Mál nr. 82/2017

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

Uppkveðinn 13. mars 2018

í máli nr. 82/2017

A

gegn

B

Þriðjudaginn 13. mars 2018 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: C, f.h. A., leigjandi.

Varnaraðili: D, f.h. B leigusali.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð X kr., auk vaxta.

Með kæru, móttekinni 14. desember 2017, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 23. janúar 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 28. janúar 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 29. janúar 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 29. janúar 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Með tölvupósti 5. febrúar 2018 bárust athugasemdir sóknaraðila og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 6. febrúar 2018. Með tölvupósti 13. febrúar 2018 bárust athugasemdir varnaraðila og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 14. febrúar 2018. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu munnlegan samning um leigu sóknaraðila á X herbergjum í húsnæði varnaraðila að E, frá X 2016 til X 2017. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi selt hið leigða húsnæði í X 2017 og óskað eftir að leigu myndi ljúka X 2017. Varnaraðili haldi eftir tryggingarfé, sem sóknaraðili hafi greitt við upphaf leigutíma, til þess að geta skipt út tveimur hurðum og vegna kostnaðar við þrif. Sóknaraðili telji að varnaraðili þurfi að sýna fram á að tjón hafi orðið á hinu leigða á meðan leigutíma hafi staðið. Það liggi fyrir að engin úttekt hafi farið fram, hvorki við upphaf né lok leigutíma. Engir reikningar hafi verið lagðir fram til að sýna fram á kostnað sem hafi komið til við að skipta út umræddum hurðum eða vegna þrifa.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að öll íbúðin hafi verið nýstandsett. Allt hafi verið nýmálað, allar úti- og innihurðir verið nýjar, og eldhús nýtt. Þá hafi öll gólf verið flísalögð og því þolað álag.

Umgengni og sóðaskapur á leigutíma hafi verið engu líkt. Þvottur hafi verið þurrkaður í herbergjum, með tilheyrandi raka. Hurð í miðherbergi hafi verið brotin upp og bæði hurð og karmur brotin. Hurð á baðherbergi hafi verið ónýt vegna bleytu. Tveir beddar hafi verið ónýtir vegna óhreininda og sóðaskaps. Rafmagnstæki og skápar hafi aldrei verið þrifin. Í stofu hafi á tímabili verið tveir eða fleiri aukabeddar sem segi til um að í íbúðinni hafi sofið X-X manns. Ekki hafi verið látið vita af því eða samið um greiðslu fyrir svefnpláss þar. Tveir ísskápar hafi verið í íbúðinni og lítill frystiskápur sem hafi verið ónýtur. Varnaraðili hafi oft kvartað við sóknaraðila, án árangurs.

Varnaraðili hafi verið búinn að leggja til við sóknaraðila að hann myndi halda eftir tryggingunni að fjárhæð X kr. upp í kostnað og málinu yrði þar með lokið. Það boð standi enn.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að þær myndir sem hafi fylgt greinargerð séu ekki dagsettar og ekki teknar í samráði við sóknaraðila. Jafnframt hafni sóknaraðili þeim kostnaðarliðum sem varnaraðili hafi tilgreint, enda hafi eingöngu reikningar frá honum sjálfum að viðbættum virðisaukaskatti fylgt með. Slíkur reikningur geti með engu móti talist fullnægjandi sönnun þess að varnaraðili hafi orðið fyrir þessu tjóni og þaðan af síður að sóknaraðili sé ábyrgur fyrir því. Jafnframt eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

VI. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að samkvæmt SMS samskiptum aðila hafi sóknaraðila verið tilkynnt um skemmdir á innihurðum. Hún hafi hins vegar ekki kynnt sér málið og engu svarað. Fyrir liggi myndir af skemmdum á hurð og karmi, auk reikninga fyrir kaupum á hurðarkarmi og tveimur hurðum sem hafi verið keyptar á þessum tíma. Vitni séu að því að karmur og hurðir hafi farið á sinn stað og það sem hafi verið skemmt farið á Sorpu. Einnig liggi fyrir staðfesting frá starfsmanni varnaraðila um tímafjölda sem hafi farið í verkið. Samkvæmt SMS samskiptum aðila hafi sóknaraðili á síðustu stundu hætt við að láta þrífa íbúðina og beðið varnaraðila um að sjá um þau mál sem hann hafi gert.

Á reikningi varnaraðila sé enginn óútskýrður kostnaðarliður og verið sé að innheimta sem næst raunkostnað við þrif og viðgerðir, þ.e. efnis- og launakostnað. Það flokkist ekki sem hagnaður eða skaðabætur heldur sem bætur fyrir orðið tjón og þrif á íbúð.

V. Niðurstaða

Ákvæði 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. lög. nr. 63/2016, kveður á um að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu hans. Í 4. mgr. ákvæðisins segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en fjórum vikum frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé skv. 4. tölul. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. húsaleigulaga. Af gögnum málsins verður ráðið að sóknaraðili hafi óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins 10. nóvember 2017. Varnaraðili upplýsti sóknaraðila 11. nóvember 2017 að hann hygðist skrifa reikning vegna skemmda, flutnings í Sorpu og þrifa og neitaði því endurgreiðslu. Sóknaraðili mótmælti því sama dag.

Í 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Sóknaraðili hafnaði kröfu varnaraðila 11. nóvember 2017. Ljóst er að varnaraðili vísaði ágreiningi um tryggingarféð hvorki til kærunefndar húsamála né höfðaði mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeirri dagsetningu. Þegar af þeirri ástæðu er það niðurstaða kærunefndar að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð að fjárhæð X kr. ásamt vöxtum skv. 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, frá X 2016 til X 2017 en með dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Úrskurðir kærunefndar húsamála eru aðfararhæfir án undangengis dóms, sbr. 7. mgr. 85. gr. laganna.

Úrskurðarorð:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð X kr. auk vaxta.

Reykjavík, 13. mars 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson