Mál nr. 36/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 36/1997

Breyting á sameign: Körfuboltaspjald.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 8. maí 1997, beindi A, til heimilis að X nr. 8, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, til heimilis að X nr. 3, hér eftir nefndur gagnaðili, um uppsetningu körfuboltaspjalds á bílskúralengju, sem báðir aðilar eiga bílskúra í.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 17. maí. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 6. júní, var lögð fram á fundi kærunefndar 20. sama mánaðar og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða sjálfstætt standandi bílskúralengju með sextán sambyggðum bílskúrum, byggða á árunum 1975-1985. Aðilar málsins eiga hvor sinn bílskúrinn í lengjunni, þannig á gagnaðili skúr nr. 3 frá vinstri og álitsbeiðandi skúr nr. 5 frá vinstri. Í apríl sl. setti gagnaðili upp spjald með körfuboltahring á mótum skúrs síns og þess næsta, þ.e. á mótum 3. og 4. skúrs frá vinstri. Ágreiningur aðila varðar heimild gagnaðila til að setja upp þennan búnað.

Krafa álitsbeiðanda er eftirfarandi:

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi orðið var við uppsetingu körfuboltaspjaldsins og mótmælt þá þegar. Álitsbeiðandi telur að með þessu móti sé hindruð eðlileg notkun hans á einkabílastæði sínu fyrir framan bílskúr sinn, vegna hættu á skemmdum á bíl, bílskúrshurð eða öðru. Komi til skemmda sé sönnunaraðstaða erfið. Þá trufli körfuboltaleikur notkun sameiginlegra bílastæða á svæðinu af sömu ástæðum, misjafnlega þó vegna fjarlægðar.

Álitsbeiðandi telur að uppsetning þessa búnaðar sé breyting á hagnýtingu svæðisins, frá því að vera bílastæði og í að vera íþróttasvæði, með tilheyrandi hávaða og ónæði. Við R-skóla, í einungis u.þ.b. 300-350 m fjarlægð, séu fimm slík körfuboltaspjöld.

Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til ákvæða 2.-3. tl. 12. gr., 3.-4. tl. 13. gr. og 2. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á árinu 1994 hafi hann sett upp körfuboltaspjald fyrir ofan bílskúr sinn yst til hægri í umræddri bílskúralengju. Þetta spjald hafi verið uppi þar til á árinu 1995, án nokkurra mótmæla, að höfð voru makaskipti á skúrnum yst til hægri og skúrnum nr. 3 frá vinstri, sem nú sé þannig í eigu gagnaðila. Uppsetning spjaldsins á hinum nýja stað hafi hins vegar dregist nokkuð en vorið 1997 hafi gagnaðili haft samband við eigendur bílskúranna sitt hvoru megin við sinn skúr og þeir veitt samþykki sitt fyrir því.

Gagnaðili telur sig vera í fullum rétti til að setja upp körfuboltaspjald á sínum eigin bílskúr, svo fremi sem nýting körfunnar sé skynsamleg og með fullu tilliti til íbúa hverfisins. Álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að nýting körfuboltaspjaldsins verði honum til ama eða tjóns. Í ljósi þeirrar fjarlægðar sem skúr gagnaðila sé frá spjaldinu telur gagnaðili að álitsbeiðandi þurfi ekki að óttast að bifreið hans verði fyrir skemmdum.

Algengt sé að körfuboltaspjöld séu staðsett á svipaðan hátt á sameiginlegum bílastæðum, bæði í þessu hverfi og víðar í borginni. Gagnaðili telur um óeðlilega takmörkun á eignar- og hagnýtingarrétti sínum að ræða, verði honum gert að fjarlægja spjaldið.

III. Forsendur.

Kærunefnd telur ljóst að ytra byrði umræddrar bílskúralengju sé sameign allra skúreigenda, sbr. 2. mgr. 6. gr. og 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Af því leiðir að einstökum eigendum er á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á því, sbr. 36. gr. laganna.

Ákvarðandi um breytingar á sameign þarf að taka á sameiginlegum vettvangi eigenda, þ.e. á húsfundi, og fer það eftir eðli og umfangi ákvörðunarinnar hve mikinn meirihluta þarf til samþykktar. Sé þannig um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á.m. útliti hússins, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 og 6. tl. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa í för með sér breytingar á sameign, utan húss eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. Samkvæmt 31. gr. skal einnig beita reglum 30. gr., eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. einnig 19. gr. Eigendum og öðrum afnotahöfum er jafnframt óheimilt að nota sameiginlega lóð til annars en hún er ætluð, sbr. 2. mgr. 35. gr.

Þá kemur til skoðunar hversu veruleg breyting á sameign og hagnýtingu hennar uppsetning umrædds körufboltaspjalds hefur í för með sér. Í málinu liggja fyrir ljósmyndir af umræddu svæði og körfuboltaspjaldinu. Kærunefnd telur í fyrsta lagi ljóst að um sé að ræða augljósa og ekki smávægilega útlitsbreytingu á bílskúralengjunni, enda er spjaldið nokkuð stórt og áberandi. Þá telur kærunefnd að með uppsetningu spjaldins hafi hagnýtingu svæðisins verið breytt úr því að vera einvörðungu bílastæði, sbr. samþykkt skipulag og teikningar, og í það að vera jafnframt leikvöllur. Þessi breyting hefur í för með sér bæði slysahættu gagnvart þeim sem þarna iðka körfubolta og hættu á tjóni á bifreiðum eigenda, sem komið geta aðvífandi eða hefur verið lagt fyrir framan bílskúra eða á sameiginlegu bílastæði andspænis skúrunum. Það er því álit kærunefndar að hér sé um að ræða svo verulega breytingu á hagnýtingu bílastæðisins að ekki verði í ráðist nema allir eigendur samþykki, sbr. 31. gr., 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 og 7. tl. A-liðar 41. gr.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að fjarlægja umrætt körfuboltaspjald.

Reykjavík, 24. júlí 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson