Mál nr. 80/2023-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 12. mars 2024
í máli nr. 80/2023
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða leigu að fjárhæð 52.254 kr. vegna tímabilsins 16.-31. júlí 2023. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða sóknaraðila 20.450 kr. vegna þrifa á hinu leigða sem og 5.000 kr. fyrir að hafa komið í veg fyrir að eldur breiddist út í húsnæðinu.
Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.
Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 24. júlí 2023.
Greinargerð varnaraðila, dags. 27. ágúst 2023.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 3. september 2023.
Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, mótteknar 12. september 2023.
Uppfærð kröfugerð sóknaraðila, dags. 9. nóvember 2023, send vegna beiðni kærunefndar.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 4. mars 2024.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu leigusamning um leigu sóknaraðila á herbergi innan íbúðar varnaraðila að C í D. Fram kemur í samningnum að um langtímaleigu sé að ræða frá 1. apríl 2023 og að leigutími skuli að minnsta kosti vera eitt ár. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu á hluta leigu vegna júlímánaðar. Einnig gerir sóknaraðili kröfu um að varnaraðila verði gert að greiða henni 20.450 kr. vegna þrifa hennar á hinu leigða í fjarveru varnaraðila sem og 5.000 kr. fyrir að hafa komið í veg fyrir að eldur breiddist út í hinu leigða.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður ofn í herberginu ekki hafa virkað við upphaf leigutíma. Einnig hafi ljós verið biluð og fataskápur brotinn. Herbergið hafi verið óhreint sem og húsið allt. Engin gluggatjöld hafi verið til að verjast dagsbirtu og þá hafi þurft að lagfæra gardínur. Sóknaraðili hafi þrifið húsið í apríl og maí að beiðni varnaraðila og fóðrað ketti hennar. Þá hafi Internetið stundum ekki virkað og sóknaraðili því þurft að fara í bakarí fyrir netfundi, sem hafi leitt til fjárútláta. Varnaraðili hafi hótað sóknaraðila í tvö skipti og hann kært það til lögreglu. Sóknaraðili hafi greitt leigu fyrir júlí og leyft, með samþykki varnaraðila, syni annars leigjanda í húsinu að nota herbergið síðustu tvær vikur þess mánaðar á meðan hún hafi verið í fríi. Engu að síður hafi varnaraðili krafið hann um leigu og þannig fengið greidda leigu frá þeim báðum fyrir hluta þess mánaðar.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveðst hafa leigt út sex herbergi í húsinu með sameiginlegt aðgengi að stofu, eldhúsum, baðherbergjum, þvottahúsi og Interneti. Vinur sóknaraðila hafi skoðað herbergið í nokkur skipti og talið það henta henni. Þá hafi sóknaraðili skoðað herbergið og aðstöðuna rafrænt. Vinur sóknaraðila hafi ætlað að hjálpa henni að koma sér fyrir og yrði þörf á lagfæringum hafi hann ætlað að hafa samband við verktaka sem varnaraðili kæmi til með að greiða kostnað vegna. Orðið hafi verið við beiðnum sóknaraðila um lagfæringar á þeim atriðum sem hún hafi nefnt í kæru.
Öllum leigjendum hafi borið að þrífa húsið og þar sem sóknaraðili hafi notað sameiginlegu rýmin hafi hún þurft að taka til eftir sig. Vegna kattarins þá hafi varnaraðili látið vita fyrirfram að kötturinn byggi í húsinu og hún beðið alla leigjendur um að fóðra hann en það hafi þó ekki verið á ábyrgð sóknaraðila. Við athugun á lélegu sambandi frá ljósleiðara hafi komið í ljós að töluvert álag hafi verið á honum vegna mikils niðurhals sóknaraðila. Sóknaraðili hafi brugðist illa við þegar varnaraðili hafi ætlað að ræða þetta við hana. Sóknaraðili hafi hringt á lögregluna sem hafi neitað að koma á staðinn. Í lok júnímánaðar hafi sóknaraðili upplýst að hún væri að fara í frí frá miðjum júlí til lok ágúst. Hún hafi greitt leigu vegna júlí og hafi sjálf ætlað að leigja herbergið til annars einstaklings en framleiga hafi verið ólögleg án vitneskju varnaðila. Þrátt fyrir framangreint hafi varnaraðili ákveðið að halda leigusamningnum, en skyndilega hafi sóknaraðili flutt út fyrirvaralaust.Kröfu sóknaraðila um hvers kyns bætur sé hafnað.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi ekki gert athugasemdir við að vinir leigjenda að herbergjum hússins fengju að nýta það með leigjanda.
Sóknaraðili hafi verið beðin um að þrífa í tvo mánuði á meðan varnaraðili hafi verið erlendis. Varnaraðili hafi ekki minnst á greiðslu en sóknaraðili eigi rétt á greiðslu fyrir þjónustuna. Sóknaraðili hafi farið erlendis í frí 16. júlí 2023 og leyft syni annars leigjanda í húsinu að búa í herberginu í fjarveru hennar, sem varnaraðili hafi samþykkt. Eftir að leigutíma hafi lokið hafi varnaraðili krafið þann einstakling um leigu vegna júlí. Þannig hafi hún fengið greidda tvöfalda leigu fyrir herbergi sóknaraðila þann mánuð. Í viðbótarathugasemdum sóknaraðila segir að hún hafi bjargað húsnæðinu frá eldsvoða. Eldur hafi kviknað í húsinu og enginn verið á efri hæðum hússins nema hún. Leigjendur hafi verið í kjallaranum og hún gert þeim viðvart um eldinn. Varnaraðili hafi aldrei þakkað sóknaraðila fyrir þetta en hún telji að hún eigi rétt á bótum fyrir það að hafa komið í veg fyrir útbreiðslu elds í húsnæðinu.
V. Niðurstaða
Sóknaraðili greiddi leigu fyrir júlí 2023 og gerir kröfu um endurgreiðslu að fjárhæð 52.254 kr. vegna tímabilsins 16.-31. júlí þar sem varnaraðili hafi krafið annan einstakling um leigu vegna þess tímabils fyrir sama herbergi. Sóknaraðili kveðst hafa heimilað þeim einstaklingi að dvelja í herberginu á meðan hún væri stödd erlendis. Kærunefnd óskaði eftir að sóknaraðili legði fram gögn til stuðnings fullyrðingu sinni um að varnaraðili hefði fengið tvígreidda leigu og bárust þá rafræn samskipti hennar við annan leigjanda í húsinu þar sem hún tilkynnir að hún sé stödd erlendis og að herbergið sé opið. Upplýsir viðtakandinn þá að varnaraðili hefði krafið þann einstakling sem sóknaraðili kveður hafa ætlað að dvelja í herberginu um leigu og svarar sóknaraðili því þá til að leiga hafi þegar verið greidd út júlímánuð. Þrátt fyrir þessi samskipti telur kærunefnd þau ekki nægja til sönnunar á því að leiga hafi verið tvígreidd enda hefur varnaraðili hafnað því að þetta hafi orðið raunin og téður einstaklingur leigt annað herbergi í húsinu. Verður því að hafna kröfu sóknaraðila hér um.
Bótakröfur sóknaraðila vegna þrifa á hinu leigða í fjarveru varnaraðila sem og fyrir það að hafa bjargað húsnæðinu frá eldsvoða varða ekki framkvæmd leigusamningsins og falla því utan valdsviðs nefndarinnar, sbr. 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Er þeim því vísað frá. Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.
ÚRSKURÐARORÐ
Bótakröfum sóknaraðila er vísað frá kærunefnd.
Endurgreiðslukröfu sóknaraðila er hafnað.
Reykjavík, 12. mars 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson