 1. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar liggja fyrir efnislega samhljóða yfirlýsingar allra þinglýstra eigenda 1. og 2. hæðar frá skiptingu hússins, þ.á.m. seljenda A og D, þess efnis að umrætt rými sé og hafi tilheyrt eiganda 1. hæðar. Þá liggur fyrir að fyrsti eigandi 1. hæðar eftir skiptingu hússins hafi lagt í kostnað við að breyta umræddu rými í þvottahús og að eigandi 1. hæðar hefur greitt kostnað við vatn og rafmagn vegna notkunar rýmisins. Umrædd atriði gefa í sjálfu sér sterka vísbendingu í þá veru að litið hafi verið svo á að umþrætt rými sé í séreign 1. hæðar. Með tilliti til málsmeðferðarreglna og sönnunarfærslu sem fram getur farið fyrir kærunefnd, telur nefndin hinsvegar að framangreindar yfirlýsingar og upplýsingar megni ekki að hnekkja þeirri réttarstöðu sem ráðin verður af þinglýstum gögnum og ákvæðum laga nr. 26/1994. Það er því álit kærunefndar að rými undir stiga á 1. hæð sé í sérstakri sameign 1. og 2. hæðar, sbr. 7. gr. laga nr. 26/1994.

Í málinu liggur fyrir að R sf. seldu húsið í þremur hlutum, þ.e. kjallara (25%), 1. hæð (30%) og 2. hæð ásamt risi og skúr á lóð (45%). Við sölu R sf. er engin breyting gerð á eignaskiptasamningnum, dags. 2. febrúar 1983, þingl. 13. maí 1983, enda er ekki annað að sjá en að lýsingar í afsölum á hinum seldu eignarhlutum séu í samræmi við hann, sbr. einnig beinar tilvísanir í hann í afsali D og A, annars álitsbeiðenda, og kaupsamningi gagnaðila. Þá er skúrinn skráður sem tilheyrandi íbúð á 2. hæð, skv. skráningu Fasteignamats ríkisins. Með vísan ofangreinds, einkum skýrs ákvæðis í eignaskiptasamningi og samhljóða ákvæðis í afsali vegna íbúðar á 2. hæð, dags. 19. nóvember 1984, þingl. 4. janúar 1985, auk síðari afsala vegna 2. hæðar, er það álit kærunefndar að umdeildur skúr á lóð sé séreign eigenda 2. hæðar, þ.e. álitsbeiðenda. Almennt ákvæði í fyrra afsali G vegna 1. hæðar, þinglýst 12. apríl 1984, þess efnis að hinu selda fylgi hlutdeild í "sameiginlegri eignarlóð í hlutfalli við eignarhluta", þykir ekki stangast svo á við þessar heimildir að það víki þeim til hliðar. Á þessari forsendu verður sala G á "hlutdeild í útigeymslu" til H, sbr. afsal, dags. 26. apríl 1991, þingl. 3. maí 1991, ekki talin hafa þýðingu í málinu.

Kærunefnd vill taka fram að ágreiningur þessi lýtur ekki aðeins að túlkun laga um fjöleignarhús heldur einnig og ekki síður að sönnun á eignarrétti. Nefndin telur hins vegar rétt að veita álit í málinu á grundvelli þeirra laga og fyrirliggjandi gagna, enda brýnt fyrir aðila að réttarstaða þeirra sé upplýst eftir megni. Kærunefnd telur ekki útilokað að hefðbundin sönnunarfærsla sem fram færi fyrir dómi, svo sem vitna- og aðilaleiðslur, gæti leitt til annarrar niðurstöðu.

Það er álit kærunefndar að rými undir stiga í stigahúsi 1. og 2. hæðar sé í sérstakri sameign eigenda 1. og 2. hæðar.

Það er álit kærunefndar að skúr á lóð hússins sé í séreign eigenda 2. hæðar.

Reykjavík, 1. september 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson