Mál nr. 34/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 34/2008

Hagnýting sameignar: Lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 30. júní 2008, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 17, og C, Y nr. 36, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 7. ágúst 2008, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 12. ágúst 2008, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar fimmtudaginn 23. október 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða sameiginlega lóð sem sjö hús eiga, þ.e. X nr. 15 og 17, Y nr. 34 og 36 og Y nr. 38, 40 og 42. Ágreiningur er um hagnýtingu hluta lóðarinnar.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:

Að gagnaðilum sé óheimilt að hagnýta sameiginlega lóð og geyma þar tvö fellihýsi.

Í álitsbeiðni kemur fram að árið 1979 hafi álitsbeiðanda ásamt sex öðrum úthlutað lóðum undir sjö hús við X nr. 15 og 17, Y nr. 34 og 36 og Y nr. 38, 40 og 42. Jafnframt hafi þessum eigendum verið úthlutað stórri sameiginlegri lóð sunnan húsanna við Y, svo og sameiginlegri lóð við gaflinn á húsi nr. 15 við X. Hluti af þeirri lóð sé með þinglýstri kvöð um fjögur sameiginleg bílastæði. Eftir hafi orðið á horninu sameiginlegur grasi gróinn lóðarsnepill sem ágreiningsefnið snúi um.

Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðilar hafi notað þennan grasi gróna blett eins og sína einkalóð og geymt þar tvö fellihýsi. Telur álitsbeiðandi þetta vera gert án nokkurrar heimildar í lögum. Álitsbeiðandi hafi kvartað yfir þessu við gagnaðila en án árangurs.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að engin sameiginleg ákvörðun hafi verið tekin um tilgang og notkun umrædds grasbletts. Þessi blettur hafi undanfarin ár verið notaður til geymslu á fellihýsum og tjaldvögnum 3–4 mánuði á sumrin, og stuttan tíma í senn vegna notkunar vagnanna í sumarfríum. Við þessari notkun hafi ekki verið amast hingað til síðastliðin ár. Húseigendur er koma að þessum sameiginlega bletti hafi notað þennan blett til að minnka álag á einkabílastæðum sem og sameiginlegum bílastæðum sem séu af skornum skammti. Gagnaðilar mótmæla því harðlega að notkun þeirra á þessari sameiginlegu lóð sé eins og þetta sé þeirra einkalóð, enda þurfi sérstakt samþykki allra eigenda til þess. Sameiginleg bílastæði, eins og fram komi í álitsbeiðni, séu einungis fjögur og séu notuð af sjö húsum sem flest hafi einungis stæði fyrir einn bíl.

Gagnaðilar telja skorta ástæður fyrir álitsbeiðninni. Talað sé um að heimild í lögum skorti til notkunar á þessum bletti. Gott væri að fá staðfestingu á því til hverra laga sé vísað. Eins óska þeir upplýsinga um að hvaða leyti þessi notkun valdi álitsbeiðanda hugarangri því ef þeir vissu það gætu aðilar rætt möguleika á úrlausn þess á sameiginlegum nótum. Álitsbeiðandi hafi aldrei beðið annan gagnaðilann, þ.e. C, um að færa vagninn sinn, einungis einu sinni hótað lögsókn. Þegar hann hafi reynt að ræða við álitsbeiðanda hafi svarið verið á þá leið að það þurfi ekki að ræða þetta frekar.

Taka gagnaðilar fram að grasbletturinn hafi á engan hátt beðið skaða af þessari notkun enda vel hirtur af gagnaðilum.

Niðurstaða gagnaðila eftir að hafa ígrundað þetta mál sé sú, að úr því að aldrei hafi sérstaklega verið ákveðið í hvað þessi blettur skuli notast, geti húseigendur notað hann til geymslu fellihýsa og tjaldvagna eins og hefð hafi skapast fyrir. Óskiljanlegt sé með öllu hvers vegna kvartað sé núna, eftir margra ára notkun á þessum sameiginlega bletti sem nýtist til hagsbóta fyrir þessi sjö hús.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að í þau rúmu 28 ár sem hann hafi búið í húsinu hafi hann ekki orðið var við að aðrir eigendur að umræddri lóð hafi nokkru sinni lagt bílum sínum á grasi vaxið hornið. Undantekning þar frá sé að gagnaðili C og fólk á hans vegum leggi þar af og til. Sérstaklega tekur álitsbeiðandi fram að gagnaðili B og hans kona hafi aldrei lagt sínum bílum þar. Hins vegar komi af og til fyrir að aðkomufólk leggi þar bíl. Sem sagt virði meirihluti íbúa það að grasi vaxin svæði séu ekki bifreiðastæði og sama eigi auðvitað við um aðra þunga hluti á hjólum. Notkun á grasgeiranum fyrir tjaldvagna og fellihýsi hafi ekki staðið yfir í fjölda ára, en þetta gæti verið fjórða sumarið.

Á sínum tíma hafi álitsbeiðandi sléttað svæðið og tyrft. Síðan hafi hann reynt að halda því í þokkalegu standi, en síðustu ár hafi það verið vandkvæðum bundið vegna fellihýsanna. Ekki hafi álitsbeiðandi orðið var við að aðrir sýndu áhuga á að hreinsa og snyrta svæðið. Ef áhuginn sé nú fyrir hendi þá sé hann ný tilkominn og þá vegna þessarar deilu.

Þá bendir álitsbeiðandi á að fáir fundir hafi verið haldnir út af sameiginlegum lóðum, en þó fyrir mörgum árum hafi verið ákveðið á fundi að sameiginlegar lóðir ættu fyrst og fremst að vera leikvöllur fyrir börnin í húsunum. Settur var niður sandkassi og byggð klifurgrind og rennibraut þessu til staðfestingar. Álitsbeiðandi minni að komið hafi fram á þessum fundi að börnin væru ástæðan fyrir úthlutun stórrar sameiginlegrar lóðar.

Þegar gagnaðili fjalli um hefð sér álitsbeiðandi sér ekki annað fært en að benda á að 23 ára hefð sé fyrir því að geyma ekki fellihýsi eða aðra hluti á sameiginlegum lóðum þessara húsa.

III. Forsendur

Umdeildur lóðablettur er í sameign aðila og honum hefur ekki verið skipt. Eiganda er á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekna hluta hennar. Þá er einstökum eiganda ekki heimilt upp á sitt eindæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerta sameign eða sameiginleg málefni nema svo sé ástatt sem greinir í 37. og 38. gr., sbr. 36. gr. laga nr. 26/1994. Hverjum og einum eigenda er því heimill aðgangur að umræddum bletti og hagnýting hans, sbr. 3. tölul. 12. gr. laga nr. 26/1994.

Í 36. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Samkvæmt því ber að taka kröfu álitsbeiðanda til greina.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum sé óheimilt að hagnýta sameiginlega lóð og geyma þar fellihýsi.

Reykjavík, 23. október 2008

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason