Mál nr. 21/2022- Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 21/2022

Lóð: Sameign/séreign. Hagnýting lóðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 18. febrúar 2022, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 8. apríl 2022, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. júní 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tvo eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum. Ágreiningur er um hagnýtingu gagnaðila á garði bak við húsið og hurð sem hann lét útbúa úr aðalhæð eignarhluta síns í garðinn.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að allur garður, þ.e. lóð utan grunnflatar fasteigna, tilheyri eignarhluta álitsbeiðanda og að gagnaðila sé óheimilt að hagnýta garðinn en hafi þó umráðarétt yfir um sex fermetrum af svæði sem sé í undirgöngum sem sé við enda eignarhluta hans og liggi inn í garðinn.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að loka með varanlegum hætti hurð sem hann lét útbúa úr eignarhluta sínum inn í garðinn.
3. Til vara sé gerð sama krafa og að ofan að því viðbættu að gagnaðili hafi umgengnisrétt frá undirgöngum og að kjallarahurð eignarhluta hans sem sé staðsett stutt frá undirgöngunum.
4. Að viðurkenndur verði réttur álitsbeiðanda til að setja upp girðingar í garðinum að því gefnu að þær skerði ekki aðkomu að kjallarahurð gagnaðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að opinber skráning á stærð þeirrar lóðar sem fylgi hvoru húsi fyrir sig beri þess merki að allur garðurinn, þ.e. sá hluti lóðarinnar sem standi utan grunnflatar húsanna, tilheyri eignarhluta álitsbeiðanda. Eðlilegt sé að þeir sex fermetrar af lóðinni sem fylgi eignarhluta gagnaðila utan grunnflatar hússins séu staðsettir í undirgöngum sem liggi við enda eignarhlutans og liggi inn í garðinn. Hurð sem eigendur eignarhluta gagnaðila hafi látið gera úr aðalhæð hans í garðinn, án þess að hafa fengið tilskilin leyfi, geti ekki verið grundvöllur umgengnisréttar um garðinn og henni beri að loka með varanlegum hætti, enda sé hún óleyfisframkvæmd. Þó kunni að vera eðlilegt að gagnaðili hafi aðgang að kjallarahurð sem staðsett sé inn í garðinn rétt fyrir innan undirgöngin.

Bæði húsin standi á íbúðarhúsalóðinni við C. Lóðin sé 140,1 fermetri að stærð og í eigu Reykjavíkurborgar en leigð í einu lagi undir húsin tvö.

Eignarhluti álitsbeiðanda hafi verið byggður árið 1921 og sé 90 fermetra íbúðarhús á tveim hæðum. Grunnflötur hans sé 46,7 fermetrar. Hlutdeild eignarhluta gagnaðila í lóð sé skráð 55 fermetrar. Hurð að kjallara hússins sé staðsett skamma leið inn í garðinn og sé aðgengileg um undirgöng sem standi við enda hússins sem sé að mestu staðsett við D. Gagnaðili hafi látið gera hurð af fyrstu hæð hússins, alveg við eignarhluta álitsbeiðanda og inn í garðinn. Engin leyfi hafi verið fengin fyrir þeirri framkvæmd og sé hurðin ekki á staðfestum teikningum.

Undirgöngin séu 10,5 fermetrar að stærð og garðurinn, þ.e. sá hluti lóðarinnar sem sé ekki undir undirgöngunum eða grunnflötum eignarhlutanna, sé 36,1 fermetri.

Gagnaðili hafi hagnýtt garðinn líkt og hann sé séreign hans. Hann hafi byrjað óleyfisframkvæmdir í undirgöngnum, geymt þar eigur sínar og lokað undirgöngunum eftir hentugleika. Þá hafi hann meinað álitsbeiðanda að fjarlægja rusl úr undirgöngunum og opna þau. Gagnaðili hafi enn fremur hent rusli og byggingarafgöngum í garðinn og hafi heimilað leigjendum hússins hagnýtingu hans. Leigjendum sé raunar beinlínis gert að nota þær hurðir sem liggi út í garðinn til inngöngu í húsið, bæði þá sem liggi inn í kjallarann og þá sem gagnaðili hafi opnað án tilskilinna leyfa og liggi innst í garðinum inn á aðalhæð. Hvorki gagnaðili né leigjendur á hans vegum hafi sinnt umhirðu garðsins.

Lóðin í heild sé 140,1 fermetri. Garðurinn sé 46,6 fermetrar og svæði undir undirgöngum 10,5 fermetrar. Grunnflötur eignarhluta gagnaðila sé 46,7 fermetrar og honum fylgi samkvæmt þinglýstum heimildum og upplýsingum úr fasteignaskrá 55 fermetrar af lóðinni. Út af standi því 8,3 fermetrar. Grunnflötur C sé 45 fermetrar en eigninni fylgi samkvæmt þinglýstum heimildum og upplýsingum úr fasteignaskrá 85 fermetrar af lóðinni. Út af standi því 40 fermetrar. Frá byggingu C 10 hafi verið útgengt í garðinn úr húsnæðinu en slík útgönguleið sé eingöngu úr eignarhluta gagnaðila sökum fyrrnefndrar óleyfisframkvæmdar.

Ljóst sé af ofangreindu að garðurinn sé séreign álitsbeiðanda, sbr. 4. gr. laga um fjöleignarhús, enda megi lesa úr þinglýstum heimildum og byggingarsögu eignarhlutanna að svo sé. Augljóst sé að þeir 8,3 fermetrar sem eftir standi af lóðarréttindum gagnaðila séu í undirgöngunum sem standi í beinum tengslum við eignarhlutana en tengist ekki garðinum sem ekki eigi að vera útgengt í úr húsinu.

Ofangreindu til frekari stuðnings sé vísað til 5. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús þar sem segi að öll lóð húss teljist sameign nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls. Undantekningin eigi við í þessu tilviki, enda geti þinglýstar heimildir þess að hluti álitsbeiðanda í lóð utan grunnflatar húsanna sem á henni standi jafngildi rúmlega garðinum en sömu heimildir tiltaki að lóð gagnaðila sem standi utan grunnflatar eignarhluta hans jafngildi tæplega svæðinu í undirgöngunum sem tengd séu honum. Þá leiði eðli máls til sömu niðurstöðu, enda frá upphafi útgengt úr eignarhluta álitsbeiðanda í garðinn og gengið inn í kjallara gagnaðila um undirgöngin.

Einnig sé byggt á 9. gr. laga um fjöleignarhús en þinglýst gögn beri með sér að upphaflega hafi öll lóðin tilheyrt C en úr lóðinni hafi verið teknir 55 fermetrar sem hafi átt að rúma eignarhluta gagnaðila og undirgöngin. Einn eigandi hafi þannig borið allan kostnað af lóðinni. Raunar sé það enn þannig að einungis álitsbeiðandi greiði fasteignagjöld og lóðarleigugjald vegna þeirra 36,1 fermetra sem garðurinn telji.

Vaðandi þá óleyfisframkvæmd að opna útgöngudyr af aðalhæð eignarhluta síns inn í garðinn og þá kröfu að henni yrði varanlega lokað sé bent á að framkvæmdin feli í sér breytingu á hagnýtingu séreignar, sbr. 27. gr. laga um fjöleignarhús, auk þess sem um klárt brot á reglu 30. gr. laganna sé að ræða.

Ofangreindum ákvæðum til viðbótar sé bent á að um byggingarleyfisskylda framkvæmd hafi verið að ræða.

Í greinargerð gagnaðila segir að það sé rangt að hann hafi bætt við bakhurð úr eign sinni í garðinn og að það hafi verið óleyfisframkvæmd. Rétt sé þó að bakhurðinni hafi verið bætt við en byggingarfulltrúi hafi veitt byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni í lok níunda áratugar síðustu aldar og hafi henni verið komið fyrir í byrjun þess tíunda. Því sé mómælt að um sé að ræða verulega breytingu í skilningi 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga og að hún hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi í skilningi 1. mgr. 27. gr. laganna fyrir aðra eigendur. Þvert á móti sé á því byggt að breytingin falli undir 2. mgr. sömu greinar. Þá sé vakin athygli á því að bakhurðin sé nauðsynleg flóttaleið með tilliti til brunavarna og að hún hafi fengið að vera til staðar í rúma þrjá áratugi án athugasemda, þar til nú.

Þá sé því mótmælt að gagnaðili hafi ekki svarað álitsbeiðanda. Hún hafi aldrei gert tilraun til að eiga samskipti við gagnaðila símleiðis eða í persónu. Álitsbeiðandi hafi þó í tvö skipti sent gagnaðila bréf með fundarboði. Það fyrra hafi verið sent á rangt heimilisfang og fundartíminn liðinn þegar það hafi skilað sér til gagnaðila. Um seinna bréfið sé það að segja að gagnaðili hafi verið úti á landi þegar það hafi verið borið út og uppgefinn fundartími liðinn þegar hann hafi komið heim úr því ferðalagi.

Álitsbeiðandi virðist byggja á því að lóðin við C sé skipt í tvo séreignarhluta, sem skiptist svo að allur garðurinn (36,1 fermetrar) tilheyri álitsbeiðanda, en að undirgöngin inn í garðinn (8,3 fermetrar) tilheyri gagnaðila. Álitsbeiðandi láti þær þinglýstu heimildir sem hún vísi til ekki fylgja með álitsbeiðninni og dragi gagnaðili mjög í efa að þær séu til. Þá sé það beinlínis rangt að álitsbeiðandi greiði ein fasteignagjöld, sbr. lóðarleigusamning. Þá sé engin eignaskiptayfirlýsing til staðar, enda aldrei verið gerð.

Lóðin sé í óskiptri sameign, sbr. ofangreindan lóðarleigusamning. Samkvæmt Borgarvefsjá Reykjavíkurborgar sé lóðin með landanúmerið […] og skiptist í tvö matshlutanúmer. Sömu niðurstöðu sé að finna í fasteignaskráningu Þjóðskrár.

Því sé mótmælt að gagnaðili hagnýti garðinn líkt og hann sé hans séreign en þvert á móti sé hegðun álitsbeiðanda öll á þá vegu. Til dæmis hafi hún byggt risavaxinn sólpall fyrir sig og sína, en gengið sé á hann úr séreignarhluta hennar. Þar sem garðurinn sé í óskiptri sameign og ekki hafi verið aflað byggingarleyfis fyrir pallinum sé um óleyfisframkvæmd að ræða af hennar hálfu. Gagnaðili geri þá gagnkröfu að nefndin staðfesti með áliti að svo sé.

Þá hafi álitsbeiðandi vægast sagt gengið illa um garðinn. Hún haldi hund án tilskilinna leyfa þvert á samþykkt Reykjavíkurborgar um hundahald, nr. 478/2012. Hún láti hundinn gera þarfir sínar í garðinum þannig að nánast ómögulegt sé að ganga um garðinn án þess að stíga ofan í hundaskít. Þetta sé ekki gert með leyfi gagnaðila. Að auki hafi álitsbeiðandi reglulega safnað upp miklu rusli í garðinn í óþökk gagnaðila. Hafi álitsbeiðandi með ruslasöfnun oft lokað undirgöngunum og þannig gangveginum af E, með rusli.

Að þessu sögðu geri gagnaðili þær kröfur að viðurkennt verði að allur garðurinn sé í óskiptri sameign og að gagnaðila sé þannig heimilt að nýta hann, að undirgöngunum undir eignarhluta hans undanskildum sem séu í séreign hans, en það síðastnefnda sé óumdeilt. Af því leiði að álitsbeiðanda hafi verið óheimilt að byggja pall í garðinum fyrir sig og sína án samráðs við sameiganda, auk þess sem henni sé óheimilt að halda hund í garðinum, sem og að nýta hann sem ruslahaug. Álitsbeiðanda verði gert að fjarlægja rusl og hundaskít úr garðinum.

Að lokum geri gagnaðili kröfu um að álitsbeiðandi lagfæri ónýtar þakrennur á séreign sinni, þannig að regnvatn leki ekki á eignarhluta gagnaðila, sbr. 2. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga.

III. Forsendur

Engar þinglýstar heimildir liggja fyrir meðal gagna málsins um eignarhluta aðila. Samkvæmt teikningu frá árinu 1986 var eignarhluti gagnaðila teiknaður sem viðbót við eignarhluta álitsbeiðanda. Verður því að ganga út frá því að hér sé um að ræða eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús.

Samkvæmt 5. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur undir sameign öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls. Til séreignar telst samkvæmt 4. gr. sömu laga afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgi sérstaklega hvort heldur sé í húsrýminu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.

Í 1. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús segir að séreignareigandi hafi ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhússins sem sé sameiginlegur, svo og sameiginlegrar lóðar og búnaðar. Í 3. mgr. sömu greinar segir að réttur til að hagnýta sameign fari ekki eftir hlutfallstölum og hafi allir eigendur jafnan hagnýtingarrétt þótt hlutfallstölur séu misháar. Ákvæði 35. gr. sömu laga hefur að geyma ákvæði um takmarkanir á rétti til hagnýtingar sameignar. Segir þar í 1. mgr. að sérhverjum eiganda og afnotahafa beri skylda til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og afnotahafa við hagnýtingu sameignar og fara í hvívetna eftir löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins varðandi afnot hennar. Í 3. mgr. sömu greinar segir að eigendum og öðrum afnotahöfum sé skylt að ganga vel og þrifalega um sameiginlegt húsrými og lóð og sömuleiðis um sameiginlegan búnað hússins og gæta þess sérstaklega í umgengni sinni að valda ekki öðrum í húsinu óþægindum eða ónæði.

Samkvæmt fasteignaskrá standa eignarhlutarnir á sameiginlegri lóð með landeignarnúmerinu […] og er tilgreind stærð hennar 140,1 fermetri. Álitsbeiðandi byggir á því að í forsendum fyrir fasteignamati eignarhluta álitsbeiðanda hafi verið gert ráð fyrir 85 fermetrum í skráningunni „Lóð hlutdeild eignar“ og í eignarhluta gagnaðila hafi verið gert ráð fyrir 55 fermetrum í sömu skráningu. Álitsbeiðandi leggur fram útprentun af vefsíðu Þjóðskrár sem sýnir þessa skráningu en hana virðist þó ekki lengur að finna á vef Þjóðskrár.

Engin þinglýst skjöl liggja þannig fyrir sem staðfesta að lóðinni hafi verið skipt upp. Kærunefnd telur gögn málsins því ekki benda til annars en að lóðin sé í óskiptri sameign, sbr. 5. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, og að aðilar hafi því jafnan afnotarétt af henni, enda liggur fyrir að þótt hlutfallstala í lóð sé mismunandi miðað við þau gögn sem álitsbeiðandi leggur fram þá hefur það ekki í för með sér aukinn afnotarétt fyrir hana, sbr. 3. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús. Verður því ekki fallist á kröfur álitsbeiðanda í liðum I, III og IV.

Álitsbeiðandi gerir einnig kröfu um viðurkenningu á því að gagnaðila hafi verið óheimilt að setja hurð á eignarhluta sinn þannig að unnt sé að ganga beint út á lóðina aftan við húsið. Á mynd sem álitsbeiðandi leggur fram kemur fram að hurðin hafi verið sett upp árið 1991. Gagnaðili segir að byggingarleyfi hafi fengist fyrir hurðinni á sínum tíma og að hann hafi ekki verið eigandi þegar hún var sett upp. Kærunefnd telur gögn málsins bera með sér að álitsbeiðandi hafi ekki heldur verið eigandi á þessum tíma. Ekki liggja fyrir gögn um að athugasemdir hafi verið gerðar af hálfu álitsbeiðanda eða fyrri eiganda í húsinu fyrr en í máli þessu. Auk þess liggur ekki fyrir að fyrri eigandi hafi ekki samþykkt hurðina fyrir sitt leyti en með vísan til þess hve langt er um liðið telur kærunefnd að sönnunarbyrði þar um hvíli á álitsbeiðanda. Telur kærunefnd því ekki unnt að fallast á þessa kröfu álitsbeiðanda og með hliðsjón af því að lóðin telst í sameign er ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um takmarkanir á aðgengi að hurðinni.

Þá gerir gagnaðili kröfu um viðurkenningu á því að álitsbeiðanda hafi verið óheimilt að byggja pall á lóðinni. Telur kærunefnd það sama gilda hér, þ.e. gögn málsins benda til þess að gagnaðili hafi ekki verið eigandi á þeim tíma sem pallurinn var byggður og  ekkert liggur fyrir um að fyrri eigandi hafi ekki samþykkt byggingu pallsins. Verður því ekki fallist á að gögn málsins staðfesti að samþykki á grundvelli fjöleignarhúsalaga liggi ekki fyrir.

Einnig gerir gagnaðili athugasemdir við hagnýtingu álitsbeiðanda á lóðinni þar sem hún haldi hund sinn þar með tilheyrandi óþrifnaði og noti hana sem geymslu fyrir rusl. Þessu hefur ekki verið mótmælt af hálfu álitsbeiðanda. Telur kærunefnd að þessi hagnýting á lóðinni, sem gagnaðili lýsir, samræmist ekki framangreindu ákvæði 3. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús og fellst því á kröfu gagnaðila um að henni sé þetta óheimilt.

Gagnaðili gerir einnig kröfu um að álitsbeiðanda beri að lagfæra ónýtar þakrennur á eignarhluta sínum. Í 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, segir að áður en nefndin taki mál til úrlausnar þurfi það að jafnaði að hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Þá segir í 4. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús að vilji eigandi fá mál tekið fyrir og til atkvæðagreiðslu á aðalfundi skuli hann greina stjórn frá því skriflega með þeim fyrirvara að unnt sé að geta þeirra í fundarboði. Engin gögn sýna að þessi krafa gagnaðila hafi komið til úrlausnar innan húsfélagsins og verður því að vísa henni frá að svo stöddu. Sama gildir um kröfu álitsbeiðanda um uppsetningu á girðingu á lóðinni.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Fallist er á með gagnaðila að álitsbeiðanda beri að hagnýta lóðina í samræmi við 3. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús.

Reykjavík, 23. júní 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson