Mál nr. 14/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 14/1997

Kostnaður: Bílageymsla, fundarboð.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 5. mars 1997, beindi A, til heimilis að X nr. 5, til nefndarinnar erindi, sem eigandi íbúðar á 1. hæð að Y nr. 14, vegna ágreinings við húsfélagið Z nr. 119, hér eftir nefnt gagnaðili, um kostnað vegna viðgerða á bílageymslu við Z nr. 119.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 15. sama mánaðar. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 25. mars, var lögð fram á fundi kærunefndar 5. apríl auk þess sem þá voru einnig lögð fram tvö ný erindi, þ.e. frá B, til heimilis að Y nr. 14, efri hæð, og C til heimilis að, Y nr. 12, neðri hæð, dagsett 13. mars, varðandi sama ágreiningsefni. Þær beiðnir voru sameinaðar málinu. Þessir þrír aðilar verða eftirleiðis nefndir álitsbeiðendur. Á fundinum var jafnframt samþykkt að beina tilteknum fyrirspurnum til gagnaðila.

Á fundi kærunefndar þann 7. maí varu lagðar fram athugasemdir álitsbeiðenda dags. 21. apríl. Málið var á dagskrá nefndarinnar 17. maí en þá hafði álitsbeiðandi ekki svarað umbeðnum fyrirspurnum þrátt fyrir að frestur til þess væri liðinn. Samþykkt var að ganga á vettvang og var það gert. Á fundi 20. júní voru lagðar fram teikningar sem kærunefnd hafði aflað. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. júlí.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjöleignarhúsið við Z nr. 119 er 5 hæðir. Á 1. og 2. hæð þess er atvinnuhúsnæði auk sameignar og geymslna fyrir íbúðir. Á 3., 4. og 5. hæð hússins eru samtals 35 íbúðir. Í viðfestri bílageymslu eru 39 bílastæði. Ofan á bílageymslunni eru sex raðhús sem standa við Y.

Í málinu liggur frammi ódagsett tilkynning stjórnar gagnaðila. Þar segir að fundur sem haldinn hafi verið í anddyri hússins við Z nr. 119, þann 27. júlí 1995, hafi samþykkt að fela stjórninni að samþykkja ákveðið tilboð að upphæð kr. 1.567.000 vegna viðgerðar á helmingi plötunnar á baklóð hússins að Z nr. 119 og við Y. Skipuð hafi verið fjögurra manna nefnd, þ.e. fulltrúa eigenda íbúða við Z nr. 119, eigenda húsa við Y og eigenda verslunarhúsnæðis, til að ákveða skiptingu kostnaðar. Á fundi nefndarinnar þann 3. ágúst 1995 hafi verið ákveðið á skipta kostnaðinum þannig að bílageymslan greiddi 20% kostnaðar, eigendur íbúða í húsinu Z nr. 119, húsanna við Y og verslunarhúsnæðis greiddu 80% kostnaðar eða samtals kr. 1.253.600. Þess var óskað að viðkomandi aðilar greiddu skuld sína sem krafið var um með fjórum jöfnum greiðslum.

Af hálfu álitsbeiðenda er hafnað greiðsluskyldu vegna þessara framkvæmda.

Krafa álitsbeiðenda er:

Af hálfu álitsbeiðenda er því haldið fram að framkvæmdir við þak bílageymslu séu þeim óviðkomandi þar sem um sé að ræða bílageymslu Z nr. 119. Húsin við Y nr. 12-14 séu ekki hluti af bílageymslunni og eigi ekki stæði í því. Ekkert húsfélag hafi verið stofnað fyrir Y nr. 12-14 og Z nr. 119. Þá hafi aldrei verið um að ræða neinar sameiginlegar framkvæmdir með húsunum. Þvert á móti hafi af hálfu Z nr. 119 verið ráðist í ýmsar framkvæmdir sem eðlilegt hefði verið að samvinna hefði verið höfð um. Í upphafi hafi bílageymslan verið opið skýli en því hafi nú verið lokað. Það hafi gert íbúum Y nr. 12-14 erfitt um vik, þar sem vatnslagnir fyrir heitt og kalt vatn séu í skýlinu en þeir hafi ekki lykla að því.

Álitsbeiðendur halda því fram að þeir hafi aldrei fengið fundarboð um húsfund eða nokkra tilkynningu um fyrirhugaðar framkvæmdir.

Þá er því andmælt að "einhverri nefnd" sé falið að skipta niður kostnaði milli eigenda í öðrum hlutföllum en eignarhlutföll segi til um.

Af hálfu gagnaðila er málavaxtalýsingu álitsbeiðenda mótmælt. Hið rétta sé að boðað hafi verið til fundar með öllum íbúðareigendum Z nr. 119 og Y nr. 4-14. Fundarboðinu hafi verið dreift í íbúðir. Fundurinn hafi verið haldinn 27. júlí 1995 og þar tekin ákvörðun um framkvæmdir.

Álitsbeiðendur séu eigendur að 1,25% eignarhluta í heildarfasteigninni Z nr.119. Það leiki því ekki nokkur vafi á um skyldu þeirra til þátttöku í kostnaði við nauðsynlegt viðhald á sameign hússins.

III. Forsendur.

Kærunefnd hefur farið á vettvang og skoðað aðstæður.

Kærunefnd hefur í fyrri álitsgerðum sínum ítrekað fjallað um það álitaefni hvenær sambygging teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í máli þessu þykir ekki ástæða til að endurtaka rök fyrir því, en bent á almennar forsendur kærunefndar um þetta atriði, sbr. t.d. álitsgerðir í málunum nr. 14 og 30/1995, sbr. skýrslu kærunefndar fyrir árið 1995, og mál nr. 21/1997.

Kærunefnd telur einsýnt að bílageymslan og raðhúsin við Y nr. 12-14 séu hluti af sama húsi. Sambyggingin er hönnuð sem ein heild af sama arkítekt og stendur á einni lóð. Burðarvirki er að hluta órofin heild, þar sem undirstöður bílageymslunnar og veggir hennar eru að hluta jafnframt undirstöður Y nr. 12-14 og súlur í bílageymslunni bera raðhúsin að hluta. Þá þjónar Y nr. 12-14 að hluta sem þak bílageymslunnar og þak bílageymslunnar er að hluta lóð fyrir raðhúsin.

Samkvæmt bréfi Byggingarfulltrúans í R, dags. 20. febrúar 1986, var á fundi byggingarnefndar 25. ágúst 1983, samþykkt breyting á lóðinni nr. 119 við Z og jafnframt að skrásetning lóðarinnar yrði við tvær götur, þannig: Z nr. 119 og Y nr. 4, 6, 8, 10, 12 og 14. Síðan segir svo: "Lóðin er ein og óskipt. Y nr. 4-14 er 15% af ofanskráðri lóð samkv. útreikningi S."

Samkvæmt skiptayfirlýsingu, dags. 28. júní 1985, segir að heildarfasteignin skiptist svo að stóra húsið við Z og bílageymsla bak við það teljist 85% af heildinni en sex lítil raðhús, sem byggð verði ofan á bílageymsluna séu 15%.

Samkvæmt skiptayfirlýsingu, dags. 21. febrúar 1986, vegna fasteignanna Y nr. 4-14 þá skiptast umrædd 15%, sbr. skiptayfirlýsingu, dags. 28. júní 1985, þannig að eignarhlutar húsanna Ynr. 4, 6, 8 og 10 telst 2,50% en Y nr. 12 (1. hæð og 2. hæð) og 14 (1. hæð og 2. hæð) telst 1,25%, þ.e. hver hæð.

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að kostnaður við viðhald á plötu bílageymslu, sem jafnframt er hluti lóðar, sé sameiginlegur kostnaður lóðarhafa.

Af hálfu allra álitsbeiðenda er því haldið fram að þeir hafi ekki fengið fundarboð húsfundar þann 27. júlí 1995. Með bréfi, dags. 10. apríl 1997, beindi kærunefnd þeirri beiðni til gagnaðila að upplýst yrði hvernig að umræddu fundarboði hefði verið staðið. Svar gagnaðila hefur ekki borist. Samkvæmt 2. mgr. 60. gr. laga nr. 26/1994 skal boðað til húsfundar með tryggilegum hætti. Leiki vafi á því hvort að fundarboðun hafi verið fullnægjandi er það fundarboðenda að sýna fram á að svo hafi verið. Það hefur ekki verið gert.

Af hálfu álitsbeiðenda er sérstaklega mótmælt þeirri skiptingu kostnaðar sem fyrirhuguð er af hálfu gagnaðila. Af hálfu gagnaðila hefur ekki verið sýnt fram á rök fyrir því af hverju fyrirhuguð kostnaðarskipting, ákveðin af sérstaklega kjörinni nefnd, er með öðrum hætti en hlutfallstölur segja til um.

Þegar til þessara atriða er litið telur kærunefnd að álitsbeiðendur séu ekki skyldir til að greiða fjárkröfur gagnaðila vegna umræddra framkvæmda.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendum beri ekki að greiða fjárkröfur gagnaðila vegna viðgerðar á plötu bílageymslu.

Reykjavík, 31. júlí 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson