Mál nr. 50/2015

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 50/2015

Ótímabundinn leigusamningur: Uppsagnarfrestur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 25. nóvember 2015, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, mótt. 8. desember 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. desember 2015, athugasemdir gagnaðila, dags. 29. desember 2015, frekari athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 26. janúar 2016, og frekari athugasemdir gagnaðila, dags. 10. febrúar 2016 lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 18. mars 2016.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 4. janúar 2011, tók dóttir álitsbeiðanda á leigu íbúð í eigu gagnaðila. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2011. Ágreiningur er um uppsagnarfrest leigusamnings.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að uppsagnarfrestur leigusamningsins séu 6 mánuðir.

Í álitsbeiðni vísar álitsbeiðandi í húsaleigulög um rétt hennar til sex mánaða uppsagnarfrests. Leiguhúsnæðið sé á 1. hæð og er hluti af kjallara. Húsið hafi verið byggt sem íbúðarhús, en það hafi verið stækkað síðar og verið atvinnuhúsnæði nokkuð lengi. Álitsbeiðandi hafi tekið við leiguhúsnæðinu af dóttur sinni og íbúðin sé alveg sér á parti og til einkanota. Engin sameiginleg not séu af íbúðinni með tannlæknunum sem starfi á 2. hæð hússins.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ágreiningur aðila felist í því að leigusali krefjist 3 mánaða uppsagnarfrests á leiguhúsnæðinu sbr. leigusamning aðila, dags. 4. janúar 2011. Gagnaðili byggi rök sín á því að um atvinnuhúsnæði sé að ræða og lögin séu frávíkjanleg hvað varðar uppsagnarfrest ótímabundins leigusamnings, sbr. 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Núverandi húsaleigusamningur, sem álitsbeiðandi hafi yfirtekið, hafi verið gerður við þrjár stúlkur sem hafi leigt hvert sitt herbergið. Þær hafi verið með aðgengi að eldhúsi og baðherbergi í kjallara hússins. Sameiginlegur inngangur og stigahús sé með efri hæðum hússins. Þar sem um atvinnuhúsnæði sé að ræða hafi leigutakar fallist á þriggja mánaða uppsagnarfrest sbr. leigusamningurinn. Hafi álitsbeiðandi samþykkt það með undirritun sinni.

Gagnaðili vísar í meginreglur samningaréttar um samningafrelsi og að í samninga skuli halda.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram hún vilji árétta að leiguhúsnæðið tengist ekki með neinum hætti atvinnurekstrinum í húsinu. Á 1. hæð séu þrjú svefnherbergi og stofa með sérinngangi. Í kjallara séu eldhús, sturta og lítið salerni, sem sé alveg aðskilið frá verkstæði/verslun fatahönnuðar, sem sé einnig með annan inngang. Dóttir álitsbeiðanda hafi útbúið eldhús með því sem hafi þurft og á vantaði en það hafi áður verið kaffistofa fyrir skrifstofufólk og/eða tannlækna.

Í húsaleigulögunum sé kveðið á um að leigusamningi skuli segja upp með 6 mánaða fyrirvara þegar um íbúðarhúsnæði sé að ræða, líkt og hér eigi við, en íbúð teljist hvert það húsnæði þar sem fjölskylda geti haft venjulega heimilisaðstöðu sbr. 2. mgr. 56. gr. laganna.

Álitsbeiðandi hafi ekki verið kunnugt um misræmið á milli samningsins og laganna þegar að hún hafi undirritað leigusamninginn.

Álitsbeiðandi fari fram á að uppsagnarfrestur sé til 31. júlí 2016, 6 mánuðum eftir uppsögn samningsins skv. bréfi gagnaðila frá 23. október 2015.

Í athugasemdum gagnaðila er áréttað að uppsögn leigusamnings við álitsbeiðanda hafi tekið gildi þann 1. nóvember s.l. sbr. bréf gagnaðila, dags. 23. október 2015. Þar sé miðað við 3 mánaða uppsagnarfrest skv. leigusamningi aðila og að samningi ljúki þann 31. janúar. Sé miðað við 6 mánaða uppsagnarfrest, sé þess farið á leit að 30. apríl sé síðasti dagur uppsagnarfrests, sbr. húsaleigulög nr. 36/1994.

Líkt og álitsbeiðandi bendi á hafi ekki verið eldhúsaðstaða í leiguhúsnæðinu heldur hafi dóttir álitsbeiðanda útbúið eldhús í kjallara þess hluta sem hún hafi haft á leigu, enda ekki um íbúðarhúsnæði að ræða. Einnig fari álitsbeiðandi með rangfærslur þegar hún segi að um sérinngang sé að ræða, en inngangur sé sameiginlegur með tannlæknastofu sem staðsett sé á 2. hæð hússins. Einnig sé rétt að benda á að um fjögur herbergi sé að ræða og ekki sé um eiginlega stofu að ræða. Þá megi benda á að salerni þessa leiguhluta sé staðsett á gangi sem sé sameiginlegur með tannlæknastofunni á 2. hæð hússins.

Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda vísar hún á bug að hafa verið með rangfærslur í skrifum sínum. Í athugasemdunum er frekari umfjöllum um ágreining aðila sem ekki þykir ástæða til að rekja sérstaklega.

Í frekari athugasemdum gagnaðila er árétting á því sem nú þegar hefur komið fram og þykir því ekki ástæða til að rekja það sérstaklega.

III. Forsendur

Í máli þessu er um að ræða ótímabundinn leigusamning, dags. 4. janúar 2011. Ágreiningur aðila snýst um hvort uppsagnarfrestur leigusamnings aðila séu þrír mánuðir eða sex mánuðir.

Álitsbeiðandi byggir á því að leiguhúsnæðið sé íbúðarhúsnæði og því sé uppsagnarfrestur sex mánuðir. Gagnaðili heldur því hins vegar fram að uppsagnafrestur sé þrír mánuðir þar sem að leiguhúsnæðið sé atvinnuhúsnæði og því hafi verið heimilt að semja sig undan lögunum sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna.

Samkvæmt 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings vera sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðum, en íbúð telst hvert það húsnæði þar sem fjölskylda getur haft venjulega heimilisaðstöðu. Samkvæmt 3. tölul. 56. gr. laganna skal uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings vera sex mánuðir á atvinnuhúsnæði.

Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga er óheimilt að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlast minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efni. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar eru ákvæði um atvinnuhúsnæði frávíkjanleg og gilda þau því aðeins um slíkt húsnæði að ekki sé á annan veg samið.

Álitsbeiðandi býr í húsnæðinu og getur haft þar venjulega heimilisaðstöðu enda var húsnæðið leigt til íbúðar. Telst húsnæðið því vera íbúðarhúsnæði í skilningi 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga og er uppsagnarfrestur samningsins því 6 mánuðir.

Gagnaðili sagði upp leigusamningnum með bréfi dags. 23. október 2015. Samkvæmt 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga telst uppsagnarfrestur hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send. Með hliðsjón af gögnum þessa máls telur kærunefnd því að uppsagnarfresti ljúki 1. maí 2016.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að uppsagnarfresti leigusamnings aðila ljúki 1. maí 2016.

Reykjavík, 18. mars 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson