Mál nr. 37/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 37/2008

Kostnaðarþátttaka: Aðkeyrsla, bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. júlí 2008, mótt. 10. júlí 2008, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 21. júlí 2008, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar fimmtudaginn 23. október 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 27, alls fjóra eignarhluta, en tveir bílskúrar fylgja íbúð hvors gagnaðila um sig. Ágreiningur er um kostnað vegna framkvæmda á bílastæðum og við bílskúra.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:

Að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í stofn- og viðhaldskostnaði vegna malbikunar á bílastæðum og aðrein að bílskúrum við X nr. 27.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningurinn fjalli um kostnað vegna fyrirhugaðra framkvæmda, þ.e. malbikun á bílastæðum og aðrein að bílskúrum, og hvort þetta svæði sé skilgreint sem séreign og tilheyri eigendum bílskúra eða hvort þetta sé almenn lóð þar sem kostnaður skiptist á milli allra eigenda.

Álitsbeiðandi bendir á að í eignaskiptayfirlýsingu séu bílskúrarnir tveir og að þeir fylgi stærri íbúðunum, þ.e. eignum 0101 og 0201. Í yfirlýsingunni komi fram um kvaðir að þær séu um opið bílastæði á lóðinni, stæðin séu tvö og fylgi eignarhaldi bílskúra.

Álitsbeiðandi álíti að aðrein og bílastæði frá götu að bílskúrum sé séreign, fylgi eignarhaldi bílskúra og þurfi eigendur þeirra að bera allan stofnkostnað, viðhald og umhirðu. Eigendur kjallaraíbúða, þ.e. 0001 og 0002, hafi engan afnotarétt og geti ekki lagt bílum sínum í aðrein hússins og beri þar af leiðandi engan kostnað af framkvæmdum sem eigendur bílskúra vilji ráðast í.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þeir telji ekki unnt að sjá í eignaskiptayfirlýsingu að aðkeyrsla að bílskúrum né nokkuð annað á lóð sé þinglýst sem séreign. Gagnaðilar geti því ekki fallist á það að notendaréttur kjallaraíbúða sé enginn þar sem aðgangur að sorptunnum sem og aðgangur að hjólageymslu, vagnageymslu og þvottahúsi sé eingöngu um bílaplanið vegna sólpalls og skjólgirðingar sem verið sé að reisa í bakgarði með samþykki meirihluta eigenda hússins.

Það sé því skoðun gagnaðila að eigendum kjallaraíbúða beri að taka þátt í jöfnum kostnaði við framkvæmdir á bílaplani sem og við gangstéttir að kjallaraíbúðum, sbr. 5. mgr. 8. gr. laga nr. 26/1994 og 1. mgr. 45. gr. laganna.

III. Forsendur

Samkvæmt 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign samkvæmt þinglýstum heimildum. Kærunefnd hefur í mörgum álitsgerðum, svo sem í málum nr. 10/1999, 28/2000, 9/2001, 23/2002 og 40/2004, talið að það feli í sér að öll aðkeyrslan að bílskúrunum teljist sérnotaflötur bílskúrseigenda enda ber viðkomandi eigandi af honum allan kostnað, svo sem stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl.

Í eignaskiptayfirlýsingu, þinglýst 28. mars 2001, kemur fram að bílskúrar fylgi eignum 0101 og 0201. Jafnframt er nefnd sú kvöð sem fylgi húsinu og það sé um opið bílastæði á lóðinni, stæðin séu tvö og fylgi eignarhaldi bílskúra.

Að mati kærunefndar breytir engu um ábyrgð eigenda einkabílastæða í krafti nefndrar lagagreinar þótt aðrir eigendur hafi aðgang að stæðinu til að komast að sorptunnum o.s.frv., enda háttar víða svo til að aðgengi að íbúðum í kjallara eru um slík bílastæði. Þótt innkeyrslan að bílskúrunum sé sérafnotaflötur gagnaðila felur það ekki í sér séreignarrétt heldur einungis afnotarétt, þ.e. þá kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétt sérafnotaréttarhafa, sbr. niðurstöðu álits kærunefndar í máli nr. 2/2002.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í stofn- og viðhaldskostnaði vegna malbikunar á bílastæðum og aðrein að bílskúrum við húsið.

Reykjavík, 23. október 2008

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason