Mál nr. 27/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 27/1997

Ákvarðanataka, kostnaðarskipting.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 14. apríl 1997, beindi A hrl., f.h. B, að X nr. 14, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við meðeigendur húseignarinnar X nr. 14, hér eftir nefndir gagnaðilar, um greiðslu vegna framkvæmda í sameign.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 16. apríl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 7. maí, var lögð fram á fundi kærunefndar sama dag auk þess sem á fundi nefndarinnar 30. maí voru lögð fram viðbótargögn frá gagnaðilum. Álitsbeiðandi skilaði síðan athugasemdum, dags. 29. maí, sem lagðar voru fram á fundi 20. júní sl. og var málið þá tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjöleignarhúsið við X nr 14, var reist árið 1923. Húsið er þrjár hæðir, ris og kjallari, þ.e. fjórir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi kjallara og rekur þar bakarí en ein íbúð er á hverri hæð hússins og risið fylgir 3. hæð.

Krafa álitsbeiðanda er:

Samkvæmt álitsbeiðni eru reikningar þessir vegna vinnu við sameign hússins. Reikningar samkvæmt kröfulið 1 séu annars vegar reikningur píplagningarmeistara að fjárhæð kr. 13.005 vegna annarra hluta sameignarinnar en kjallara við að tengja mælagrind heita vatns inntaks í húsinu. Inntakið hafi verið beinlínis hættulegt og því um nauðsynlega aðgerð að ræða. Viðgerðin hafi verið unnin til að tryggja að efri hæðir hefðu heitt og kalt vatn. Í málinu liggi frammi greinargerð R pípulagningameistara þar sem lýst sé aðdraganda viðgerðarinnar og hvernig hún fór fram.

Undir kröfulið 1 sé einnig um að ræða reikning að fjárhæð kr. 20.916 vegna múrbrots sem nauðsynlegt hafi verið að framkvæma vegna viðgerðarinnar.

Álitsbeiðandi hafi staðið í þeirri trú að munnlegt samþykki gagnaðila hafi legið fyrir framkvæmdunum, enda hafi engum andmælum verið hreyft þegar þær hófust. Þegar reikningar bárust hafi gagnaðilar hins vegar mótmælt greiðsluskyldu. Enginn hafi hins vegar dregið í efa að viðgerðirnar hafi verið nauðsynlegar. Þá sé viðgerð þessi af þeim toga að hún falli undir 37. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Kröfuliður 2 sé til kominn vegna pípulagningavinnu við skólplögn og vatnsleiðslur í sameign. Nauðsyn þeirrar viðgerðar hafi komið í ljós þegar lagnir í kjallara hafi verið endurnýjaðar.

Um þessa framkvæmd gildi hið sama og varðandi kröfulið 1, að álitsbeiðandi hafi talið sig hafa samþykki gagnaðila fyrir henni. Auk þess megi fullyrða að hér hafi verið um svo brýna viðgerð að ræða að álitsbeiðandi hafi getað hafist handa á grundvelli 38. gr.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að þeir hafi talið þær framkvæmdir sem ráðist hafi verið í sumarið 1996 vera einkamál álitsbeiðanda, enda hafi ekkert samráð verið haft við þá um þær. Framkvæmdir þessar hafi staðið fram eftir sumri en gagnaðilar hafi orðið þeirra varir á þann hátt að truflanir hafi orðið á rafmagni til þeirra, síma, vatni og frárennsli.

Stöðvun leka og endurnýjum fallpípu í vesturvegg, sem sögð hafi verið sprungin, hafi verið borin undir samþykki eins gagnaðila. Hann hafi þá staðið frammi fyrir þeim eina kosti að samþykkja framkvæmdina eins og komið var.

Húsfundur hafi verið haldinn um málið 6. október sl. Síðar í þeim mánuði hafi komið í ljós að ekki hafi verið til neinar teikningar né lýsing á verkinu önnur en sú sem fram kom í athugasemd Heilbrigðisnefndar. Þar sé krafist endurnýjunar klæðningar til að starfsleyfi álitsbeiðanda fengist endurnýjað. Í kjölfar breytinga á húsnæði álitsbeiðanda hafi síðan verið farið að endurnýja leiðslur þær sem um er deilt, enda hafi athugun bent til þess að þær þörfnuðust endurnýjunar að hluta.

Álitsbeiðandi hafi leitað til forráðamanna Lagnafélags Íslands og kallað til skoðunarmann frá byggingarfulltrúa auk þess að hafa samband við gatnadeild borgarverkfræðings. Í samráði við gatnadeild hafi S tæknifræðingi verið falið að gera tillögu um breytingu lagnanna. Samkvæmt niðurstöðu hans, dags. 17. október 1996, þarfnist hitalagir ekki endurnýjunar en þurfi þó minniháttar lagfæringar við, einkanlega í miðstöðvarklefa. Vatnslagnir hússins í heild séu að miklu leyti ónýtar. Frárennslislagnir undir kjallaragólfi séu ónýtar og sama eigi við um aðrar frárennslislagnir í kjallara sem ekki hafi verið endurnýjaðar nýlega. Tæknifræðingurinn gerir tillögur um aðgerðir en heildarkostnaður þeirra nemi kr. 532.600, samkvæmt meðfylgjandi kostnaðaráætlun. Í niðurstöðu skoðunargerðarinnar segi síðan: "Það sem unnið hefur verið að lögnum í kjallara er af lítilli fyrirhyggju og mér sýnist það koma að takmörkuðum notum ef farið er að mínum tillögum."

III. Forsendur.

Sú meginregla gildir samkvæmt lögum um fjöleignarhús, að sameiginlegar ákvarðanir ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Eftir því sem ráða má af gögnum málsins framkvæmdi álitsbeiðandi tilteknar breytingar á séreign sinni sem leiddu til þess að hann taldi nauðsynlegt að ráðast í þær framkvæmdir í sameign sem um er deilt í málinu. Þegar í ljós kom þörf á framkvæmdum í sameign bar álitsbeiðanda að gangast fyrir því að tekin yrði ákvörðun á húsfundi um umfang og aðra útfærslu fyrirhugaðra framkvæmda. Af hálfu gagnaðila er því mótmælt að samþykki þeirra hafi legið fyrir vegna viðgerðanna. Kærunefnd telur ekki sýnt fram á að atvik hafi verið með þeim hætti að framkvæmdir þessar hafi ekki þolað þá bið að fjallað væri um þær á sameiginlegum fundi, sbr. 37. gr. Þá er ekki fullnægt ákvæðum 38. gr. laganna, þar sem ekkert bendir til þess að gagnaðilar hafi ekki fengist til samvinnu um málið.

Þá liggur fyrir álitsgerð S, tæknifræðings, sem unnin var eftir viðgerðir álitsbeiðanda að beiðni gagnaðila. Þar kemur fram að þörf sé á umfangsmiklum lagfæringum á vatns- og frárennslislögnum hússins auk þess sem heitavatnslagnir þarfnist minniháttar lagfæringa. Niðurstaða tæknifræðingsins er sú að það sem unnið hefur verið að lögnum í kjallara komi að takmörkuðum notum ef ráðist verði í þær framkvæmdir sem hann leggur til.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að gagnaðilar verði ekki krafðir um þátttöku í kostnaði þeim sem kröfur álitsbeiðanda lúta að.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri ekki að taka þátt í greiðslu reikninga að fjárhæð kr. 13.005, kr. 20.916 og 169.933,-

Reykjavík, 24. júlí 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson