Mál nr. 33/2015
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
Úrskurður
uppkveðinn 16. desember 2015
í máli nr. 33/2015 (frístundahúsamál)
A
gegn
B
Miðvikudaginn 16. desember 2015 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.
ÚRSKURÐUR:
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Fjóla Guðrún Sigtryggsdóttir verkfræðingur.
Aðilar þessa máls eru:
Sóknaraðili: A, leigutaki lóðar X með fastanúmer frístundahúss XX í landi C. Héraðsdómslögmaður fer með málið fyrir hönd sóknaraðila.
Varnaraðili: B, eigandi jarðarinnar. Héraðsdómslögmaður fer með málið fyrir hönd varnaraðila.
Krafa sóknaraðila er sú að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár. Þá gerir sóknaraðili kröfu um að leigufjárhæð verði ákvörðuð með sama hætti og í samræmi við ákvæði samnings þeirra, en síðasti gjalddagi var 19.200 krónur fyrir leigu, fram að 15. ágúst 2015.
Krafa varnaraðila er aðallega sú að kæru verði vísað frá kærunefndinni. Til vara gerir varnaraðili þá kröfu að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 14. ágúst 2015, beindi lögmaður sóknaraðila til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 20. ágúst 2015, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 2. október 2015, ásamt fylgiskjölum barst til kærunefndar samdægurs. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn frá varnaraðila til upplýsingar með bréfi, dags. 12. október 2015, og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfum, dags. 27. og 28. október 2015, og voru þær sendar varnaraðila til upplýsingar með bréfi kærunefndarinnar, dags. 28. október 2015, og til að koma að athugasemdum. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 11. og 13. nóvember 2015. Voru þær sendar til sóknaraðila, með bréfi, dags. 11. febrúar 2014 til upplýsinga og til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 20 nóvember 2015 og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndarinnar, dags. 23. nóvember 2015. Var varnaraðila þá jafnframt tjáð að gagnaöflun væri lokið og málið tækt til úrskurðar.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Málsatvik eru þau að þann 2. ágúst 1975 var gerður leigusamningur við D um ca. 2500 fermetra landsspildu nr. XX í sumarhúsahverfi, svonefndu C í landi E. Um var að ræða tímabundinn leigusamning í 25 ár. Varnaraðili kveður að gerður hafi verið nýr leigusamningur í ágúst 2000 með gildistíma til 15. ágúst 2015, en þeim leigusamningi hafi ekki verið þinglýst. Sóknaraðili telur aftur á móti að það hafi einungis verið framlenging á samningnum frá 2. ágúst 1975. Þann 28. maí 2009 keypti banki fasteignina að C á nauðungaruppboði en afsalaði henni þann 8. júní 2010 til sóknaraðila. Samkvæmt fasteignamati er lóðin 2896 fermetrar. Í máli þessu kemur til álita hvort ágreiningur aðila heyri undir lög nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús.
II. Helstu sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili greinir frá því að varnaraðili hafi sent sér tilkynningu þann 17. september 2012 um að lóðarleigusamningurinn yrði ekki endurnýjaður og hvatt til viðræðna um lok leigunnar. Sóknaraðili kveðst ekki hafa fengið framlengingu lóðarleigusamningsins. Hann hafi lagt fram tilboð þann 28. nóvember 2012, en fengið gagntilboð frá varnaraðila sem honum hafi þótt óviðunandi.
Þann 1. júlí 2015 hafi sóknaraðili enn og aftur lýst yfir samningsvilja sínum og óskað eftir því að varnaraðili gengi til samninga um kaup á lóðinni. Varnaraðili hafi hafnað öllum samningum sóknaraðila og lagt fram gagntilboð sitt. Þá hafi varnaraðili í bréfi 9. júlí 2015 gefið til kynna að í gildi væri leigusamningur milli aðila frá árinu 2000 sem greitt hafi verið eftir. Sóknaraðila hafi ekki verið kunnugt um þann samning, enda hafi eini þinglýsti samningurinn um lóðina verið frá 2. ágúst 1975. Við undirritun afsals til sóknarðila hafi ekki verið minnst á annan samning, heldur eingöngu að samningurinn væri í gildi til 15. ágúst 2015. Hafi sóknaraðili í kjölfar þess óskað eftir skýringum á verðmati í gagntilboði varnaraðila þann 17. júlí 2015 sem ekki hafi komið. Sóknaraðili hafi þá gert lokatilboð 18. júlí 2015 en því hafi verið hafnað 21. júlí 2015.
Sóknaraðili heldur því fram að eini samningurinn, sem sé þinglýstur vegna leigu á umræddri lóð, sé frá 2. ágúst 1975. Greidd hafi verið leiga sem varnaraðili hefur innheimt. Taldi sóknaraðili að leigan hafi verið í samræmi við ákvæði samningsins frá 1975 um að árlegt leigugjald næmi tveimur dagsverkum á verðalagsgrundvelli landbúnaðarins eins og það er hverju sinni. Því hafi sóknaraðili ekki haft forsendur til að draga í efa uppsett leiguverð og sætt sig við það frá því að hann hóf að greiða leigu í kjölfar kaupa á sumarhúsinu. Sóknaraðili hafi verið grandalaus við kaup sín á sumarhúsinu um að aðrir samningar væru til staðar en samningurinn frá 2. ágúst 1975. Hafi hann reiknað með því að sá samningur hefði verið framlengdur til 15. ágúst 2015, líkt og gagnaðili staðfesti með undirritun sinni á afsalið. Því liggi ljóst fyrir að til staðar sé leigusamningur sem hafi verið í gildi til að minnsta kosti 20 ára um tæplega 3000 fermetra lóð og því taka ákvæði II. kafla laga nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús til samnings aðila þessa máls.
III. Helstu sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili krefst þess að málinu verði vísað frá kærunefnd húsamála, einkum á þeirri forsendu að ágreiningur aðila heyri ekki undir lög um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundabyggð, nr. 75/2008. Í því tilliti vísar varnaraðili til 2. mgr. 1. gr. laganna þar sem segir að ákvæði II. kafla laganna gildi um leigu á lóðum undir frístundahús, enda sé hin leigða lóð tveir hektarar að stærð eða minni og leigusamningur sé annaðhvort ótímabundinn eða til a.m.k. 20 ára. Um valdsvið kærunefndar húsamála er fjallað í II. kafla laganna, nánar tiltekið 13. – 15. gr. Sé því ljóst að ágreiningur um umræddan lóðarleigusamning falli utan valdsviðs nefndarinnar og því skuli vísa málinu frá.
Til vara krefst varnaraðili þess að öllum kröfum kæranda verði hafnað. Varnaraðili kveður að samningurinn, sem var gerður á árinu 1975, hafi runnið sitt skeið árið 2000. Þá hafi verið gerður nýr samningur um lóðina, ásamt öðrum lóðum á svæðinu, en í öllum tilvikum hafi lok leigutímans verið þann 15. ágúst 2015, án uppsagnar. Leigusamningurinn hefur ekki fundist en hann hafi efnislega verið sambærilegur öðrum samningum frá þessum tíma. Í þessum samningum sé m.a. tekið fram að renni leigutími út án þess að leigusamningur sé endurnýjaður sé leigutaka skylt að fjarlægja þau hús sem hann hafi byggt á landinu, náist ekki samkomulag um kaup á þeim. Því sé lóðarleigusamningurinn frá árinu 2000 í gildi og hafi sóknaraðili með athöfnum sínum hagað sér í samræmi við ákvæði hans, m.a. með greiðslu lóðarleigu.
Þá sé það rangt sem kemur fram í kæru að sóknaraðili hafi ekki vitað af leigusamningnum frá árinu 2000 fyrr en löngu eftir kaup hans á húsinu. Fyrir liggi að í tengslum við kaup sóknaraðila á umræddu frístundahúsnæði hafi hann kannað sérstaklega stöðu lóðarleigusamnings. Tölvupóstar forsvarsmanna sóknaraðila staðfesta þetta, enda geri hann í þeim tillögu um texta sem vísi til þessa samnings auk þess sem tilgreint sé um lok samningstíma kaupsamnings sóknaraðila um eignina. Erfitt væri fyrir sóknaraðila að vísa til lok leigusamnings án þess þess að vita um efni samningsins. Því hafi sóknaraðili verið grandsamur um leigusamninginn frá árinu 2000 við kaup á sumarhúsinu árið 2010. Greiðsla á lóðarleigu hafi farið fram í samræmi við samninginn frá árinu 2000. Það hafi ekki verið ljóst fyrr en aðilum tókst ekki að semja um kaupverð lóðarinnar að kærandi fór að bera fyrir sig eldri lóðarleigusamning. Varnaraðili hafi þar að auki sent tilkynningu, umfram skyldu sína, í lok lóðarleigusamningsins ásamt því að tilgreint hafi verið að til greina kæmi að bjóða kæranda lóðina til kaups.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Sóknaraðili kveður að tölvupóstur þeirra frá 12. janúar 2010 þar sem kemur fram tillaga að viðbótartexta í afsalið þess efnis að lóðin sé leigð frá 15. ágúst 2000, feli ekki í sér tilvísun í eða viðurkenningu á samningi sem aldrei hafi verið borinn undir fyrirsvarsmenn sóknaraðila. Sóknaraðili hafi eingöngu verið að vísa til þeirra framlengingar sem sóknaraðili taldi vera á þeim þinglýsta samningi frá 1975 og lá fyrir við afsalsgerð, enda hafi texti afsalsins verið í samræmi við það.
Sóknaraðili hafi sent tölvupóst til varnaraðila þann 2. júní 2011 eftir að varnaraðili hafi haldið því fram að það væri ekki samningurinn frá árinu 1975 sem væri verið að framlengja og óskað eftir að fá þann samning til þess að geta kynnt sér hann. Varnaraðili hafi þó ekki getað framvísað þeim samningi.
Samningurinn frá 2. ágúst 1975, sé eini þinglýsti samningurinn í málinu og feli greiðsla leigunnar fyrir lóðina á engan hátt í sér viðurkenningu á tilvist samnings frá árinu 2000, þó svo að gerðir hafi verið samningar til 15 ára á leigu á nokkrum lóðum í kringum lóð sóknaraðila. Þrátt fyrir að samningurinn sé frá árinu 1975 með gildistíma til 25 ára og hafi síðan verið framlengdur um 15 ár, þá gilda ákvæði laga nr. 75/2008 um þann samning, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna, enda um að ræða samning sem var enn í gildi við gildistöku laganna.
Ástæðan fyrir því fyrir því að sóknaraðili hafi getað vísað til lok samningstíma sé sú að hann hafi verið upplýstur um að lok gildandi samnings yrðu þann 15. ágúst 2015. Sóknaraðili hafi talið að ekki þyrfti að vísa til ákvæða samningsins fyrr en þegar ekkert hafi þokast með samningsviðræður við gagnaðila, enda höfðu þeir fram að því ekki talið sig þurfa sérstaklega að bera innihald gildandi samnings umfram gildistíma undir varnaraðila, sérstaklega í ljósi þess að varnaraðili lét ekki gera neina skriflega staðfestingu á því að til staðar væri annar samningur en sá sem þinglýst var þann 2. ágúst 1975.
V. Athugasemdir varnaraðila
Varnaraðili kveður að í málinu liggi fyrir að sóknaraðili hafi verið upplýstur um að nýr lóðarleigusamningur hefði verið gerður á árinu 2000 og að hann rynni út þann 15. ágúst 2015. Því geti sóknaraðili ekki borið fyrir sig þinglýstum samningi sem hafi fyrir löngu runnið út, þó svo að honum hafi ekki verið aflýst, enda sé hvergi í skjölum málsins vísað til samningsins frá árinu 1975. Skortur á því að samningnum frá árinu 2000 hafi ekki verið þinglýst hafi ekkert gildi þar sem sóknaraðili hafi að fullu verið upplýstur um ákvæði hans og tekist á hendur skuldbindingar samkvæmt honum. Þó að þáverandi leigutaki hafi ekki þinglýst leigusamningnum sem gerður var á árinu 2000 skapar það sóknaraðila ekki sjálfstæðan rétt á grundvelli eldri þinglýstra heimilda þar sem sóknaraðili var grandsamur um samninginn frá árinu 2000. Þar að auki sé ekkert í málinu sem bendi til þess að eldri samningurinn frá árinu 1975 hafi verið framlengdur og hafi hann verið fallinn úr gildi við afsalsgerðina, hafi samningstímanum lokið áður en lög nr. 75/2008 tóku til gildi. Breytir þar engu að frumrit samningsins hafi glatast þar sem samningurinn hafi verið í gildi og hafi sóknaraðili tekist á hendur skuldbindingar samkvæmt samningnum þegar hann eignaðist fasteignina. Einnig sést á samskiptum sóknaraðila og varnaraðila svo að ekki verði um villst að sóknaraðili hafi að fullu verið meðvitaður um að samningur hafi verið gerður árið 2000.
VI. Frekari athugasemdir sóknaraðila
Sóknaraðili kveður að málflutningur hans sé hvorki villandi né rangur og telur bersýnilegt að samkvæmt gögnum málsins sé ljóst að fyrirsvarsmenn sóknaraðila hafi ekki verið upplýstir um efnisákvæði samnings sem hefur aldrei litið dagsins ljós. Ekkert af því sem komi fram í athugasemdum varnaraðila sé rétt, nema að kaupin hafi farið fram með afsali þann 8. júní 2010.
VII. Niðurstaða
Í máli þessu kemur til álita hvort ágreiningur aðila heyri undir lög um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, sbr. 1. gr. laganna. Í 1. mgr. þeirrar lagagreinar segir að lögin séu ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram eða leiði af eðli máls. Þá segir í 2. mgr. sömu greinar að lögin gildi um leigu á lóðum undir frístundahús, enda sé hin leigða lóð 2 hektarar að stærð eða minni og leigusamningur annað hvort ótímabundinn eða til a.m.k. 20 ára. Í málinu er deilt um það hvort nýr leigusamningur til 15 ára hafi verið gerður árið 2000 eða hvort samningur frá 2. ágúst 1975 hafi verið framlengdur og því gilt í 35 ár, en aðilar málsins eru sammála því að samningi hafi lokið 15. ágúst 2015. Sóknaraðili telur að samningurinn frá 1975 hafi verið framlengdur til 15. ágúst 2015. Varnaraðili telur aftur á móti að nýr leigusamningur hafi tekið gildi árið 2000. Samningurinn liggur ekki fyrir í málinu og hvorugur aðili hefur getað lagt hann fram. Samkvæmt leigusamningi um lóðina, sem dagsettur er 2. ágúst 1975, kemur fram að þó svo að leigusamningurinn sé til 25 ára eigi leigutaki rétt á áframhaldandi leigu við lok samningstíma, sé umgengni óaðfinnanleg. Í afsali milli sóknaraðila og bankans vegna kaupa á fasteigninni, sem er á umræddri lóð, kemur fram að núgildandi leigusamningur gildi til 15. ágúst 2015. Ekkert kemur fram í afsalinu um það hvenær lóðaleigusamningurinn, sem vísað er í, hafi verið gerður. Engu að síður liggur fyrir í málinu tölvupóstur frá fyrirsvarsmanni sóknaraðila frá 12. janúar 2010 vegna kaupa á fasteigninni. Þar mælir fyrirsvarsmaðurinn með því að eftirfarandi texta verði bætt í afsal eignarinnar. „… fylgir og fylgja ber, þ.m.t. lóðarréttindi. Lóðin er 2896 m2 leigulóð, leigð til 15 ára frá 15.08.2000. Samþykki landeiganda þarf fyrir nýjum leigutaka. Landeigandi kemur til með að staðfesta nýjan leigutaka með því að undirrita samþykki sitt á skjal þetta.“ Sóknaraðili bendir á að þarna sé verið að vísa til þess að þinglýsti samningurinn frá 1975 hafi verið framlengdur. Að mati kærunefndarinnar ber að túlka fyrrgreindan tölvupóst frá sóknaraðila svo að hann hafi verið grandsamur um að gildandi leigusamningur hafi verið frá árinu 2000. Aðilar eru sammála um að gildandi leigusamningi hafi lokið 15. ágúst 2015 og gildistími hans því verið aðeins 15 ár. Samkvæmt því er það mat kærunefndar að ágreiningur í máli þessu heyrir ekki undir lög um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, sbr. 2. mgr. 1. gr. laganna. Þegar af þeirri ástæðu hafa sóknaraðilar ekki málskotsrétt til kærunefndar húsamála vegna hinnar umdeildu lóðar samkvæmt 12. gr. laganna. Kæru sóknaraðila ber því að vísa frá.
ÚRSKURÐARORÐ:
Kæru sóknaraðila, dags. 14. ágúst 2015, er vísað frá kærunefnd húsamála.
Reykjavík, 16. desember 2015
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Fjóla Guðrún Sigtryggsdóttir