Mál nr. 15/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 28. júní 2023

í máli nr. 15/2023

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf. Umboðsmaður varnaraðila er C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða verðhækkun á leigu ásamt 20% vöxtum á þá upphæð.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 20. febrúar 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 8. mars 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 9. mars 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 16. mars 2023. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 15. september 2018 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Ágreiningur er um fjárhæð húsaleigu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa hækkað leigu um 20% fyrirvaralaust og að munnlegt samkomulag um lækkun á leigu við fyrri leigusala hafi einungis verið tímabundið og ekki bindandi. Aftur á móti telji sóknaraðili að um 20% lækkun á leiguverði hafi verið ótímabundinn og ekki um afslátt að ræða heldur lækkun á leigu. Á húsaleigureikningum sé hvergi talað um neinn afslátt heldur einungis heildar húsaleigu og fyrirvaralausa 20% hækkun á leigu því ekki í samræmi við umsamið leiguverð og því ólögleg.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa leigt út íbúðarhúsnæði um áratuga skeið og oft hafi leigjendur búið í íbúðum hans árum saman. Varnaraðili hafi ekki sent út reikninga til leigjenda heldur hafi þeir fengið greiðsluseðil. Greiðsluseðlar hafi verið sendir leigjendum í bréfpósti en því hafi verið hætt á árinu 2022 og birtist nú kröfur eingöngu í netbanka.

Þegar áföll hafi dunið yfir hafi varnaraðili reynt að koma til móts við leigjendur um einhvern tíma. Í efnahagshruninu 2008 hafi til dæmis verið ákveðið að koma til móts við leigjendur með því að lækka húsaleigu allra leigjenda um óákveðinn tíma, til að létta þeim róðurinn á erfiðum tímum. Eins hafi varnaraðili komið til móts við leigjendur um tíma þegar Covid hafi skollið á með því að frysta húsaleigu og jafnvel veita 10-20% afslátt eftir aðstæðum.

Sóknaraðili hafi undirritað leigusamning við varnaraðila 10. september 2018 og hafi upphæð leigunnar verið 306.318 kr. Samkvæmt ákvæði í leigusamningnum breytist leigan með breytingum byggingarvísitölu. Í desember 2019 hafi sóknaraðili leitast eftir því að fá afslátt af leigunni, vegna aðstæðna sinna. Með tölvupósti varnaraðila í janúar 2020 hafi sóknaraðila verið veittur tímabundinn 10% afsláttur af leigunni en skýrt hafi verið tekið fram að það hafi ekki nokkur áhrif á leigusamninginn.

Mánuði síðar hafi Covid skollið á og hafi þá verið ákveðið að gefa nokkrum leigjendum tímabundinn afslátt af leigunni og hafi afsláttur sóknaraðila verið aukinn í 20% við það tilefni, á sömu forsendum og áður. Sóknaraðili hafi í desember 2021 óskað eftir auka afslætti í viðbót við þann afslátt sem honum hafi þegar verið veittur.

Frá því seinni hluta árs 2022 hafi varnaraðili verið að fella niður veitta afslætti af leigu í takt við breytingar á efnahagsástandi. Um síðustu áramót hafi hann ekki séð sér annað fært en að segja upp leigusamningi sóknaraðila, án þess að nánar verði farið út í þær aðstæður hér.

Samskipti hafi ekki verið á góðum nótum og í framhaldinu hafi verið ákveðið að fella niður 20% afslátt sem sóknaraðili hafi notið.

Undirritaður og þinglýstur húsaleigusamningur frá 2018 hafi ekki tekið neinum breytingum.

IV. Niðurstaða            

Samkvæmt leigusamningi aðila var umsamin leigufjárhæð 306.318 kr. á mánuði. Tekið var fram í samningnum að leigan breyttist mánaðarlega í samræmi við breytingar á byggingarvísitölu.     

Með tölvupósti 6. janúar 2020 samþykkti varnaraðila 10% lækkun á leigunni en tók sérstaklega fram að ekki væri um bindandi lækkun að ræða heldur tímabundinn afslátt samkvæmt ákvörðun varnaraðila þar til annað yrði ákveðið. Afslátturinn var skilyrtur að því leytinu til að hann féll niður yrði leiga greidd eftir eindaga. Í greinargerð varnaraðila segir að leiga hafi verið lækkuð tímabundið um 20% vegna Covid á sömu forsendum og fyrri lækkunin byggði á. Samkvæmt tölvupóstsamskiptum aðila í desember 2021 óskaði sóknaraðili eftir frekari lækkun á leigu og sagði varnaraðili að hann væri þegar með 20% afslátt sem væri með þeim skilmálum að greitt yrði eigi síðar en á eindaga. Ekki var fallist á beiðni um frekari afslátt.

Kærunefnd telur að gögn málsins styðji það að umrædd lækkun hafi einungis verið tímabundin ívilnun af hálfu varnaraðila. Var sérstaklega tekið fram í fyrrgreindum tölvupósti varnaraðila 6. janúar 2020 að um væri að ræða „tímabundinn afslátt“ sem myndi gilda „þar til annað verður ákveðið“ og að umrædd ákvörðun varnaraðila hefði „engin áhrif á leigusamninginn“. Er kröfu sóknaraðila í málinu því hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 28. júní 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson