Mál nr. 33/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 33/2008

Samþykki allra eða sumra: Dyraop. Snyrting í sameign. Kjallari. Gluggar. Bætur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 24. júní 2008, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins X nr. 51, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð B hrl., f.h. gagnaðila, dags. 31. júlí 2008, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. ágúst 2008, og athugasemdir B hrl., f.h. gagnaðila, dags. 25. ágúst 2008, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar fimmtudaginn 23. október 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 51 sem byggt var árið 1936, alls átta eignarhluta. Ágreiningur er um lokun á dyraopi, viðhald og athafnaleysi húsfélags og kostnaðarskiptingu vegna glugga.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að álitsbeiðanda sé heimilt að loka dyraopi án samþykkis allra.
2. Að húsfélaginu beri að koma hreinlætisaðstöðu í sameign í viðunandi horf.
3. Að húsfélaginu beri að huga að viðhaldi sameignar í öllu húsinu, þ.e. í rými sem liggur að séreignarrými álitsbeiðanda í kjallara.
4. Að húsfélaginu beri að greiða sinn hlut í kostnaði við endurnýjun glugga í séreign álitsbeiðanda.
5. Að húsfélaginu beri að greiða álitsbeiðanda bætur vegna tafa, tjóns, sinnuleysis, dráttar og óréttmætrar afgreiðslu mála sinna.
6. Að fá álit kærunefndar á því hvort húsfélagi sé heimilt að sækja bætur til einstakra stjórnarmanna eða geti gert þá fjárhagslega ábyrga hafi þeir með störfum sínum bakað húsfélaginu bótaskyldu, sbr. 69.–72. gr. laga um fjöleignarhús.

Í álitsbeiðni kemur fram að 17. janúar 2008 hafi álitsbeiðandi fest kaup á ósamþykktu íbúðarrými að X nr. 51. Það hafi þá verið í mjög bágbornu ásigkomulagi en álitsbeiðandi gert á því verulegar endurbætur og hugðist leigja það út í tvennu lagi.

I. Lokun dyraops

Álitsbeiðandi segir að húsnæðið samanstandi af tveimur íbúðarherbergjum, en úr þeim báðum sé gegnt fram í sameign. Dyraop sé milli herbergjanna. Úr húsnæðinu er aðgangur að snyrtingu í sameign, sem sé sameign allra, en það sé eina snyrtingin sem umrætt rými hafi aðgang að. Nú sé kominn upp ágreiningur milli álitsbeiðanda og sumra eigenda í húsinu. Til að geta nýtt rýmið sem tvö leiguherbergi hafi álitsbeiðandi áformað að loka dyraopi milli herbergjanna og hafi hann farið fram á samþykki annarra eigenda. Álitsbeiðandi telji að um minni háttar breytingu sé að ræða sem ekki raski í neinu, hvorki séreignum annarra né sameign. Auk þess yrði lokunin ekki sýnileg neinum utan rýmisins. Fljótlega hafi álitsbeiðandi fengið athugasemdir frá einum eiganda sem hafi talið að um verulegar breytingar væri að ræða og þyrfti samþykki allra fyrir þeim. Enn fremur væri um breytta nýtingu að ræða á rýminu sem einnig þyrfti samþykki allra í húsinu. Álitsbeiðandi hafi hins vegar talið að skilningur laganna á breyttri nýtingu sé sá að geymslur séu til dæmis nýttar til íbúðar, íbúðarhúsnæði yrði nýtt til atvinnurekstrar eða öfugt o.s.frv. Álitsbeiðandi hafi bent á 20. gr. laga um fjöleignarhús máli sínu til stuðnings. Húsnæðið hafi til þessa verið nýtt til íbúðar og svo verði áfram. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir húsfundi og boðið þá sátt í málinu að hann skyldi kosta bráðnauðsynlegar endurbætur á snyrtingu í sameign gegn því að eigendur myndu samþykkja fyrir sitt leyti lokun dyraopsins.

Í greinargerð gagnaðila er bent á að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, sem gerð var í ágúst 2003 og þinglesin á eignina 28. október sama ár, sé eignarhluti sá sem álitsbeiðandi festi kaup á og merktur er nr. 0001 skilgreindur sem afmörkuð séreign í kjallara en ekki íbúðarherbergi eins og ranglega sé haldið fram í álitsbeiðni. Í eignaskiptayfirlýsingunni sé ekki nein kvöð eða skylda til þess að húsfélagið leggi þessu rými sérstaklega til aðgang að snyrtingu. Breyti engu þó umrædd séreign hafi á undanförnum árum verið notuð til íbúðar.          

Þá ítrekar gagnaðili að í grundvallaratriðum sé hann andvígur því að í húsinu sé rekin atvinnustarfsemi á borð við útleigu herbergja, eins og kærandi hafi í hyggju að stunda. Telur gagnaðili það ekki samræmast íbúðabyggð og að fyrirhuguð skipting matshlutans í tvær sjálfstæðar leigueiningar muni hafa í för með sér verulega aukið ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra íbúa hússins.

Gagnaðili bendir á að eins og sjá megi af teikningum hafi hið umdeilda rými upphaflega orðið til með því að lokað var þvert fyrir gang og þannig búin til tvö herbergi með litlu herbergi á milli sem hafi fengið sérstakt matsnúmer, nr. 0001. Samkvæmt því sem ráða megi af fyrirætlun álitsbeiðanda hafi hann í hyggju að skipta þessum matshluta í tvær sjálfstæðar einingar með því að loka dyraopi og þar með eignast tvö herbergi. Ekki hafi verið sótt um leyfi byggingaryfirvalda til þessara breytinga né lagðar fram samþykktar teikningar fyrir þeim. Þá dragi gagnaðili í efa að gluggi á suðurherbergi standist þær kröfur sem gerðar séu um flóttaleiðir við eldsvoða. Gagnaðili telur í raun engu máli skipta með hvaða hætti umrædd skipting verði framkvæmd, niðurstaðan sé sú að með henni verði til tvær sjálfstæðar notkunareiningar. Í skilningi 3. mgr. 21. gr. fjöleignarhúsalaga sé hér um varanlega skiptingu hlutans að ræða sem ekki verði gerð nema að fengnu samþykki allra eigenda í húsinu og því að gerð verði ný eignaskiptayfirlýsing. Að mati gagnaðila hafi álitsbeiðandi því engan rétt til þessarar framkvæmdar nema að fengnu samþykki allra eigenda í húsinu og að uppfylltum ákvæðum annarra laga, sbr. meðal annars álit kærunefndar í máli nr. 44/2007.

Í athugasemdum álitsbeiðanda mótmælir hann því að gagnaðili skuli nefna íbúðarrýmið „afmarkaða séreign í kjallara“ og sé með þeim orðum reynt að gera íbúðarrýmið á vissan hátt tortryggilegt sé horft til nýtingarmöguleika þess. Skilningur Fasteignamats ríkisins virðist ótvíræður eins og komi fram bæði á tilkynningu um fasteigna- og brunabótamat og eins í landskrá fasteigna en þar komi skýrt fram að um íbúð sé að ræða. Þá komi slíkt hið sama fram í öllum gögnum fasteignasölu, svo sem söluyfirliti, kauptilboði, kaupsamningi og afsali.

Álitsbeiðandi mótmælir því sem gagnaðili heldur fram um að í eignaskiptayfirlýsingunni sé heldur ekki að finna neina kvöð eða skyldu til þess að húsfélagið leggi þessu rými sérstaklega til aðgang að snyrtingu. Þá bendir hann á að í sömu yfirlýsingu og þeirri sem vísað er til sé umrædd snyrting skilgreind sem sameign allra og hljóti því húsfélagið að bera ábyrgð á að ástandi hennar sé ekki svo ábótavant og heilsuspillandi sem raun sé.

Jafnframt mótmælir álitsbeiðandi þeirri fullyrðingu gagnaðila að hann hyggist reka atvinnustarfsemi í íbúðarrýminu. Eftir því sem álitsbeiðandi komist næst hafi húsnæðið verið nýtt til íbúðar frá því að húsið var byggt og ekki hafi staðið til að breyta því af hans hálfu. Máli sínu til stuðnings vísar hann til 20. gr. laga um fjöleignarhús sem fjallar um ráðstöfun eignarhluta.

Álitsbeiðandi hafi ekki talið ástæðu til að leggja út í kostnað, meðal annars vegna teikninga og þess háttar, nema hann teldi einhverjar líkur á að breytingarnar yrðu samþykktar.

Í athugasemdum gagnaðila vísar hann til málavaxta og raka sem eru áður fram komin. Þá ítrekar gagnaðili að ljóst sé að umrædd snyrting sé álitsbeiðanda nauðsynleg til að hann geti nýtt eignarhluta sinn á þann hátt sem fyrirhugað sé. Það sé hvorki kvöð eða skylda til að hafa almenna snyrtingu í sameign hússins og kjósi aðrir eigendur í húsinu að leggja hana niður verði álitsbeiðandi bundinn af þeirri niðurstöðu, án nokkurs bótaréttar.

Niðurstaða I. kröfuliðar

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laganna hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum sem greinir í lögunum, öðrum lögum, af óskráðum grenndarreglum, eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Það að loka milli herbergja, sem bæði eru í séreign sama aðila, útheimtir ekki samþykki annarra eigenda hússins að mati kærunefndar.

Gagnaðili hefur mótmælt breytingunni á þeim grundvelli að verið sé að breyta hagnýtingu húsnæðisins. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eru breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, háðar samþykki allra eigenda hússins. Samkvæmt greininni eru athafnafrelsi eiganda settar nokkrar skorður til að breyta hagnýtingu séreignar á grundvelli reglna nábýlisréttar. Vegast þar á hagsmunir eiganda, að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með, svo sem segir í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994. Hafa verið gerðar ríkar kröfur til þess að sýnt væri fram á að breytt hagnýting hefði í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi en áður var.

Óumdeilt er í málinu að umþrætt rými sé notað til íbúðar og hafi svo verið lengi. Það að skipta því í tvennt telst því að mati kærunefndar ekki breytt hagnýting húsnæðisins í skilningi 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994, enda felst ekki í því einu neins konar skipting í sjálfstæða matshluta, sbr. 3. mgr. 21. gr. laganna.

II. Snyrting

Álitsbeiðandi telur að sameiginleg snyrting í sameign allra sé í slæmu ástandi. Reyndar svo slæmu að hún verði að teljast ónothæf, heilsuspillandi og hættuleg vegna síleka sem hafi meðal annars í för með sér rakamyndun sem valdi bæði fnyk og fúa. Álitsbeiðandi hafi boðist til að kosta nauðsynlegar endurbætur ef aðrir eigendur samþykktu fyrir sitt leyti lokun dyraops inni í sérrými hans. Enn hafi álitsbeiðandi ekki fengið svör við erindi sínu, en honum hafi verið tjáð á tveggja manna tali að hugur flestra stæði til að loka umræddri snyrtingu endanlega og sú gæti allt eins orðið raunin.       Óformlegur fundur hafi verið haldinn í mars 2008 að beiðni álitsbeiðanda, en þar hafi hann reifað þau mál sem hann vildi ræða. Álitsbeiðandi hafi ekki fengið nein viðbrögð við þeim og aðrir eigendur hafi ekki virst tilbúnir til að taka nokkra endanlega afstöðu til málsins. Þá hafi aðalfundur verið boðaður 10. apríl 2008 og var meðal annars á dagskrá: „Mál varðandi framkvæmdir á íbúð í kjallara rædd. Fyrirkomulag búsetu þar rætt að fullu ásamt ósk eiganda um að viðhalda notkun salernis á sameign m.t.t. kjallarabúsetu. Komast að niðurstöðu á fundinum ef mögulegt er.“ Álitsbeiðandi hafi boðið eigendum eignina til kaups á kostnaðarverði, því ef þeir hefðu yfir henni full yfirráð gætu þeir gert það sem þeim sýndist. Enginn viðstaddra hafi þó haft áhuga á að ræða þá lausn. Álitsbeiðandi hafi ítrekað boð sitt um að taka á sig allan kostnað vegna endurnýjunar salernisaðstöðu og sturtu í sameign, gegn því að sátt yrði um að hann lokaði dyraopi inni í séreign sinni. En undirtektir við því hafi ekki verið neinar. Telji álitsbeiðandi því að stjórnin hafi brugðist því hlutverki sínu sem lúti að ákvarðanatöku í knýjandi máli sem krafðist úrlausnar.

Gagnaðili tekur undir það með álitsbeiðanda að umrædd snyrting sé í bágbornu ástandi. Hafi það ítrekað verið rætt meðal eigenda í húsinu að réttast væri að afleggja hana, enda vafasamt að kostnaðarsamar endurbætur á henni séu réttlætanlegar. Hafi álitsbeiðandi verið upplýstur um þessar fyrirætlanir húsfélagsins bréflega. Gagnaðili fellst á að álitsbeiðandi eigi, til jafns við aðra eigendur í húsinu, skýlausa kröfu á því að gripið verði til ráðstafana vegna þessa matshluta. Hins vegar hafnar gagnaðili því með öllu að þær ráðstafanir skuli einskorðaðar við að endurnýja snyrtinguna. Verði það ákvörðun húsfélagsins, hvort heldur með einföldum eða auknum meirihluta, að afleggja umrædda snyrtingu, þá verði álitsbeiðandi bundinn af þeirri niðurstöðu. Í þessu sambandi bendir gagnaðili á að eins og málatilbúnaður álitsbeiðanda sé felist í raun fyrirætlun af hans hálfu að leigja margumrædda snyrtingu með þeim herbergjum sem hann sækir stíft að fá að búa til úr matshluta sínum. Telur gagnaðili þá ráðstöfun vera í skýrri andstöðu við ákvæði 19. gr. fjöleignarhúsalaganna svo og ákvæði 4. tölul. 35. gr. laganna. Gagnaðili telur því álitsbeiðanda ekki eiga beinan og sjálfstæðan rétt til þess að umræddri snyrtingu verði viðhaldið.

Í athugasemdum álitsbeiðanda bendir hann á að hann telur umdeilda snyrtingu vera algjörlega nauðsynlega íbúðarrýminu. Hún sé sú eina sem íbúðarrýmið hafi aðgang að og væri hún aflögð yrði rýmið verðlaust og ónýtanlegt í einu vetfangi. Í sjálfu sér breyti engu með hvaða hætti rýmið sé skráð því sá sem nýti það sé ekkert öðruvísi en aðrir, þ.e. viðkomandi þurfi að geta brugðið sér á snyrtingu þegar svo beri undir. Enn fremur bendir álitsbeiðandi á bréf gagnaðila, dags. 20. maí 2008, þar sem eftirfarandi komi meðal annars fram: „Að lauslega athuguðu máli sér stjórnin enga ástæðu til að viðhalda vatnssalerni í sameign hússins, enda hvorki kvöð né skyldu til slíks að ræða. Mun stjórnin væntanlega leggja til við næsta húsfund sem haldinn verður mjög bráðlega, að þessi hluti sameignar verði aflagður með öllu.“ Með þessu sé gagnaðili að segja hvaða ákvörðun húsfundur muni væntanlega taka á næsta fundi í þessu viðkvæma máli, líkt og álitsbeiðandi hafi ekki einu sinni atkvæðisrétt í málinu.

Niðurstaða II. kröfuliðar

Fyrir liggur í málinu að í kjallara hússins er snyrting í sameign. Er óumdeilt að ástand hennar sé bágborið og þarfnist viðhalds.

Ein af meginskyldum húsfélags er að sjá um sameiginleg málefni húsfélagsins milli funda og sá um framkvæmd viðhalds og rekstur sameignarinnar, sbr. 69. gr. laganna. Uppfylli stjórn húsfélagsins eða húsfundur ekki þær skyldur geta eigendur gripið til úrræða samkvæmt lögunum til að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún liggur undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi að ákveðnum skilyrðum uppfylltum, sbr. 37. gr.

Fyrir liggur að álitsbeiðandi hefur borið kröfu sína um úrbætur undir húsfund og jafnframt boðist til að kosta alfarið lagfæringar á snyrtingunni án þess að um það hafi verið tekin ákvörðun á húsfundi.

Umrædd snyrting í sameign hússins er samkvæmt teikningum. Verður hún því ekki lögð niður nema með samþykki allra eigenda hússins en um þetta atriði virðist gæta nokkurs misskilnings af hálfu gagnaðila sem hefur bent á þann möguleika sem svar við kröfu álitsbeiðanda. Að mati kærunefndar er því ljóst að taka ber þennan kröfulið álitsbeiðanda til greina.

III. Mismunun

Í álitsbeiðni kemur fram að aðkoma að íbúðarrými í kjallara sé með verulega öðrum og lakari hætti en annarra eignarhluta. Telur álitsbeiðandi að endurbætur í stigagangi sem gerðar hafi verið fyrir nokkrum árum, annars staðar en í kjallara, feli í sér verulega mismunun milli eignarhluta. Hafi eigandi kjallararýmis bæði fyrr og nú hugsanlega orðið fyrir einhvers konar misbeitingu af hálfu meirihlutans og eiginlega verið neyddur í skjóli laga um fjöleignarhús til að fjármagna meinta mismunun. Á síðasta aðalfundi hafi verið sett í forgang að laga leka sem olli skemmdum á íbúð á efstu hæð. Bendir álitsbeiðandi á að í sameiginlegri salernisaðstöðu í kjallara sé jafnframt leki sem gæti reynst hættulegur, en ekki hafi verið talin ástæða að sinna því máli.

Gagnaðili hafnar því alfarið að um nokkra mismunun sé að ræða milli eignarhluta álitsbeiðanda og annarra matshluta í húsinu. Á sínum tíma þegar ráðist hafi verið í endurbætur á stigagangi hússins voru þær endurbætur unnar frá dyrum sem liggja inn á geymslugang hússins og upp úr. Meðal annars vegna ástands snyrtingar hafi ekki verið unnt að ljúka framkvæmdum fyrir innan dyr á geymslugangi, en þar sé fyrirhugað að leggja dúk á gólf. Því sé öllum vangaveltum álitsbeiðanda um hugsanlega mismunun mótmælt.

Í athugasemdum sínum bendir álitsbeiðandi á að ólíkt sé aðgengi til vistarvera á efri hæðum og til kjallara. Stigagangur upp á efri hæðir sé nýlega teppalagður og málaður, en frá anddyri og niður aðeins það sem sjáist með góðu móti. Þegar lengra komi hafi sýnilega engu verið við haldið árum saman í sameigninni eins og glöggt megi sjá. Telur álitsbeiðandi að í þessu tilfelli eigi við a.m.k. 52. gr. fjöleignarhúsalaga þar sem fjallað er um vanrækslu á viðhaldi sameignar.

Niðurstaða III. kröfuliðar

Hlutverk kærunefndar er að leysa úr ágreiningi eigenda fjöleignarhúsa um túlkun á ákvæðum laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Það ágreiningsefni sem hér um ræðir lýtur að mati á því hvort mismunun hafi átt sér stað milli matshluta hússins varðandi viðhald. Úr slíkum ágreiningi verður að leysa fyrir dómi þar sem fram fer hefðbundin sönnunarfærsla, svo sem með matsskýrslum dómkvaddra matsmanna og aðila- og vitnaskýrslum sem gætu varpað frekara ljósi á þennan ágreining. Ljóst er að slíkt mat er ekki á verksviði kærunefndar. Ber að vísa þessum kröfulið frá nefndinni.

IV. Gluggar

Tekur álitsbeiðandi fram að gluggar í kjallara séu ýmist ónýtir eða lélegir. Þeir séu meðal annars fúnir, gler sums staðar orðið laust og um það bil að detta úr. Í eignarhluta álitsbeiðanda séu til að mynda tveir gluggar sem séu sýnilega upprunalegir og með einföldu gleri sem samræmist engan veginn nútímakröfum. Á aðalfundinum hafi álitsbeiðandi lagt til að skipt yrði um gler og hússjóður greiði sinn hluta í því, en engin ákvörðun hafi verið tekin um þennan lið frekar en annan sem sneri að málum hans. Álitsbeiðandi hafi því látið smíða nýja glugga og hyggst setja þá í á eigin kostnað til bráðabirgða.

Gagnaðili tekur fram hvað varði glugga í rými álitsbeiðanda að engin fagleg úttekt liggi fyrir á ástandi þeirra. Engu að síður bendir gagnaðili á að skv. 5. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga teljist sá hluti gluggaumbúnaðar sem sé inni í séreign, svo og gler í gluggum, til séreignar. Allur kostnaður af viðhaldi glugga sé því séreignakostnaður, sbr. 50. gr. laganna. Verði af fyrirhuguðum framkvæmdum við glugga rýmisins muni kostnaður húsfélagsins því samkvæmt fyrri niðurstöðum nefndarinnar einskorðast við lista og frágang á gluggum utan glers.

Niðurstaða IV. kröfuliðar

Kærunefnd hefur í fjölmörgum álitum fjallað um kostnað vegna viðhalds glugga en ágreiningslaust er að skv. 3. tölul. 8. gr. fjöleignarhúsalaga telst allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign falla undir sameign, en skv. 5. tölul. 5. gr. laganna telst sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, vera séreign. Hefur kærunefnd gengið út frá því að skipting kostnaðar miðist við gler. Þá er ljóst að greini aðila á um ástand glugganna ber álitsbeiðanda að afla sér sönnunar þar um, svo sem með matsgerð og greiða þann kostnað sem hann getur síðan fengið endurgreiddan hjá gagnaðila verði niðurstaða hennar honum hliðholl. Á þessum grunni verður fallist á kröfu álitsbeiðanda varðandi þennan kröfulið.

V. Bætur

Samkvæmt áætlunum álitsbeiðanda hefur ekki annað staðið til en að hefja útleigu húsnæðisins 1. apríl á þessu ári. Fyrir þann tíma hafi álitsbeiðandi verið kominn með leigjanda að öðru herberginu og nokkrar fyrirspurnir varðandi hitt. Vegna framkominna athugasemda taldi álitsbeiðandi sér tæpast stætt á öðru en að fresta þeim hluta framkvæmdanna sem við komu ágreiningsatriðum þar til lausn hefði fundist. En réttmæta lausn telji álitsbeiðandi að hefði mátt finna strax ef lesið hefði verið rétt úr lögum um fjöleignarhús sem meira að segja lágu fyrir á áðurnefndum fundum. Í þessu sambandi bendir álitsbeiðandi á að markaðsverð herbergjanna til útleigu eins og hann hafði hugsað sér útfærslu þeirra sé um 95.000 krónur á mánuði, en til dæmis dráttarvextir á kaupverði ásamt þegar gerðum endurbótum séu um helmingi hærri ef sú reikningsaðferð sé viðhöfð. Álitsbeiðandi hafi nú þegar orðið fyrir verulegu fjárhagstjóni vegna vanrækslu á viðhaldi sameignar og vísar í því sambandi til að mynda í 52. gr. laganna varðandi skaðabótaábyrgð húsfélags.

Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi hafi óskað eftir því að kærunefndin láti í ljós álit sitt á því hvort eðlilegt og sanngjarnt sé að myndast hafi bótaskylda gagnvart sér. Miðað við það hvernig álitsbeiðandi ber þetta atriði undir nefndina er það álit gagnaðila að það sé ekki á verksviði nefndarinnar að gefa það álit sem hér sé farið fram á. Því beri að vísa þessum lið álitsbeiðninnar frá nefndinni.

Varðandi hugsanlega bótakröfu álitsbeiðanda að öðru leyti bendir gagnaðili á að hvorki stjórn húsfélagsins né einstakir stjórnarmenn hennar geti á nokkurn hátt borið ábyrgð á meintum töpuðum vonartekjum álitsbeiðanda af eigninni.

VI. Bótaskylda einstakra stjórnarmanna gagnvart húsfélagi

Þótt álitsbeiðandi sitji á vissan hátt beggja vegna borðs því hann sé vissulega jafnframt aðili að húsfélaginu sem hann eigi þó í deilum við, hugsar hann engu að síður til hagsmuna þess sem sums staðar fara óumdeilanlega saman við sína. Svo virðist sem fáir einstaklingar, meðal annars í fráfarandi stjórn, hafi haft forgöngu um að setja álitsbeiðanda fótinn fyrir dyrnar varðandi mál sín.

Gagnaðili vísar til síðasta liðar í álitsbeiðni þar sem álitsbeiðandi óskar svara um það hvort hægt sé að sækja bætur til einstakra stjórnarmanna eða gera þá fjárhagslega ábyrga gagnvart húsfélagi. Gagnaðili telur að umrædd fyrirspurn álitsbeiðanda sé mjög almennt orðuð og virðist ekki beinast að neinu sérstöku deiluefni öðru en því að álitsbeiðandi hafi ekki fengið vilja sínum framgengt. Að mati gagnaðila sé þessi liður því ekki tækur til umfjöllunar af hálfu nefndarinnar og beri að vísa honum frá.

Í athugasemdum sínum vísar álitsbeiðandi til 57. gr. laganna um hlutverk, tilgang og valdsvið húsfélags, en hann telur að mjög hafi verið farið á svig við þessa málsgrein. Beiti stjórnarmaður, eða -menn, sér beinlínis gegn því að nauðsynlegt viðhald fari fram og að verðgildi eigna haldist ekki eins og honum hafi sýnst vera raunin á telur álitsbeiðandi ekki óeðlilegt að sú spurning vakni hvort viðkomandi geti verið bótaskyldur gagnvart húsfélagi sé niðurstaðan sú að gagnaðili hafi fyrir þeirra tilverknað brotið á honum. Jafnframt telur álitsbeiðandi að hér geti verið um að ræða vísvitandi brot á 37., 38., 52., 57., og hugsanlega einnig 71. gr. laganna.

Niðurstaða V. og VI. kröfuliða

Samkvæmt 80. gr. laga nr. 26/1994 er hlutverk kærunefndar fjöleignarhúsamála að veita lögfræðilegt álit um ágreiningsatriði er rísa varðandi túlkun á lögum um fjöleignarhús. Metur kærunefnd hverju sinni hvort málsatvik teljist nægjanlega upplýst til að unnt sé að gefa álit um ágreiningsefnið, til dæmis hvort skaðabótaskylda samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994 sé fyrir hendi.

Um skaðabótaskyldu húsfélags vegna tjóns á séreign gildir 52. gr. laga nr. 26/1994. Þar kemur meðal annars fram að húsfélag beri ábyrgð á sakargrundvelli vegna mistaka við meðferð og viðhald sameignar. Að auki gilda almennar reglur skaðabótaréttar um skaðabótaskyldu húsfélags, svo sem skilyrði um sannanlegt tjón og skyldu eiganda séreignar til að takmarka tjón sitt o.fl.

Að mati kærunefndar eru engar forsendur í gögnum máls þessa til þess að taka afstöðu til  bótakrafna álitsbeiðanda. Kjósi hann að láta reyna á rétt sinn í þessu sambandi er óhjákvæmilegt að slíkt gerist fyrir dómi með tilheyrandi sönnunarfærslu o.s.frv. Kröfum þessum er því vísað frá kærunefnd.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að loka dyraopi án samþykkis meðeigenda. Enn fremur að húsfélaginu beri að koma hreinlætisaðstöðu í sameign í viðunandi horf og greiða hlut í kostnaði við endurnýjun glugga í séreign álitsbeiðanda. Öðrum kröfum álitsbeiðanda er vísað frá.

Reykjavík, 23. október 2008

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason