Mál nr. 34/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 34/1997

Kostnaðarskipting: Gluggar.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 1. maí 1997, beindi A til heimilis að, X nr. 11, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, til heimilis á sama stað, hér eftir nefndar gagnaðilar, um skiptingu kostnaðar vegna fyrirhugaðra gluggaviðgerða á húsinu.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 7. maí. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 25. maí, var lögð fram á fundi kærunefndar 30. sama mánaðar og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið X nr. 11, er byggt árið 1984 og í því eru sex eignarhlutar. Gluggar í íbúð álitsbeiðanda hafa lekið frá því hann festi kaup á íbúðinni um áramót 1995-1996, og snýst ágreiningur aðila um það hvort álitsbeiðandi einn eða húsfélagið allt eigi að bera kostnað vegna nauðsynlegra viðgerða á gluggunum.

Krafa álitsbeiðanda er eftirfarandi:

Í álitsbeiðni kemur fram að í desember 1995 hafi álitsbeiðandi og kona hans fest kaup á íbúð að X nr. 11. Skömmu síðar hafi gert mikið vatnsveður og flestir gluggar áveðurs þá lekið, þ.e. vatn streymt inn á milli glers og karms og í gegnum pósta undir opnanlegum fögum. Álitsbeiðandi hafi gert kröfu á seljendur íbúðarinnar um að gert yrði við gluggana, enda hafi verið sérstaklega tekið fram í kaupsamningi að gluggar hefðu verið lagaðir fyrir ári síðan. Seljendur hafi hins vegar vísað á húsfélagið, þar eð formaður húsfélagsins hefði tjáð þeim að viðgerð R hf. síðsumars 1995 hefði átt að taka til þéttingar á gluggum, þ.e. milli karms og rúðu. Álitsbeiðandi hafi þá tekið málið upp við húsfélagið en félagsmenn þar greini á um hvort eða hvaða hluta viðgerðarinnar húsfélagið eigi að greiða.

Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að umræddur leki sé á ábyrgð húsfélagsins sökum þess að hann komi að utan og sé því fyrst og fremst af völdum galla á ytri þéttingum meðfram glugga. Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi 3. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Gagnaðilar telja að setja megi þær gluggaviðgerðir sem framkvæma þurfi upp í tíu liði.

1. Vinnupallar settir upp og teknir niður vegna verksins.

2. Gluggalistar skrúfaðir úr.

3. Rúða tekin úr falsi.

4. Þéttilisti í gluggakarmi fjarlægður og nýr settur í staðinn.

5. Þéttilisti á gluggalista fjarlægður og nýr settur í staðinn.

6. Gluggakarmur hreinsaður.

7. Bindiefni borið á gluggakarm.

8. Rúða sett í falsið.

9. Gluggalisti lagður að og festur.

10. Lokað milli gluggalista og rúðu með silikoni.

Af hálfu gagnaðila er vísað til 5. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994, þar sem segir að sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, sé séreign.

Þá velta gagnaðilar upp þeirri spurningu hver eigi að bera það tjón sem orðið hafi vegna langvarandi leka, bæði á innri hlutum gluggakarms, pússningu inni í íbúð, svo og gólfum undir gluggum.

III. Forsendur.

Í málinu liggur fyrir kostnaðaráætlun R hf., óundirrituð og ódags., vegna viðgerða sem fram fóru síðsumars 1995. Þar kemur fram að R hf. tekur m.a. að sér "þéttingu milli gluggakarms og steins á öllum gluggum."

Þá liggur fyrir kostnaðaráætlun S, húsasmíðameistara, dags. 28. nóv. 1996, vegna þéttingar á gluggum að X nr. 11, 3.h.h., þ.e. eignarhluta álitsbeiðanda. Þar segir svo: "Miðað er við að þétta rifur við opnanleg fög, taka gler út, hreinsa fög og loka götum í undirstykkjum, kítta síðan upp á nýtt. Um er að ræða þá glugga sem helst eru áveðurs, í svefnherbergjum og laufskála og glugga á þriðja palli (undir þakglugga)." Húsasmíðameistarinn áætlar kostnað við leigu og flutning á pöllum, vinnu og efniskostnað (endurnýjun á listum, skrúfum og þéttiborðum auk toppfyllingarefnis) verða kr. 103.850,-.

Samkvæmt 3. tölulið 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tl. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta gluggans sem liggur utan glers. Kostnaður við viðhald á ytra gluggaumbúnaði er sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins, sbr. 1. tl. 43. gr. laganna. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, fellur hins vegar undir séreign viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 5. tölulið 5. gr. laganna, og kostnaður við viðhald á honum er með sama hætti sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994. Þetta á þó ekki við ef viðhaldsþörf þar stafar af orsökum sem háðar eru sameiginlegu viðhaldi ytra byrðis hússins, sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994. Kærunefnd telur að í máli þessu hagi einmitt þannig til að umrædd viðgerð eigi alfarið rætur að rekja til ástands og viðhaldsþarfar ytra byrðis hússins. Það er því álit kærunefndar að húsfélaginu beri að greiða allan kostnað við umræddar viðgerðir á gluggum á íbúð álitsbeiðanda og afleiddum skemmdum.

Það er álit kærunefndar að húsfélaginu beri að greiða kostnað við umræddar viðgerðir á gluggum á íbúð álitsbeiðanda.

Reykjavík, 24. júlí 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson