Mál nr. 20/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 20/1997

Eignarhald: Kompa, kjallaragangur.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 18. mars 1997, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við aðra eigendur að X nr. 7, hér eftir nefndir gagnaðilar, um eignaraðild að kompu og gangi í fjölbýlishúsinu X nr. 7.

Erindið var móttekið 21. mars sl. og lagt fram á fundi nefndarinnar 5. apríl. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð B, annars gagnaðila, dags. 18. apríl sl., hefur borist nefndinni. Greinargerð hins gagnaðila, C, hefur ekki borist. Álitsbeiðanda var veitt tækifæri til að andmæla greinargerð gagnaðila og bárust athugasemdir hans nefndinni þann 29. apríl sl. Nefndin fjallaði um málið á nokkrum fundum sínum og tók það til úrlausnar á fundi 26. júlí.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið X nr. 7, er byggt árið 1948 og í því eru þrír eignarhlutar, þ.e. kjallari, 1. hæð og 2. hæð ásamt risi. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í kjallara en gagnaðilar eru eigendur íbúða á 1. og 2. hæð ásamt risi. Samkvæmt samþykktri teikningu af kjallaranum er þar jafnframt að finna rými merkt nr. 0005 ("Hiti"), rými merkt nr. 0004 ("Gangur") og rými merkt nr. 0006 (án nánari tilgreiningar). Þá eru þar tvö herbergi, merkt nr. 0002 ("Geymsla") og nr. 0003 ("Geymsla") og tilheyrir hvort sínum gagnaðila.

Ágreiningur málsaðila varðar eignarhald á svokallaðri "kompu", þ.e. rými nr. 0005 (merkt "Hiti" á teikningu), og göngum í kjallara.

Krafa álitsbeiðanda er eftirfarandi:

Álitsbeiðandi telur að fyrirliggjandi afsöl styðji kröfu sína, ásamt því að öll þrif og hitunarkostnaður á kjallara hafi hingað til lent á kjallaraíbúð. Auk þess hafi kjallaraíbúð mjög takmarkað geymslupláss en 1. hæðin hafi þvottahús, bílskúr og geymslu undir tröppum og 2. hæðin hafi bílskúr og geymslu undir risi. Gangur niður í kjallara sé hins vegar sameign efri hæða, þar sem þær þurfi nauðsynlegan umgengnisrétt í kjallara vegna þvottahúsa.

Þegar álitsbeiðandi hafi fest kaup á kjallaraíbúð sinni hafi af hennar hálfu og Hitaveitu R verið farið fram á að hitaveitugrind, sem sé nú falin á bakvið falskan vegg á baðherbergi, yrði flutt í umrædda kompu. Þessu hafi alfarið verið hafnað af þáverandi eiganda 2. hæðar.

Deilan um kompuna sé ástæða þess að eignaskiptasamningur hafi ekki verið gerður við sölu 2. hæðar og hafi núverandi eigendum verið kunnugt um það, enda sé fyrirvari um það atriði í afsali þeirra.

Af hálfu gagnaðila, B, er því haldið fram að þegar hann hafi í ágúst 1995 keypt eignarhluta sinn á 2. hæð hafi verið tekið skýrt fram að kompa merkt 0005 (miðstöðvarklefi) væri séreign þeirrar hæðar og hefði einvörðungu verið nýtt af íbúum hennar. Þar inni sé kalda- og heitavatnsinntak (grind) fyrir 2. hæð hússins einvörðungu og auk þess hafi kompan verið nýtt sem sérgeymsla fyrir íbúa 2. hæðar í u.þ.b. 35 ár, eða allar götur frá því að hitaveita hafi verið lögð í húsið.

Máli sínu til stuðnings vísar gagnaðili til afsals, dags. 24. apríl 1962, þar sem þessi réttur sé staðfestur að hluta. Þar segi svo: "Hlutdeild fylgir í miðstöðvarklefa, kjallaragöngum og óskiptri leigulóð." Síðari afsöl styðji einnig þennan rétt, sbr. afsal, dags. 31. maí 1967, þar sem segi svo "með sama rétti og fyrri eigendur áttu eignina", og afsal, dags. 21. ágúst 1978, þar sem segi svo "að engu undanskildu, þar með talin tilheyrandi hlutdeild í sameign." Ennfremur sé ekki kveðið ótvírætt á um það í afsali kjallaraíbúðar, dags. 31. mars 1993, að kompan tilheyri þeirri íbúð, eins og þó hefði verið eðlilegt, hefðu hlutaðeigandi aðilar gert tilkall til hennar á þeim tíma.

Með tilliti til framangreinds gerir gagnaðili þær kröfur að fyrrgreind kompa verði sem fyrr álitin séreign 2. hæðar hússins en annað sameiginlegt rými í kjallara talið sameign allra eigenda.

III. Forsendur.

Eignaskiptasamningur fyrir fjölbýlishúsið að X nr. 7, hefur ekki verið gerður. Húsið er að meginstefnu til reist af Byggingarfélaginu S og selt í þrennu lagi. Samkvæmt kaupsamningi/afsali S hf. til D, dags. 14. maí 1948, er afsalað "efri hæð og rishæð hússins nr. 7 við X hér í bænum, en hæðin er 5 herbergi, eldhús og bað, hall og stigagangur og risið er óinnréttaður geymur. Ennfremur fylgir hæðinni herbergi í norðvesturhorni kjallarans, á teikningu auðkennt geymsla. Jafnframt afnot af stigagangi niður í kjallarann, nauðsynlegur umgangsréttur um kjallaraganga og loks afnot af miðstöðvarherbergi í kjallara." Ennfremur liggja fyrir þrjú önnur afsöl vegna íbúðar á 2. hæð, dags. 24. apríl 1962, 21. ágúst 1978 og 15. október 1996, auk endurrits úr uppboðsbók, dags. 31. maí 1967. Í afsalinu, dags. 24. apríl 1962, segir að "hlutdeild" fylgi í miðstöðvarklefa og kjallaragöngum. Hin virðast ekki varpa frekara ljósi á úrlausn þess álitaefnis sem hér er til umfjöllunar.

Samkvæmt afsali S hf. til E, dags. 30. ágúst 1948, er afsalað eignarrétti yfir öllum kjallara hússins nr. 7 við X hér í bænum að undanskildu norðvesturhornherbergi og herbergi þar við hliðina, sem kallað er "hita- og þvottahús", sem fylgir efri hæðum hússins. Tekið skal fram að hæðirnar hafa réttindi til nauðsynlegrar umferðar um stigaganga í kjallara og kjallaraganga hússins." Ennfremur liggja fyrir tvö önnur afsöl vegna kjallaríbúðar, dags. 8. sept. 1949 og 15. febrúar 1994. Þau virðast ekki varpa frekara ljósi á úrlausn þess álitaefnis sem hér er til umfjöllunar.

Samkvæmt afsali S hf. til E, dags. 30. ágúst 1948, er afsalað "eignarrétti yfir 1. hæð, þ.e. hæð fyrir ofan kjallara í húsinu nr. 7 við X hér í bænum, en hæðin er 5 herbergi. eldhús og bað, hall og anddyri. Ennfremur fylgir íbúðinni hálfur stigagangur niður í kjallara og nauðsynlegur umgangsréttur um kjallaraganga, geymsla undir útitröppum og herbergi það, sem á teikningu hússins er nefnt "hita og þvottahús"...Kaupandi er kunnugt um að miðstöðvarketill efri hæðarinnar verður í kjallaranum og samþykkir hann að eigandi þeirrar hæðar hafi nauðsynlegan umgangsrétt til að komast að miðstöð."

Ennfremur liggja fyrir tvö önnur afsöl vegna íbúðar á 1. hæð, annað dags. 24. nóvember 1977 og hitt þinglýst 9. desember 1992. Í hinu fyrrnefnda er hinum selda eignarhluta lýst sem svo: "fimm herbergja íbúð á 1. hæð hússins ásamt sérgeymslu undir útitröppum, sér þvottahúsi í kjallara, stigagangi á hæðinni niður í kjallara að hálfu og nauðsynlegum umgangsrétti um kjallaraganga..." Lýsing hins síðarnefnda er efnislega samhljóða þessu.

Það er meginregla laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. laganna og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Það er álit kærunefndar að fyrirliggjandi teikningar og eignarheimildir beri með sér að gangar í kjallara séu í séreign álitsbeiðanda. Hins vegar telur nefndin að sömu gögn kveði ekki með óyggjandi hætti á um séreignarréttindi yfir kompunni. Verður því að telja hana í sameign eigenda hússins.

Kærunefnd vill taka fram að ágreiningur þessi lýtur ekki aðeins að túlkun laga um fjöleignarhús heldur einnig og ekki síður að sönnun á eignarrétti. Nefndin telur hins vegar rétt að veita álit í málinu á grundvelli þeirra laga og fyrirliggjandi gagna, enda brýnt fyrir aðila að réttarstaða þeirra sé upplýst eftir megni. Kærunefnd telur ekki útilokað að unnt sé að sýna fram á séreignarréttindi yfir umræddri kompu, með hefðbundinni sönnunarfærslu sem fram færi fyrir dómi, svo sem vitna- og aðilaleiðslum.

Það er álit kærunefndar að gangar, þ.e. rými merkt nr. 0004 og 0006, í kjallara hússins X nr. 7, séu í séreign álitsbeiðanda.

Það er álit kærunefndar að kompa, þ.e. rými merkt nr. 0005, í kjallara hússins X nr. 7, sé í sameign eigenda hússins.

Reykjavík, 31. júlí 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson