Mál nr. 129/2022 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 28. apríl 2023

í máli nr. 129/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða 420.000 kr., auk svo hárra vaxta og kostur er á óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka af þeirri fjárhæð frá 1. september 2020 til 1. september 2022 en dráttarvaxta af sömu fjárhæð frá þeim degi til greiðsludags. Allt saman að teknu tilliti til innborgunar að fjárhæð 220.000 kr. þann 1. október 2022.

Með kæru, dags. 10. desember 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 13. desember 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Beiðni um greinargerð varnaraðila var ítrekuð með tölvupósti kærunefndar 2. febrúar 2023 en engin viðbrögð bárust frá honum.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. september 2020 til 1. september 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Leigusamningurinn var síðan framlengdur munnlega út júlí 2022. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að hvorki hafi verið gerð formleg úttekt við upphaf né lok leigutíma. Að leigutíma loknum hafi sóknaraðili farið fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins og varnaraðili sagt að það væri almennt ekki greitt fyrr en einum til tveimur mánuðum eftir skil, auk þess sem hann þyrfti að halda einhverju eftir til að laga glugga og mála íbúðina. Sóknaraðili hafi bent á að það væri ekki sanngjarnt og hún vonað að hann myndi eftir fyrri samskiptum þeirra vegna gluggans. Þegar liðnir hafi verið tveir mánuðir frá skilum hafi sóknaraðili ítrekað beiðni sína og varnaraðili þá sagt að kostnaður vegna glugga og málunar næmi 200.000 kr. og hafi hann millifært sama dag 220.000 kr. inn á reikning kæranda. Endurgreiðslan hafi átt sér stað 1. október 2022 án vaxta.

Í apríl 2021 hafi sóknaraðili orðið vör við ummerki myglu í horni við gólf nálægt glugga sem hafi lekið. Hún hafi sent varnaraðila mynd og þau átt í samskiptum vegna þessa. Varnaraðili hafi leitað ráðlegginga um hvernig bæri að tækla vandann og lausnin hafi verið að mygluhreinsa sem maki sóknaraðila hafi gert og tekist hafi að uppræta mygluna. Í framhaldinu hafi sóknaraðili rakamælt íbúðina í tvígang með smá millibili til að sannreyna hvort mygluna væri að rekja til raka í íbúðinni. Svo hafi ekki verið.

Sóknaraðili fallist ekki á tilraunir varnaraðila til að taka af tryggingafénu vegna lagfæringa á glugganum, enda hafi hann lekið við upphaf leigutíma og ekki við hana að sakast að hann hafi enn gert það að leigutíma loknum. Með sama hætti og um gluggann hafi íbúðin enga frekari þörf haft á málun við lok leigutíma fremur en í upphafi. Íbúðinni hafi verið skilað hreinni. Sá kostnaður sem varnaraðili hafi einhliða reynt að yfirfæra á sóknaraðila heyri ekki undir hennar ábyrgð og óheimilt sé að draga af tryggingarfénu vegna þessa. Þá hafi varnaraðili ekki borið ágreininginn undir kærunefnd húsamála innan mánaðar frá höfnun sóknaraðila á kröfu hans. Hún hafi hafnað kröfunni skriflega 1. október 2022 og einnig í júlí þegar fyrst hafi verið gefið til kynna af hálfu varnaraðila að hann hygðist gera svo.

III. Niðurstaða            

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því úrlausn málsins byggð á þeim gögnum og sjónarmiðum sem sóknaraðili hefur lagt fyrir nefndina.

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 420.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili endurgreiddi 220.000 kr. þann 1. október 2022 en heldur eftirstöðvunum eftir vegna viðgerða á glugga og málunar á hinu leigða.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 25. júlí 2022 og var íbúðinni skilað þann dag. Í rafrænum samskiptum aðila í lok júlí 2022 fór sóknaraðili fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins og nefndi varnaraðili þá að hann hefði litið snöggt yfir íbúðina og séð að það þyrfti að mála og að laga þyrfti glugga. Einnig nefndi hann að tryggingarfé væri yfirleitt endurgreitt einum til tveimur mánuðum eftir skil íbúða. Sóknaraðili kvaðst hafa hugsað vel um íbúðina og vonaðist eftir endurgreiðslu sem fyrst. Þann 1. október 2022 endurgreiddi varnaraðili 220.000 kr. og upplýsti sama dag að eftirstöðvunum yrði haldið eftir vegna viðgerða á glugga.

Ljóst er af framangreindu að varnaraðili hafði uppi áskilnað um kröfu í tryggingarféð 25. júlí 2022 og sama dag mátti honum vera ljóst að sóknaraðili féllist ekki á kröfuna. Varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila ekki til kærunefndar innan fjögurra vikna frá þeim degi og ber honum þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 420.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, að teknu tilliti til innborgunar að fjárhæð 200.000 kr. þann 3. október 2022. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 25. júlí 2022 reiknast dráttarvextir frá 23. ágúst 2022.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 420.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 23. ágúst 2022 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags, að frádreginni innborgun að fjárhæð 200.000 kr. þann 3. október 2022.

Reykjavík, 28. apríl 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson