Mál nr. 92/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 92/2013

Breyting á hagnýtingu séreignar. Atvinnu- og íbúðarhúsnæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. desember 2013, A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 13. janúar 2014, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. febrúar 2014, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 27. maí 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls níu eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á þriðju hæð hússins. Gagnaðili er eigandi atvinnuhúsnæðis á annarri og þriðju hæð hússins. Ágreiningur er um hvort breytingar hafi orðið á hagnýtingu séreignar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að hagnýta eignarhluta sinn á þriðju hæð hússins sem tónlistarskóla og til útleigu salar til veisluhalda.

II. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að sækja um leyfi fyrir starfsemi sinni til Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur að undangengnu leyfi frá byggingarfulltrúa og lögreglustjóranum á höfuðborgarsvæðinu og að álitsbeiðandi hafi andmælarétt hjá viðkomandi stjórnvöldum.

Í álitsbeiðni kemur fram að málið snúist eingöngu um breytta hagnýtingu þriðju hæðar, en gagnaðili hafi nýverið keypt tvo eignarhluta þar. Til þessa hafi læknastofur og aðstaða tiltekins stjórnmálaflokks verið í hinu keypta húsnæði og hafi sú starfsemi verið samrýmanleg hagsmunum álitsbeiðanda. Fram kemur að málið snúist um að gagnaðila beri að taka tillit til íbúðarhúsnæðis á hæðinni. Álitsbeiðandi þoli alla atvinnustarfsemi, aðra en hávaða og ónæði eins og staðan sé í dag. Einnig telur hann sig og fjölskyldu sína eiga rétt á að geta sofið um nætur án þess að búa við viðvarandi óbærilegan hávaða allan sólarhringinn.

Álitsbeiðandi telur rétt að geta þess að þegar hann hafi flutt í íbúðarhúsnæði sitt hafi tónlistarskólinn sem sé á annarri hæðinni mótmælt því á þeim grundvelli að hávaði frá starfsemi hans væri óbærilegur fyrir íbúa á þriðju hæð. Hvað þá núna þegar þessi hávaðastarfsemi sé flutt á sömu hæð og fyrirhuguð leiga til skemmtanahalds. Álitsbeiðandi hafi borið málið undir kærunefnd húsamála en hafi þurft að afturkalla það vegna afstöðu fyrirsvarsmanna gagnaðila til aðildar, en þeir séu í forsvari fyrir nokkrum félögum og hafi borið við rangri aðild álitsbeiðanda í málinu, og hafi ekki viljað fá efnislega afstöðu nefndarinnar til álitsbeiðninnar.

Gagnaðili hafi upplýst að húsnæðið verði notað undir tónlistarskóla, tónleikahald og útleigu húsnæðis um nætur, virka daga sem helgar. Þessi breytta notkun geri það algerlega óbærilegt fyrir álitsbeiðanda að búa í húsnæði sínu. Grandsamir forsvarsmenn kaupanda virðast leynt og ljóst ætla að gera íbúum óbært að búa í húsnæðinu. Þeir reyni leynt og ljóst að hrekja íbúa á brott, en þeir hafi reynt að kaupa þetta húsnæði.

Álitsbeiðandi greinir frá því að samkvæmt upplýsingum frá Lögreglustjóraembættinu á höfuðborgarsvæðinu og Heilbrigðiseftirliti Reykjavíkur hafi salurinn á þriðju hæð aldrei haft skemmtanaleyfi eða rekstrarleyfi. Þessi keypti eignarhluti gagnaðila hafi því aldrei haft leyfi til samkvæma. Rétt sé að taka fram að fyrri eigandi hafi stundum haldið leyfislaus samkvæmi og að álitsbeiðandi hafi þá oft þurft að kalla til lögreglu vegna ónæðis og ölvunar sem hafi stundum keyrt úr hófi fram. Gestir hafi þá ítrekað verið með drykkjulæti í sal og um alla sameign hússins fram undir morgun. Þá hafi stundum verið æla um alla sameign.

Greint er frá því að gagnaðili hafi vitað af því þegar hann keypti eignina að hávaðastarfsemi og næturleiga samrýmist ekki íbúðarvist álitsbeiðanda.

Þá segir að ef fallist verði á fyrirhugaða notkun gagnaðila verði hávaðamengun á öllum hæðum hússins og gagnaðili hafi vitað af því að íbúðarhúsnæði væri fyrir á hæðinni sem samrýmist ekki notkun gagnaðila og hafi forsvarsmenn tónlistarskólans á annarri hæð staðfest þetta með tilteknu bréfi þar sem því hafi verið lýst að hljóðfærakennsla á annarri hæð væri allt of hávær fyrir íbúa þriðju hæðar, hvað þá að fara með aukna hávaðastarfsemi allan sólarhringinn á sömu hæð við hlið íbúðar eins og gagnaðili hyggist gera.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hvað varði rými á þriðju hæð, sem álitsbeiðandi haldi fram að gagnaðili sé að breyta úr læknastofu í tónlistarskóla, sé því til að svara að umrætt rými hafi aldrei hýst læknastofur heldur hafi verið tónlistarkennsla í umræddum stofum síðan 1994. Um þetta sé álitsbeiðanda og öðrum eigendum hússins fullkunnugt og hafi svo verið löngu áður en álitsbeiðandi hafi ákveðið að breyta sínu húsnæði úr D í íbúðarhúsnæði. Því sé með hreinum ólíkindum að álitsbeiðandi skuli nú halda því fram að um breytingu á hagnýtingu umræddrar fasteignar sé að ræða með því einu að fasteignin hafi verið seld frá fyrri leigusala til nýs leigusala, þ.e. til gagnaðila. Engin breyting á hagnýtingu sé í þeirri sölu fólgin nema hugsanlega álitsbeiðanda til hagsbóta.

Þá skuli sérstök athygli vakin á því að álitsbeiðandi fari vísvitandi með rangt mál í álitsbeiðni þar sem segi: „Til þessa hafa læknastofur og aðstaða E verið í hinu keypta húsnæði og var sú starfsemi samrýmanleg hagsmunum kæranda“. Álitsbeiðandi viti vel, sem eigandi fasteignarinnar á þriðju hæð til lengri tíma, að læknastofur hafi aldrei hafi verið í húsnæðinu heldur einungis tónlistarskólinn.

Hvað varði rými á þriðju hæð sem álitsbeiðandi haldi fram að gagnaðili sé að breyta úr fundar- og samkomusal yfir í tónlistarskóla og veislusalaleigu, þá sé hér sama uppi á teningnum, þ.e. engin breyting á hagnýtingu hafi átt sér stað. Gagnaðili hafi um áratuga skeið leigt þennan umrædda sal fyrir nemendatónleika, æfingaaðstöðu nemenda og kennslu. Þá hafi salurinn frá upphafi verið leigður til ýmissa viðburða til þriðja aðila. Ljóst sé að salurinn muni halda áfram að þjóna þeim sama tilgangi fyrir tónlistarskólann, þ.e. fyrir nemendatónleika, æfingaaðstöðu fyrir nemendur og kennslu. Sala á fasteigninni hafi því augljóslega ekkert aukið ónæði í för með sér. Þá er því mótmælt sem fram komi í álitsbeiðni að gagnaðili hafi upplýst að húsnæðið verði notað undir tónlistarskóla, tónleikahald og útleigu húsnæðis um nætur, virka daga sem helgar. Síðan gagnaðili keypti fasteignina hafi starfsemin í umræddum rýmum einungis snúist um rekstur tónlistarskólans. Um sé að ræða kennslu og nemendatónleika eins og verið hafi um áratuga skeið. Megi því segja að þegar gagnaðili hafi keypt fasteignina hafi orðið breyting á hagnýtingu í þá átt að ónæði hafi orðið mun minna en verið hafði. Eins og áður greinir hafi salurinn áður ekki einungis verið notaður fyrir tónlistarskólann heldur jafnframt til útleigu til hvers kyns samkvæma sem álitsbeiðandi hafi sjálfur lýst í álitsbeiðni. Gagnaðili hafi ekki leigt salinn til slíkrar notkunar og hafi því augljóslega dregið úr ónæði frá þeirri notkun sem áður hafi verið.

Að framangreindu sögðu sé þó rétt að halda því til haga að allskostar óljóst sé hvort einhver slík leiga kunni að eiga sér stað í framtíðinni eða hvers eðlis hún kunni að vera. Skuli þá áréttað að jafnvel þó svo færi að gagnaðili myndi leigja salinn út sé engu að síður ljóst að þá yrði ekki um neina breytingu á hagnýtingu að ræða.

Gagnaðili telur að 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, geti ekki átt við í málinu. Engar breytingar frá því sem verið hefur sé um að ræða. Eina mögulega breytingin sem um sé að ræða sé úr meira ónæði í minna með því að samkomusalurinn sé ekki lengur leigður undir sambærilegar veislur og áður. Auk þess sé ómögulegt undir nokkrum kringumstæðum að halda því fram að hinar meintu breytingar feli í sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir álitsbeiðanda.

Þá fjallar gagnaðili um álit kærunefndar húsamála í máli nr. 19/2012 og telur með vísan til þess ljóst að álitsbeiðandi verði að sætta sig við þá atvinnustarfsemi sem fari fram og hafi farið fram í húsinu síðastliðna áratugi. Álitsbeiðandi hafi sjálfur tekið ákvörðun um að breyta D sinni í íbúðarhúsnæði og það í fasteign sem að öðru leyti hýsi eingöngu atvinnustarfsemi, og þ. á m. skemmtistað sem sé opinn alla nóttina um helgar og fram eftir kvöldi á virkum dögum. Álitsbeiðandi haldi því nú hins vegar fram að tónlistarskólinn, sem sé almennt einungis með starfsemi á daginn, og í mesta lagi fram yfir kvöldmat, samrýmist ekki sinni eigin breyttu notkun, þ.e. úr D í íbúðarhúsnæði.

Gagnaðili mótmælir kröfu álitsbeiðanda um að kærunefnd veiti álit um að gagnaðila beri að sækja um tiltekin leyfi fyrir starfsemi sína. Í því tilliti vísar hann til 2. mgr. 1. gr. reglugerðar nr. 881/2001 þar sem segir að hlutverk nefndarinnar felist í að fjalla um ágreining milli eigenda fjöleignarhúsa sem varða réttindi þeirra og skyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Þá vísar gagnaðili til þess sem segir í 4. mgr. 5. gr. sömu reglugerðar um að nefndin veiti ekki umsagnir um fræðilegar spurningar heldur taki afstöðu til krafna aðila. Gagnaðili telur ljóst að það falli utan verksviðs og hlutverks kærunefndar að álykta um að gagnaðili verði að sækja um hin ýmsu leyfi. Ekki sé fjalla að leyfisveitingar í lögum um fjöleignarhús og því sé ljóst að ekki sé um að ræða: réttindi þeirra og skyldur samkvæmt lögunum. Þá telur gagnaðili kröfuna með öllu órökstudda, svo sem með tilvísun til lagaákvæða eða með öðrum hætti. Talið er að krafa álitsbeiðanda um að nefndin álykti að hann eigi andmælarétt hjá viðkomandi stjórnvöldum sé sama marki brennd auk þess sem um fræðilega lögspurningu sé að ræða, sbr. 4. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 881/2001.

Að lokum er á það bent að tónlistarskólinn sé með starfsleyfi frá Umhverfissviði Reykjavíkurborgar, sem gildi frá 4. apríl 2006 til 4. apríl 2018. Þá vekur gagnaðili sérstaka athygli á því að þann 31. mars 2013 hafi komið fulltrúi frá Heilbrigðiseftirliti Reykjavíkur í eftirlit í tónlistarskólann. Í skýrslu eftirlitsins sé fjallað bæði um starfsemi skólans á annarri og þriðju hæð hússins. Þar komi skýrt fram hvaða starfsemi skólinn sé með á þriðju hæð, þ.e. biðstofu fyrir nemendur, tónlistarstofur og sal. Þar komi jafnframt skýrt fram að ekki séu gerðar nokkrar athugasemdir við þessa starfsemi í umræddum rýmum.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að fyrst beri að ítreka að í upphaflegum skipulagsskilmálum áður en fasteignin hafi verið byggð hafi húsið verið kynnt sem íbúabyggð og atvinnustarfsemi og öllum embættum bar að miða öll sín leyfi við það frá upphafi leyfisveitinga í þessa fasteign að það væri svefnfriður í húsinu. Það sé því rangt hjá gagnaðila að snúa hlutunum við og segja að íbúi þurfi að sætta sig við vaxandi hávaða. Álitsbeiðandi telur sérstakt að gagnaðili leyfi sér að láta svona athugasemdir frá sér þar sem börn búi í F og gagnaðili telji sig ekki þurfa að tryggja að þau geti búið við frið á daginn og sofið í næði um nætur. Alls staðar þar sem íbúðabyggð sé leyfð séu börn og þau séu saklaus og eigi alltaf rétt á að viðtakandi embætti tryggi þeim þessi grundvallarmannréttindi. Viðtakandi stjórnvalds eigi að standa í fæturna og veita umsögn og niðurstöðu sem tryggir þessi mannréttindi en láta þetta ekki afskiptalaust.

Álitsbeiðandi telur sérstakt hvernig gagnaðili geri ekkert með aðild og kennitölur, en hann hafi krafist þess áður hjá sama stjórnvaldi að eingöngu mætti kæra gagnaðila sem eiganda en ekki kæra tónlistarskólann eða einhverja aðra kennitölu sem komi að rekstri hans. Félaginu beri að vera sjálfu sér samkvæmt í að meta hverja kennitölu um sig sem sjálfstæða lögpersónu. Fái ein kennitala leyfi megi aðrar kennitölur/lögpersónur ekki nota leyfi sem séu bundin við ákveðnar kennitölur.

Þá megi samkomusalur ekki vera með hávaðastarfsemi allan sólarhringinn án tilskilinna leyfa og biður álitsbeiðandi alla sem að málinu koma að setja eigið heimili í þessar aðstæður „að hljómsveit og svallgestir megi trufla næturfriðinn að vild tónlistarskóla sem margar lögpersónur reka“. Engin fjölskylda eigi að þurfa að sætta sig við slíkt áreiti.

Álitsbeiðandi telur rétt að taka fram að fyrrum eigandi hafi ekki haft leyfi til næturleigu og að lögregla hafi oft þurft að stöðva þau og loka salnum. Eigi slík starfsemi að líðast beri að fá til þess tilskilin leyfi.

Með allt framangreint í huga beri viðtakanda að bregðast við með öllum þeim úrræðum sem viðtakandi ráði yfir en láti þetta ekki afskiptalaust og til vandræðaástands komi í húsinu.

Álitsbeiðandi telur málið ekki flókið eða fræðilegs eðlis. Ítrekað er að í upphaflegum skipulagsskilmálum hafi verið gert ráð fyrir íbúabyggð en ekki tónlistarskóla eða næturklúbbum. Fylgiskjöl sem bréfi gagnaðila skapi engan rétt en sýni hvernig eftirlitið hafi brugðist gagnvart íbúum hússins.

Að lokum er ítrekuð krafa íbúa til friðhelgi einkalífs sem séu grundvallarmannréttindi sem gangi framar kröfum gagnaðila, sem hafi engin starfsleyfi, að fá nú að setja ósamrýmanlega starfsemi á þriðju hæð. Rétt sé að geta þess að álitsbeiðandi gat sætt sig við skólann á annarri hæð en ekki þessi auknu umsvif upp húsið, frekar en að bar væri rekinn í öllum eignarhlutum án nokkurra nýrra leyfa en vísa á leyfið sem barinn hafi í kjallaranum.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélags. Í eignarráðinu felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eru breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, háðar samþykki allra eigenda hússins. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að fyrir liggi samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.

Í athugasemdum við 27. gr. frumvarps þess sem varð að lögum nr. 26/1994 segir meðal annars: „Er hér um nýmæli að ræða og er tekið á atriðum, sem hafa verið óþrjótandi tilefni deilna í fjöleignarhúsum. Er þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði, sem ætlað er til íbúðar. Er athafnafrelsi eiganda í því efni og til breyttrar hagnýtingar yfirleitt settar hér frekari skorður en nú er talið gilda á grundvelli óskráðra reglna nábýlisréttar (grenndarreglna).“ Af athugasemdunum má ráða að ákvæðinu sé fyrst og fremst ætlað að takmarka að stunduð sé atvinnustarfsemi í húsnæði sem ætlað er til íbúðar, þó svo að gildissvið greinarinnar verði ekki bundið við slík tilvik eingöngu.

Í máli þessu er um að ræða atvinnuhúsnæði en í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, dags. 9. maí 1994, segir að um sé að ræða þriggja hæða verslunar- og þjónustuhús. Árið 2011 fékk álitsbeiðandi leyfi til að breyta eignarhlut sínum á þriðju hæð hússins úr atvinnuhúsnæði í íbúð þar sem hann er nú búsettur ásamt fjölskyldu sinni. Tveir aðrir eignarhlutar í eigu gagnaðila eru á þriðju hæð hússins og eru þeir skilgreindir í eignaskiptayfirlýsingu sem annars vegar skrifstofurými og hins vegar samkomusalur. Álitsbeiðandi heldur því fram að í kjölfar kaupa gagnaðila á umræddum eignarhlutum árið 2013 hafi orðið breyting á hagnýtingu þeirra en gagnaðili mótmælir því. Nánar tiltekið heldur álitsbeiðandi því fram að fram til þess tíma hafi verið læknastofur í öðrum eignarhlutanum en aðstaða tiltekins félags í hinum. Í eignarhlutunum fari nú fram starfsemi tónlistarskóla og tónleikahald, auk þess sem salurinn sé leigður út undir samkvæmi. Gagnaðili hefur mótmælt því að læknastofur hafi verið í umræddum eignarhluta. Hið rétta sé að hann hafi verið nýttur undir tónlistarkennslu allt frá árinu 1994. Gagnaðili hefur jafnframt mótmælt því að verið sé að breyta hinum eignarhluta gagnaðila á þriðju hæðinni, þ.e. salnum, úr samkomusal í tónlistarskóla og veislusalarleigu. Engin breyting á hagnýtingu hafi átt sér stað þar sem salurinn hafi um áratuga skeið verið leigður til tónleikahalds, æfingaaðstöðu nemenda og kennslu. Þá hafi fyrri eigandi, þ.e. umrætt félag, frá upphafi leigt salinn út til ýmissa viðburða. Fremur hafi dregið úr ónæði frá eignarhlutanum eftir söluna.

Gegn neitun gagnaðila verður að telja ósannað að annar af eignarhlutum hans á þriðju hæð hússins hafi verið nýttur undir læknastofur þar til salan fór fram, enda er sú staðhæfing álitsbeiðanda ekki studd gögnum. Þá telur kærunefndin nægilega í ljós leitt með fyrirliggjandi gögnum að samkomusalurinn hafi verið leigður út til ýmissa viðburða áður en salan kom til.  

Í máli þessu telur kærunefnd að líta beri til þess að um atvinnuhúsnæði er að ræða. Þrátt fyrir að álitsbeiðandi hafi fengið leyfi til að breyta eignarhlut sínum úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði getur það að mati kærunefndar ekki reist eigendum annarra eignarhluta húsnæðisins nýjar og þrengri skorður við nýtingu eignarhluta sinna í atvinnuskyni.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er það niðurstaða kærunefndar að ekki verði ráðið af gögnum málsins að orðið hafi slíkar breytingar á hagnýtingu séreignarhluta gagnaðila sem hafi haft í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir álitsbeiðanda en gera hafi mátt ráð fyrir í upphafi við nýtingu húsnæðisins og sæti takmörkunum á grundvelli 27. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu þess að gagnaðila sé óheimilt að hagnýta umrædda eignarhluta sína með framangreindum hætti.

Álitsbeiðandi krefst einnig viðurkenningar á því að gagnaðila beri að sækja um tiltekin leyfi fyrir starfsemi sinni hjá viðkomandi stjórnvöldum. Kærunefnd fjallar um hvers konar ágreining milli eigenda fjöleignarhúsa sem varðar réttindi þeirra og skyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Úrlausn um mögulega leyfisskyldu á grundvelli annarra laga vegna starfsemi í fjöleignarhúsum fellur aftur á móti utan valdsviðs nefndarinnar. Kemur umrædd krafa álitsbeiðanda því ekki til úrlausnar hjá nefndinni.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að hagnýta eignahluta á þriðju hæð húnæðisins sem tónlistarskóla án samþykkis annarra eigenda hússins.

Reykjavík, 27. maí 2014

Þorsteinn Magnússon

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson