Mál nr. 55/2023-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 55/2023

Samþykki húsfundar: Tenging við sameiginlega lagnagrind fyrir kaldavatnslögn.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 4. júní 2023, beindu A og B hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 5. júlí 2023, greinargerð gagnaðila, dags. 25. júlí 2023, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 2. ágúst 2023, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. september 2023.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D í E, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðendur er eigendur íbúðar á 2. hæð en gagnaðili er eigandi íbúðar á 1. hæð. Ágreiningur er um hvort samþykki húsfundar þurfi fyrir tengingu við sameiginlega lagnagrind úr geymslum gagnaðila fyrir kaldavatnslögn.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðenda vera:

Að viðurkennt verði að gagnaðili hafi þurft samþykki húsfundar fyrir því að tengja kaldavatnslögn úr geymslum sínum við sameiginlega lagnagrind í kjallara. Þá er þess jafnframt krafist að tengingin verði fjarlægð.

Í álitsbeiðni segir að gagnaðili hafi lagt lagnir fyrir kalt vatn úr sameiginlegri mælagrind inn í tvö samtengd geymsluherbergi hans. Um sé að ræða óleyfisframkvæmd án samþykkis. Framkvæmdir hafi verið í geymsluherbergjunum fyrir stuttu þar sem rör hafi verið borin inn og borað.  Þegar gagnaðili hafi verið spurður að því 13. apríl 2023 hvað væri í gangi, því hann hefði ekki samþykki fyrir þessum framkvæmdum, hafi hann ekki viljað upplýsa það og sagt að hann gerði það sem honum sýndist í hans eignum. Starfsmaður Reykjavíkurborgar hafi staðfest að um væri að ræða óleyfisframkvæmd og að það þyrfti samþykki allra eigenda. Einnig að í tilvikum sem þessum hefði gagnaðili þurft að skila teikningu ásamt skriflegu samþykki allra eigenda. 

Í greinargerð gagnaðila segir að með íbúð hans fylgi tvær geymslur í kjallara. Ákvörðun hafi verið tekin um að leiða kalt vatn inn í geymslurnar svo hægt væri að hafa ísskáp með klakavél inni í annarri þeirra. Um hafi verið að ræða einfalda aðgerð þar sem lögð hafi verið lögn frá vatnsinntaki í þvottahúsi inn í geymslurnar. Þvottahúsið liggi við hlið geymslunnar og lögnin fari því ekki í gegnum aðrar séreignir.

Álitsbeiðandi hafi ráðist í svipaða aðgerð þar sem hann hafi lagt lagnir fyrir heitt og kalt vatn úr þvottahúsi og inn í geymslu hans. Þær lagnir liggi í gegnum séreignir gagnaðila í kjallara.

Eftir að álitsbeiðandi hafi leitað til kærunefndar hugðist gagnaðili ræða ofangreind lagnamál á húsfundi og eftir atvikum leita eftir samþykki fyrir kaldavatnslögninni. Fyrirhugað hafi verið að húsfundur yrði haldinn 17. júlí 2023 en ekki hafi þó orðið af honum þar sem álitsbeiðandi hafi talið gagnaðila óheimilt að njóta liðsinnis lögmanns á fundinum.

Aðallega sé á því byggt að lagning kaldavatnslagnar inn í geymslur gagnaðila sé svo smávægileg aðgerð að ekki sé þörf á samþykki húsfundar fyrir henni. Í því sambandi sé áréttað að álitsbeiðandi hafi sjálfur lagt lagnir inn í geymslu sína og gagnaðila sé ekki kunnugt um að húsfundur hafi samþykkt það sérstaklega. Til vara sé á því byggt að nægjanlegt sé að ákvörðun hér um þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda á húsfundi miðað við eignarhlutföll, sbr. meginreglu D liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Álitsbeiðandi sé eini eigandi hússins sem hafi gert athugasemdir við kaldavatnslögnina og einsýnt að einfaldur meirihluti sé fyrir því innan húsfélagsins að heimila lögnina. Gagnaðili muni afla slíks samþykkis um leið og fundarhæft sé innan húsfélagsins en álitsbeiðandi hafi að mati gagnaðila staðið með ólögmætum hætti í vegi fyrir að húsfundir séu haldnir.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að í geymslu þeirra sé hvorki tengdur ofn né vaskur. Þau hafi aldrei haft nein afnot af þessum heitavatnsleiðslum. Það sé rangt að það sé kaldavatnslögn á veggnum hjá gagnaðila sem sýndar séu á mynd sem gagnaðili hafi lagt fram. Best verði að allar þessar heitavatnslagnir verði þegar fjarlægðar.

III. Forsendur

Ágreiningur er um hvort gagnaðili hafi þurft samþykki húsfundar fyrir að leggja fyrir köldu vatni úr tveimur geymslum hans og tengja lagnirnar við sameiginlega lagnagrind í kjallara hússins þar sem jafnframt er inntak fyrir vatn í húsið.

Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að samþykki 2/3 hluta nægi teljist breytingar á sameign ekki verulegar. Þá segir í 3. mgr. að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meiri hluta miðað við eignarhluta.

Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús skulu allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan. Þá ber að taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, sbr. 4. mgr. sömu greinar.

Kærunefnd telur að taka þurfi ákvörðun um framkvæmdina á húsfundi þar sem um er að ræða tengingu við lagnagrind sem er í sameign eigenda allra. Nefndin telur þó að hér sé um að ræða smávægilega framkvæmd sem þarf samþykki á grundvelli 3. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. einnig D liður 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús.

Álitsbeiðendur gera kröfu um viðurkenningu á því að lagnirnar skuli fjarlægðar. Samkvæmt málatilbúnaði gagnaðila stendur til að leggja málið fyrir húsfund til ákvörðunartöku og styðja gögn málsins það. Á meðan ekki liggur fyrir niðurstaða húsfundar er ekki tilefni til þess að svo stöddu að taka afstöðu til þess hvort nauðsynlegt sé að fjarlægja lagnirnar.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að samþykki húsfundar hafi þurft fyrir tengingu lagna gagnaðila við lagnagrind hússins.

Það er álit kærunefndar að hafna beri að svo stöddu kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila verði gert að fjarlægja lagnirnar.

Reykjavík, 18. september 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson