Mál nr. 75/2021 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 75/2021
Hagnýting sameiginlegs þvottahúss. Bygging geymslu í samræmi við eignaskiptayfirlýsingu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 31. júlí 2021, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 20. ágúst 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 27. ágúst 2021, og athugasemdir gagnaðila, mótteknar 6. september 2021, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. október 2021.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á þriðju hæð en gagnaðili er eigandi íbúðar á 1. hæð. Ágreiningur er um hagnýtingu gagnaðila á sameiginlegu þvottahúsi og byggingu gagnaðila á geymslu undir útitröppum.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fjarlægja dót hennar úr sameiginlegu þvottahúsi.
- Að viðurkennt verði að óheimilt sé að nota þvottahúsið sem geymslu.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi verið að endurnýja íbúð sína. Fyrir nokkrum vikum þegar hann hafi ætlað að koma þvottavél fyrir í sameiginlegu þvottahúsi á jarðhæð hafi gagnaðili verið búin að fylla það af sínu dóti og gera það að geymslu. Gagnaðili neiti að fjarlægja dótið. Álitsbeiðandi hafi því ekkert rými fyrir þvottavél eða aðstöðu í þvottahúsinu. Íbúðir á 2. og 3. hæð séu með sameiginlegt stigahús og eigi sérgeymslu í kjallara en íbúð 1. hæðar sé með rými sem því nemi í séreign og hafi það sennilega átt að vera geymsla, ásamt forstofu.
Í greinargerð gagnaðila segir að hún hafi keypt íbúð sína sumarið 2018. Við kaupin hafi henni verið sagt að eignaskiptayfirlýsingin væri komin til ára sinna og að nýting rýmis í kjallara væri ekki í samræmi við hana. Það hafi átt við um skiptingu tveggja geymslna í sameign íbúða á 2. og 3. hæð og svo nýtingu á því sem eitt sinn hafði verið þvottahús, en hafði ekki verið nýtt sem slíkt í áratugi. Samkvæmt þeim upplýsingum sem gagnaðili hafi fengið hafði þvottahúsið verið notað af eigendum íbúðar hennar sem geymsla, en þó á þann hátt að ekki mætti læsa hurð eða loka það af þar sem sameiginlegt inntak kaldavatns væri þar. Álitsbeiðandi hafi ekki gert athugasemdir við þessa nýtingu fyrr en 30. júní 2021.
Allar lagnir hafi verið endurnýjaðar í húsinu þar sem mikið hafði verið um leka og skemmdir. Í þeirri framkvæmd hafi lagnir fyrir þvottahús verið fjarlægðar þar sem ekki hafi verið ætlunin að nýta það sem slíkt. Það hafi verið gert í fullu samráði við alla eigendur, þar á meðal álitsbeiðanda sem hafi ætlað að koma fyrir þvottaaðstöðu í íbúð sína. Í dag séu ekki lagnir fyrir þvottavél í rýminu og þar að auki sé rafmagn þess á töflu íbúðar gagnaðila. Ekki sé samstaða innan húsfélagsins um að setja þar lagnir fyrir þvottavél.
Samskipti aðila hafi snúist til verri vegar eftir uppákomu í íbúð álitsbeiðanda þar sem kalla hafi þurft til lögreglu en eftir það hafi hann hótað því að láta henda eigum gagnaðila úr kjallaranum á hennar kostnað, yrði þvottahúsið ekki tæmt samstundis. Því sé um að ræða einhvers konar hefndaraðgerð af hálfu álitsbeiðanda.
Hefði álitsbeiðandi til að mynda tekið upp á húsfundi hvort hægt væri að koma fyrir lögnum og mynda pláss í rýminu hefði gagnaðili tekið vel í það. Að sama skapi hafi gagnaðili í hyggju að byggja geymslu fyrir framan íbúð hennar, undir stigapalli, en leyfi fyrir því sé í eignaskiptayfirlýsingu hússins. Þá hafi komið til umfjöllunar innan húsfélagsins að uppfæra eignaskiptayfirlýsinguna þannig að hún endurspeglaði betur raunverulega notkun kjallarans.
Óskað sé viðurkenningar kærunefndar á því að gagnaðila sé heimilt að byggja fyrrnefnda geymslu. Miðað við það hvernig samskiptin hafi þróast sé líklegt að álitsbeiðandi muni reyna að gera henni það erfitt. Hann hafi krafist þess að hafa hönd í bagga er varði stærð geymslunnar og krafist þess að gagnaðili legði fram teikningar til samþykktar á húsfundi.
Þá leggur gagnaðili þrjár spurningar fyrir kærunefnd. Í fyrsta og öðru lagi hvort henni sé heimilt að byggja téða geymslu sem rúmist innan þeirra skilyrða sem sett séu af byggingarfulltrúa og ef taka þurfi bygginguna fyrir á húsfundi hvort 2/3 hluta atkvæða nægi. Í þriðja lagi hvort álitsbeiðandi þurfi leyfi húsfundar fyrir framkvæmd í sameign, til dæmis er varði lagningu lagna og rafmagns fyrir þvottavél.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að þegar hann hafi fest kaup á íbúð sinni hafi gagnaðili verið með þvottavél í sameiginlegu þvottahúsi og hafi það rými ekki verið notað sem geymsla að neinu leyti. Þegar farið hafi verið í að skipta um allar neysluvatns- og hitalagnir í húsinu hafi álitsbeiðandi ekki haft vitneskju um að gagnaðili hefði látið fjarlægja allar vatnslagnir fyrir þvottavélar.
Að sögn fyrri eiganda íbúðar álitsbeiðanda hafi íbúð gagnaðila aldrei verið með leyfi til að nota sameiginlegt þvottahús sem geymslu. Gagnaðili virðist byggja á því að hún hafi öðlast eignar- og hagnýtingarrétt yfir þvottahúsinu á grundvelli hefðar. Gagnaðili hafi þannig keypt íbúð sína undir þeim formerkjum að eignaskiptayfirlýsing væri komin til ára sinna og skipti á sameign væri ekki í samræmi við hefð sem hefði skapast um notkun sameignar.
Í gildandi skiptasamningi frá 8. september 1966 segi að íbúð 1. hæðar fylgi hlutdeild í þvottahúsi eftir eignarhlutfalli íbúðarinnar, þ.e. 33,33%. Í 77. gr. fjöleignarhúsalaga segi að hafi samningur að geyma ákvæði sem fari í bága við ófrávíkjanleg ákvæði laganna skuli slík samningsákvæði þoka fyrir ákvæðum hennar. Samkvæmt fjöleignarhúsalögum sé sameign allra meginreglan og séu því jafnan líkur á að um sameign allra sé að ræða, sé um það álitamál. Gildandi eignaskiptayfirlýsing sé því í samræmi við ákvæði laganna. Varðandi meinta hefð, sé vísað til 36. gr. laga um fjöleignarhús þar sem kveðið sé á um að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Athugasemdalaus nýting gagnaðila á umþrættu þvottahúsi fái því ekki rutt þinglýstum rétti álitsbeiðanda til þess.
Varðandi það að rafmagn í þvottahúsinu sé á töflu íbúðar gagnaðila þá hafi álitsbeiðandi ekki haft vitneskju um það og hafi gert ráðstafanir til að fá rafvirkja til að leggja sér raflagnir fyrir þvottavél og ljós í sérgeymslu.
Aðrar þær athugasemdir sem komi fram í greinargerð gagnaðila komi þessu máli ekki við, þar með talið hvort gagnaðili megi byggja geymslu undir stigatröppum.
Í athugasemdum gagnaðila segir að það sé rangt að hún hafi ekki nýtt rýmið sem geymslu fyrr en nýverið. Það hafi verið gert síðan sumarið 2018. Þá sé það rangt að álitsbeiðandi hafi ekki vitað um tilhögun framkvæmda í sameign, haldnir hafi verið margir sameiginlegir fundir með eigendum allra íbúða þegar framkvæmdir hafi byrjað við að skipta út öllum lögnum.
Álitsbeiðandi sé ekki samkvæmur sjálfum sér í þeim kröfum sem hann hafi sett fram í samtölum við eigendur og í gögnum til kærunefndar. Þann 27. ágúst 2021 hafi gagnaðili átt samtal við álitsbeiðanda þar sem hann hafi lýst yfir vilja til að leysa þetta mál eins fljótt og auðið væri. Hann hafi lýst því yfir að hægt væri að hefja byggingu geymslunnar og þar af leiðandi tæma umrætt rými á skömmum tíma, fengist staðfesting þess að ekki yrði staðið í vegi fyrir þeirri byggingu af hálfu álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi beðið um að teikningar yrðu sendar sem hafi þegar verið gert næsta dag. Engin svör hafi borist og erindið verið ítrekað þremur dögum síðar. Enn hafi engin svör borist. Þetta bendi ekki til sáttavilja.
Gagnaðili hafi lýst því yfir að vera tilbúin til að fara í töluverð fjárútlát til að byggja geymslu til að leysa þetta mál. Þar sem álitsbeiðandi neiti að staðfesta skriflega að hann setji sig ekki á móti því þori gagnaðili ekki að fara í slíkar aðgerðir fyrr en hún fái staðfest að réttur hennar sé óskoraður.
III. Forsendur
Samkvæmt þinglýstum skiptasamningi sem gildir um húsið, dags. 8. september 1966, tilheyrir þvottahús og ketilherbergi í kjallara öllum íbúðum og telst því sameign.
Í 2. mgr. 35. gr. laga um fjöleignahús, nr. 26/1994, segir að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað. Í 4. mgr. sömu greinar segir einnig að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Þá segir í 1. mgr. 36. gr. sömu laga að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt.
Gagnaðili nýtir þvottahúsið sem geymslu og byggir þann rétt sinn á því að sú notkun hafi viðgengist um margra ára skeið. Bendir hún á að við kaup sín á íbúðinni 2018 hafi hún verið upplýst um að þáverandi eigendur hefðu nýtt það með sama hætti en að óheimilt væri að læsa þar hurð eða loka af þar sem sameiginlegt inntak kaldavatns væri þar.
Kærunefnd telur að þrátt fyrir að ekki hafi tíðkast að nýta þvottahúsið sem slíkt í langan tíma beri að líta til þess að í fyrirliggjandi skiptasamningi er kveðið á um að hið umdeilda rými sé þvottahús og ketilherbergi. Ekki liggur fyrir samþykki húsfundar fyrir breyttri nýtingu og er hagnýting gagnaðila á rýminu sem geymslu því óheimil, sbr. 1. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús. Þar að auki liggur ekki fyrir samþykki allra aðila fyrir því að gagnaðili hafi ein hagnýtingarrétt á rýminu, sbr. 2. mgr. sömu greinar, en þess heldur getur hún ekki öðlast rétt á grundvelli hefðar, sbr. 1. mgr. 36. gr. sömu laga. Verður því fallist á kröfur álitsbeiðanda í málinu. Vegna þess sem kemur fram í málatilbúnaði gagnaðila um heimild álitsbeiðanda til að leggja lagnir fyrir þvottavélum í þvottahúsið, tekur kærunefnd fram að bera þarf slíkar framkvæmdir á lögnum hússins undir húsfund, auk þess sem kærunefnd beinir því til aðila að taka ákvörðun á húsfundi um hagnýtingu hins umdeilda rýmis.
Í 1. málsl. 1. mgr. 28. gr. laga um fjöleignarhús segir að sérstakur réttur eiganda til byggingar ofan á eða við húsið eða á lóð þess verður að byggjast á þinglýstum heimildum. Þá segir í 1. mgr. 29. gr. sömu laga að rúmist bygging innan samþykktrar teikningar og sé byggingarrétturinn í eigu ákveðins eiganda, sbr. 1. málsl. 1. mgr. 28. gr., geti hann ráðist í framkvæmdir að fengnum nauðsynlegum byggingarleyfum, enda taki hann sanngjarnt tillit til annarra eigenda við framkvæmdir og kosti kapps um að halda röskun og óþægindum í lágmarki.
Í nefndum skiptasamningi segir að íbúð gagnaðila fylgi geymsla undir útidyratröppum. Sú geymsla hefur ekki enn verið byggð en það stendur nú til af hálfu gagnaðila að ráðast í það verk. Greinir gagnaðili frá því að athugasemdir hafi borist frá álitsbeiðanda vegna þessa.
Með vísan til tilvitnaðs lagaákvæðis er það álit kærunefndar að ekki þurfi samþykki annarra eigenda fyrir byggingu geymslunnar, sé hún byggð í samræmi við samþykktar teikningar og innan þeirra heimilda sem eignaskiptayfirlýsingin kveður á um.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðanda.
Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að byggja geymslu í samræmi við gildandi þinglýstar heimildir um húsið.
Reykjavík, 28. október 2021
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson