Mál nr. 6/2018
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 6/2018
Tvíbýli: Viðgerð vegna leka.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 30. janúar 2018, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 15. febrúar 2018, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. mars 2018.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tvo eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á neðri hæð hússins. Ágreiningur er um kostnað viðgerðar vegna leka.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
I. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna viðgerðar á leka frá svölum hans.
II. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða fyrir skemmdir í íbúð álitsbeiðanda vegna leka frá svölum hans.
Í álitsbeiðni kemur fram að það leki meðfram skilum á svölum og vegg íbúðar gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi reynt að ná samkomulagi til þess að laga lekann þar sem það séu komnar fram skemmdir inni í íbúð hans meðfram vegg í lofti en töluverðar rakaskemmdir séu innan á veggjum. Álitsbeiðandi hafi boðist til þess að greiða fyrir viðgerð sjálfur og verið kominn með mann í verkið en gagnaðili ekki leyft það. Nú sé liðinn talsvert langur tími frá því að þetta mál hafi komið upp og álitsbeiðandi hafi gefist upp á því að fá gagnaðila til samstarfs.
Í greinargerð gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi í eitt skipti komið að máli við hann vegna lekavandamáls í sólskála neðri hæðar. Í því samtali hafi aðeins komið fram að hann hafi viljað fá að lagfæra samskeyti að utanverðum garðskálanum. Gagnaðili hafi sagt að svo lengi sem þetta væri að utanverðu hefði hann ekkert við það að athuga. Það næsta sem hafi heyrst frá álitsbeiðanda sé að múrari hafi mætt seinnipart dags og beðið um að fá að kíkja á svalir gagnaðila og jafnframt tilkynnt að hann hygðist gera við skemmdir vegna leka fyrir álitsbeiðanda. Þegar þetta hafi átt sér stað hafði ekkert verið rætt um þetta mál á húsfundi en forsenda fyrir því að fara í slíkar framkvæmdir sé að búið sé að halda húsfund, sem boðaður sé með minnst sjö daga fyrirvara, og einnig að fyrir liggi samþykki beggja aðila og verklýsing áður en hafist sé handa.
Það rigni mjög mikið og snjói inn á svalir gagnaðila og snjór eigi það til að safnast inn á svalirnar. Þrátt fyrir að það sé niðurfall við svalahurðina, sem sé aldrei stíflað, dugi það ekki til. Gagnaðili skilji ekki hvernig leyfi hafi fengist fyrir byggingu sólskálans.
Gagnaðili hafi verið að glíma við lekavandamál á efri hæðinni á tveimur stöðum. Hann hafi á eigin kostnað látið fara fram viðgerðir vegna þessa þó að þetta séu verkefni sem falla ættu á húsfélag. Leggur hann til að fenginn verði fagaðili sem geri úttekt á þeim viðgerðum sem hann hefur þegar látið fram fara og viðgerðir sem nauðsynlegar eru, og gerð greining ásamt kostnaðaráætlun sem skiptist á milli aðila.
III. Forsendur
Í álitsbeiðni segir að það leki meðfram skilum á svölum og veggjum gagnaðila inn í sólskála álitsbeiðanda sem staðsettur er fyrir neðan svalir gagnaðila. Þá liggja fyrir myndir sem sýna skemmdir vegna leka í lofti sólskálans. Álitsbeiðandi vísar til þess að hann hafi óskað eftir því við gagnaðila að viðgerð færi fram í þeim tilgangi að koma í veg fyrir lekann en gagnaðili ekki heimilað það. Í greinargerð gagnaðila segir að ekki sé rétt að hann hafi neitað álitsbeiðanda um viðgerð en þetta hafi ekki verið rætt á húsfundi sem sé forsenda fyrir því að farið sé út í slíkar framkvæmdir.
Í 1. mgr. 67. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri sé ekki þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með samkvæmt lögum þessum. Kærunefnd telur að þar sem um er að ræða tvíbýli sé ekki óhjákvæmileg þörf á því að fjalla um framkvæmdir vegna lekans á formlegum húsfundi en allt að einu skuli eigendur hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfyllir formkröfur laganna að öðru leyti.
Engin viðgerð hefur farið fram en álitsbeiðandi krefst þess að gagnaðili greiði fyrir hana. Ákvæði 4. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús segir að sinni eigandi ekki eðlilegu og nauðsynlegu viðhaldi og umhirðu séreignar sinnar þannig að sameign hússins eða einstakir séreignarhlutar líði fyrir vanræksluna og liggi undir skemmdum, eða viðhaldsleysið veldur verulegum ama eða veldur rýrnun á verðmæti annarra eigna, geta aðrir eigendur (húsfélagið) eftir að minnsta kosti eina skriflega áskorun og aðvörun látið framkvæma viðhald og viðgerðir og aðrar ráðstafanir á kostnað hans. Er eiganda skylt að veita óhindraðan aðgang að séreign sinni í því skyni. Í því máli sem hér liggur fyrir hefur álitsbeiðandi ekki sent skriflega áskorun og aðvörun. Þegar af þeirri ástæðu getur álitsbeiðandi ekki byggt kröfu sína á 26. gr. laganna. Kærunefnd finnur kröfu álitsbeiðanda ekki stað undir öðrum ákvæðum fjöleignarhúsalaga og hafnar henni því.
Álitsbeiðandi krefst þess einnig að gagnaðili greiði fyrir viðgerð á skemmdum sem orðið hafa á lofti sólskála hans vegna leka frá svölum gagnaðila. Ákvæði 1. töluliðs 1. mgr. 51. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að eigandi séreignar sé ábyrgur gagnvart öðrum eigendum hússins vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi séreignar, búnaði hennar og lögnum. Í máli þessu liggur ekki fyrir hvort skemmdir á sólskála álitsbeiðanda sé að rekja til sameignar eða séreignar, þ.e. affallskerfis hússins, útveggs íbúðar gagnaðila eða svalagólfs. Þá liggur ekki fyrir hvort um vanrækslu gagnaðila sé að ræða. Ekki er því hægt að fallast á kröfu álitsbeiðanda að svo stöddu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.
Reykjavík, 13. mars 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson