Mál nr. 19/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 19/1997

Ársreikningar, endurskoðun, fundargerð.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 17. mars 1997, beindi A, til heimilis að X nr. 2, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við húsfélagið að X nr. 2-4, hér eftir nefnt gagnaðili, um margvísleg efni.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 5. apríl. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. maí, var fjórum af sjö álitaefnum vísað frá nefndinni. Álitsbeiðanda var jafnframt gefinn kostur á að bæta úr ágöllum eða koma með nýtt erindi fyrir nefndina. Með bréfi B hrl., f.h. álitsbeiðanda, dags. 22. maí, var síðari kosturinn valinn. Kærunefnd tók hið nýja erindið fyrir á fundi 30. maí og samþykkti að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 10. júní, sem móttekin var 26. s.m., var lögð fram á fundi kærunefndar 27. júní. Jafnframt var fjallað um málið á fundi 24. júlí og það tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Ágreiningur aðila lýtur að meðferð og frágangi ársreikninga húsfélagsins fyrir árin 1995 og 1996 svo og ritun fundargerða á húsfundum.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

4. Að staðfest verði að það sé ósamrýmanlegt ákvæði 72. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 10. og 13. gr. laga nr. 145/1994 um bókhald, að ekki liggi fyrir sjóðsbók vegna sölu á þvottavélapeningum.

5. Að staðfest verði að ekki samrýmist ákvæði 3. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994 að fundir séu teknir upp á segulband í stað þess að fundargerð sé rituð.

1. Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að hann hafi þráfaldlega farið þess á leit við gagnaðila að fá að skoða fylgiskjöl með ársreikningi húsfélagsins fyrir árið 1995. Því hafi ítrekað verið hafnað. Hann hafi þó í mars 1997 fengið í hendur hluta fylgiskjalanna og verið tjáð að hann fengi að sjá önnur síðar, þar sem þau væru í endurskoðun. Af því hafi ekki enn orðið.

2. Álitsbeiðandi telur sérstaklega ámælisvert við framlagningu ársreiknings 1995 að með honum hafi fylgt óundirritaðar athugasemdir og ekki að sjá að reikningurinn hafi verið endurskoðaður í samræmi við 73. gr. laga nr. 26/1994. Álitsbeiðandi hafi mótmælt þessu á húsfundi en athugasemdir hans hafi ekki verið teknar til greina og ársreikningurinn samþykktur.

3. Álitsbeiðandi bendir ennfremur á að hann hafi gert athugasemdir við ársreikning húsfélagsins fyrir árið 1996 en þær hafi ekki verið teknar til greina. Athugasemdirnar lúti að því að þáverandi formaður húsfélagsins fyrir hálft starfsárið 1996, C, hafi ritað, ásamt D undir yfirlýsingu, dags. 9. apríl 1997, um að C hafi yfirfarið ársreikning fyrir það ár. Telur álitsbeiðandi þetta ekki standast lög um fjöleignarhús.

4. Álitsbeiðandi hafi ítrekað gert athugasemdir á húsfundum um tilhögun á sölu þvottavélapeninga vegna sameiginlegs þvottahúss íbúanna. Telur hann að ekki hafi verið farið að lögum varðandi reikningshald við sölu þeirra. Hann hafi óskað eftir að fá að sjá fylgiskjöl vegna ársins 1996. Hreyfingalisti sé eina fylgiskjalið sem hann hafi fengið í hendur. Álitsbeiðandi telur það ekki standast ákvæði 72. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 10. og og 13. gr. laga um bókhald nr. 145/1994, að ekki liggi fyrir sjóðsbók vegna sölu á þvottavélapeningum svo sem fram komi í athugasemdum með ársreikningum húsfélagsins vegna áranna 1995 og 1996.

5. Álitsbeiðandi kveður þann hátt hafa verið á hafðan á húsfundum að taka umræður upp á segulband og nota sem fundargerð. Ekki hafi verið farið eftir beinum fyrirmælum 3. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994, þrátt fyrir að álitsbeiðandi hafi krafist þess.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að reikningar húsfélagsins hafi verið endurskoðaðir af R sem reki bókhaldsstofu, auk endurskoðenda húsfélagsins. Þann 3. október 1996 hafi formaður gagnaðila verið boðaður á fund sem haldinn hafi verið hjá Húseigendafélaginu vegna "gagna" sem álitsbeiðandi hafi talið sig þurfa að fá. Þau gögn hafi hann fengið og núverandi stjórn hafi ekki neitað álitsbeiðanda um nein bókhaldsgögn.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að C og D hafi verið réttkjörnir endurskoðendur á aðalfundi. Reikningsárið sé hins vegar almanaksárið en aðalfundur sé haldin í lok apríl. Hreyfingalisti fyrir árið 1996 sé mjög glögglega útskýrður.

Þá séu allar fundargerðir bókfærðar þó svo að einstaka ritari hafi notað segulband sem hjálpartæki.

III. Forsendur.

1. Samkvæmt 6. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994 er stjórn húsfélags skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, efnahag og fjárhagsstöðu. Eigendur hafa rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara, en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni. Af hálfu gagnaðila hefur þessi skylda verið viðurkennd og því haldið fram að henni hafi verið fullnægt. Kemur þetta atriði því ekki til frekari skoðunar hér.

2. Í málinu liggur fyrir ársreikningur húsfélagsins fyrir árið 1995. Ársreikningurinn samanstendur af efnahags- og rekstrarreikningi og skýringum, svo sem tíðkanlegt er. Í rekstrarreikningnum koma fram tekjur og gjöld húsfélagsins, tilheyrandi reikningsárinu, þannig að kærunefnd telur hann gefa skýra mynd af rekstrinum á árinu. Efnahagsreikningurinn sýnir eignir, skuldir og hreina eign húsfélagsins í lok reikningsársins á kerfisbundinn hátt. Í skýringum eru gerðar athugasemdir í fjórum liðum við atriði sem máli skipta við mat á rekstri og efnahag og ekki koma annars staðar fram. Það er álit kærunefndar að ársreikningurinn 1995 uppfylli að þessu leyti formskilyrði 72. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar er hvergi að finna undirritanir endurskoðanda né hússtjórnar, hvorki á athugasemdir þessar né reikninginn sjálfan, þrátt fyrir fullyrðingar gagnaðila um áritun R og endurskoðenda húsfélagsins. Brýtur þetta gegn ákvæði 5. mgr. 73. gr. laga nr. 26/1994, þar sem segir að ársreikningar skulu áritaðir af endurskoðanda, með eða án athugasemda, eftir því sem hann telur ástæðu til, sbr. 3. mgr. 22. gr. laga nr. 145/1994 um bókhald, sbr. 5. gr. þeirra laga. Reikningurinn ber þannig ekki með sér hvort að hann hefur verið endurskoðaður eður ei. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila beri að leggja fram nýjan ársreikning, þar sem bætt hefur verið úr þessum ágalla.

3. Samkvæmt 72. gr. laga nr. 26/1994 er reikningsár húsfélags almanaksárið en hins vegar er gert ráð fyrir að stjórnarkjör í húsfélagi fari fram á tímabilinu janúar - aprílloka ár hvert, sbr. 59. gr. laganna. Það er m.a. hlutverk stjórnar að leggja fram reikninga húsfélagsins og bera ábyrgð á þeim. Eðli máls samkvæmt er alla jafna óeðlilegt að endurskoðandi hafi gegnt stjórnarstörfum á því tímabili sem endurskoðun hans nær til, enda verði öðru við komið. Ber því að fallast á það með álitsbeiðanda að það sé ósamrýmanlegt 73. gr. laga nr. 26/1994 að sami aðili sé í senn formaður húsfélagsins og endurskoðandi ársreikninga.

4. Að staðfest verði að það sé ósamrýmanlegt ákvæði 72. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 10. og 13. gr. laga nr. 145/1994 að ekki liggi fyrir sjóðsbók vegna sölu á þvottavélapeningnum. Í málinu liggur fyrir hreyfingalisti fyrir árið 1996 þar sem fram koma færslur ársins með vísan til fylgiskjala. Í athugasemdum við ársreikning vegna 1995 segir að sjóður vegna þvottavélapeninga hafi ekki verið afstemmdur og ekki liggi fyrir sjóðsbók. Í 3. mgr. 13. gr. bókhaldslaga nr. 145/1994 segir að falla megi frá sjóðsbók þegar fyrir liggur annað jafnöruggt skráningarkerfi innborgana og útborgana. Það er álit kærunefndar að umræddur hreyfingalisti fullnægi því skilyrði að sýna á öruggan hátt allar innborganir og útborganir úr sjóðnum. Kærunefnd vekur hins vegar athygli á því að svo virðist sem að af hreyfingalista þessum megi ráða að andvirði seldra þvottavélapeninga sé ætlað að greiða meira en einungis kostnað vegna mælanlegrar rafmagnsnotkunar einstakra eigenda vegna notkunar þvottahússins. Í því sambandi vísar kærunefnd t.d. til álitsgerðar sinnar í málinu nr. 35/1996.

5. Að staðfest verði að ekki samrýmist ákvæði 3. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994 að fundir séu teknir upp á segulband í stað þess að fundargerð sé rituð. Samkvæmt 2.-3. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994 skal rita í sérstaka fundargerðabók meginatriði allra mála sem tekin eru fyrir á húsfundum og allar ákvarðanir sem teknar eru og hvernig atkvæði hafa fallið. Skal fundargerð lesin upp í lok fundar, hún leiðrétt og athugasemdir skráðar. Síðan skal fundargerð undirrituð af fundarstjóra og a.m.k. einum öðrum félagsmanni sem fundurinn hefur tilnefnt til þess. Af hálfu gagnaðila hefur þessi skylda verið viðurkennd og því haldið fram að henni hafi verið fullnægt. Kemur þetta atriði því ekki til frekari skoðunar hér.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að leggja fram nýjan ársreikning fyrir árið 1995 með áritun stjórnar og endurskoðanda.

Það er álit kærunefndar að það sé almennt ósamrýmanlegt 73. gr. laga nr. 26/1994 að sami aðili sé í senn formaður húsfélagsins og endurskoðandi ársreikninga.

Það er álit kærunefndar að það fyrirkomulag að styðjast við hreyfingalista í stað sjóðsbókar varðandi sölu þvottavélapeninga fái samrýmst ákvæði 72. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 10. og 13. gr. laga um bókhald nr. 145/1994.

Reykjavík, 24. júlí 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson