Mál nr. 26/2023- Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
Úrskurður
uppkveðinn 17. október 2023
í máli nr. 26/2023 (frístundahúsamál)
A
gegn
B
Þriðjudaginn 17. október 2023 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR:
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar þessa máls eru:
Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.
Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.
Krafa sóknaraðila er að staðfest verði að lóðarleigusamningur verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja, eða til 6. júlí 2043.
Krafa varnaraðila er aðallega að kröfu sóknaraðila verði hafnað og lagt fyrir sóknaraðila að gera nýjan lóðarleigusamning við varnaraðila en ella að farið verði með mannvirki samkvæmt 6. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Til vara gerir varnaraðili þá kröfu að árlegt leigugjald samkvæmt lóðarleigusamningi verði hækkað til samræmis við markaðsleigu sambærilegra lóða, sbr. 13. gr. laga nr. 75/2008, að lágmarki í 150.000 kr. á ári. Þá krefst varnaraðili þess að nýtt árlegt leigugjald taki hækkunum samkvæmt lánskjaravísitölu eins og samningur greinir eða vísitölu neysluverðs til verðtryggingar, miðað við upphafsmánuð framlengds leigusamnings. Að lokum krefst varnaraðili þess að verði lóðarleigusamningur staðfestur miðist lóðarstærð við eins og samningur greinir.
Með kæru, dags. 16. janúar 2023, beindi sóknaraðila til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 16. mars og 22. júní 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 5. september 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn frá varnaraðila með bréfi, dags. 5. september 2023, til upplýsinga og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust með tölvupósti 16. september 2023 og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 27. september 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.
Samkvæmt 4. mgr. 26. gr. laga nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, er kærunefnd húsamála skylt, þegar báðir aðilar hafa komið sínum sjónarmiðum, að leita sátta með aðilum nema hún telji víst að sáttatilraun verði árangurslaus vegna atvika máls, afstöðu aðila eða annarra ástæðna. Eins og máli þessu er háttað telur kærunefnd að ekki sé tilefni til sáttaviðræðna vegna atvika máls og afstöðu aðila.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með lóðarleigusamningi, dags. 6. júlí 1997, tók E á leigu land undir sumarbústað úr landi F í G og er lóðin merkt F nr. 30, I. Landnúmer frístundalóðarinnar er X og fastanúmer frístundahússins er X. Leigusalar voru J og B. Samningurinn var tímabundinn til 25 ára frá 6. júlí 1997 til 6. júlí 2022. Samkvæmt samningnum var um að ræða 2500 fermetra lóð samkvæmt skipulagsuppdrætti, dags. 4. september 1995. Samkvæmt núverandi skráningu í fasteignaskrá er varnaraðili skráður landeigandi og samkvæmt framsali, dags. 13. ágúst 2003, er sóknaraðili leigutaki.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að fyrir liggi nú endurnýjun lífdaga samnings. Upphaflegur samningur hafi verið gerður 6. júlí 1997 og hafi hann átt að gilda til 25 ára frá undirskrift. Tilkynningar hafi ekki verið sendar innan þeirra fresta sem getið sé um í lögum og því hafi samningurinn verið framlengdur um eitt ár miðað við umsamin leigulok eða til 6. júlí 2023, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 75/2008.
Mikið ólag hafi verið á deiliskipulagi á svæðinu og hafi miklar breytingar staðið yfir sem hafi svo aftur leitt til þess að ekki hafi verið hægt að endurnýja lóðarleigusamninga með vísan til þess skipulags sem ríkja skuli til framtíðar.
Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 falli málskotsréttur leigutaka niður hafi málskot ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu sé lok leigusamnings 6. júlí 2023. Samkvæmt 4. mgr. sömu greinar framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings hafi annar hvor aðili nýtt málskotsrétt sinn samkvæmt 2. eða 3. mgr. 12. gr.
Leiguverð hafi í öndverðu samkvæmt gamla samningum numið 31.000 kr. Árgjaldið skyldi breytast í hlutfalli við breytingar á lánskjaravísitölu eins og hún sé á gjalddaga hverju sinni. Samkvæmt staðfestu bankayfirliti hafi árgjaldið samtals fyrir árið 2022 numið 90.686 kr. og hafi það verið greitt í tvennu lagi.
Telji varnaraðili að leigugreiðslur eigi að breytast geti kærunefnd húsamála tekið á því síðar en sóknaraðili krefjist þess ekki að þeim verði breytt heldur axli þær leigugreiðslur óbreyttar sem fram komi á síðasta greiðsluseðli með áorðinni hækkun miðað við byggingarvísitölu. Því sé ekki gerð sérstök krafa um breytingu leigugreiðslna.
Ljóst megi vera af lestri 12. gr. að málskotsrétturinn standi einn og óhaggaður og ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir því að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Af lestri greinarinnar komi skýrt fram í 4. mgr. 12. g. að hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., þá framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá þessari sjálfkrafa framlengingu séu krefjist leigusali innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða uni leigutaki því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á sinn kostnað. Varnaraðili hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og sóknaraðili uni því ekki að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að hann sé eigandi að frístundasvæðinu F í I. Með lóðarleigusamningi, dags. 6. júlí 1997, hafi E verið seld á leigu 2500 fermetra lóð, merkt H 30. Í samningnum hafi komið fram að lega landsins og stærð samkvæmt skipulagsuppdrætti gæti breyst lítillega við endanlega mælingu þess en vísað hafi verið til meðfylgjandi skipulagsuppdráttar af landinu, dags. 4. september 1995. Sóknaraðili sé handhafi leiguréttar samkvæmt framsali, dags. 13. ágúst 2003. Þegar hann hafi eignast leigulóðarréttindin hafði 10 fermetra hús þegar verið reist á landinu. Samkvæmt fasteignaskrá sé lóðin nú skráð sem sumarbústaðaland sem sé 2502 fermetrar að flatarmáli og miðist leigusamningur við það. Varnaraðili hafi reynt að ná samkomulagi við sóknaraðila um nýjan samning og meðal annars sent drög að leigusamningi, dags. 12. september 2022, þar sem leiguverð hafi verið fært upp nær markaðsverði en leigugjaldi þó stillt í hóf. Sóknaraðili hafi hafnað því að gera nýjan leigusamning og með kæru til kærunefndar samkvæmt 12. gr. laga nr. 75/2008 líti varnaraðili svo á að framlengingarkrafa nái aðeins til samningsins eins og hann sé, þ.e. sú lóðarstærð sem tilgreind sé í samningi og án allra viðbóta sem hugmyndir hafi verið uppi að kynnu að koma til með breytingu deiliskipulags á svæðinu. Varnaraðili hafi lagt inn tillögu til breytingar á deiliskipulagi fyrir frístundasvæðið þar sem lóðin H 30 hafi meðal annars verið hnitsett að nýju til að laga hana að raunverulegri legu vegarins og staðsetningu vatnsbóls sem liggi milli H 27 og 30. Samkvæmt tillögunni stækki lóðin úr 2502 fermetrum í 2557 fermetra. Með kærunni sé krafist framlengingar á samningnum eins og hann sé, þ.e. 2500 fermetra lóð, en taki þá ekki til stækkaðrar lóðar samkvæmt nýju tillögunni. Varnaraðili hafi dregið tillöguna til baka vegna mótmæla eigenda H 27 og 30 og standi lóðarstærð því óbreytt.
Með málskoti til kærunefndar hafi sóknaraðili krafist framlengingar á gildandi lóðarleigusamningi um 20 ár, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, með þeim skilmálum sem hann greini, þar með talið um leiguverð sem hafi verið 90.686 kr. fyrir árið 2022 og um umsamda lóðarstærð, 2500 fermetrar. Breytingar sem fyrirhugaðar hafi verið með deiliskipulagsbreytingum í þágu sóknaraðila komi þá ekki til skoðunar heldur beri kærunefnd að leggja eingöngu til grundvallar þann samning sem fyrir liggi, sbr. úrskurð nefndarinnar í máli nr. 3/2010. Í því máli hafi komið fram að „framlengdur sé samningur aðila um þá lóð sem lýst var í upphaflegum samningi og að hún sé 0,33 hektarar“. Gagnið sé þá samningurinn frá 1997, sbr. framsal til sóknaraðila dags. 13. ágúst 2003. Þar komi fram að hann hafi kynnt sér ákvæði lóðarleigusamningsins og sætt sig við hann að öllu leyti, meðal annars um stærð lóðar.
Fallist nefndin ekki á að lagaskilyrði standi til framlengingar leigusamningsins á grundvelli 12. gr. krefjist varnaraðili endurskoðunar leigugjalds sem sé orðið úrelt. Sóknaraðili kveðist una gildandi leiguverði með tilliti til breytinga samkvæmt vísitölu. Varnaraðili uni ekki gildandi leiguverði og því sé ágreiningur milli aðila um það sem nefndin þurfi að leysa úr.
Með vísan til 1. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008 sé þess krafist að árleg leiga fyrir sumarhúsalóðina verði tekin til endurskoðunar af kærunefnd og leigan færð upp í markaðsverð fyrir sambærilegar lóðir. Samkvæmt ákvæðinu skuli ársleiga taka mið af kröfum aðila og því sem kærunefnd áliti vera markaðsverðmæti á hverjum tíma en um viðmið vísist meðal annars til 2. mgr. 13. gr. laganna. Samkvæmt 4. gr. lóðarleigusamningsins hafi umsamin lóðarleiga tekið breytingum samkvæmt lánskjaravísitölu og hafi verið 90.686 kr. á árinu 2022. Varnaraðili hafi boðið sóknaraðila nýjan samning með leigugjaldi að fjárhæð 120.000 kr., sem sé lágmarksleiga miðað við land af þeim gæðum sem um ræði og í samræmi við nýja samninga sem varnaraðila hafi gert á svæðinu. Engin svör hafi borist frá sóknaraðila. Samkvæmt 4. gr. gildandi samnings skyldi endurskoða leigugjaldið á fimm ára fresti, með tilliti til hugsanlegra breyttra forsendna. Tími sé kominn á endurskoðun leigugjalds miðað við þann tíma sem liðinn sé af samningi. Ákvæði 75/2008 breyti ekki endurskoðunarákvæðum samninga og geti nefndin tekið þennan þátt málsins til úrskurðar úr því sóknaraðili hafi skotið málinu til nefndarinnar og sóknaraðili hafi neitað að undirrita nýjan samning. Leiga fyrir landið eigi að vera hærra og fari varnaraðili fram á að kærunefnd úrskurði hvað teljist vera markaðsleiga fyrir lóð af þessu tagi í dag. Fallist nefndin ekki á að úrskurða um endurskoðun leigugjalds muni varnaraðili sjálfur á grundvelli samningsins tilkynna sóknaraðila um fyrirhugaða hækkun á grundvelli samningsins, sem kæmi þá til framkvæmda á árinu 2024.
Hin leigða lóð sé 2500 fermetrar samkvæmt samningi og sé á skipulögðu frístundahúsasvæði í landi F, skammt frá K. Aðeins sé um tíu mínútna akstur til K þar sem alla þjónustu sé að fá, svo sem sundlaug, íþróttamannvirki, golfvöll, veitingastaði og verslanir en þrátt fyrir það sé frístundasvæðið við L á kyrrlátum stað. Mikil náttúrufegðurð sé á svæðinu, landið sé kjarrivaxið og liggi að M. Við mat á lóðarleigu á þessu svæði megi meðal annars horfa til lóðarleigu í N eða O þar sem lóðarleiga sé töluvert hærri og að minnsta kosti tvöföld leiga sem sóknaraðili greiði í dag. Lóðarleigugjald hafi því dregist langt aftur úr samanburðarlóðum og sé þess krafist að leigugjald verði hækkað í 150.000 kr. á ári.
Samkvæmt nýlegum lóðarsamningi sem gerður hafi verið um H 9 á árinu 2022 hafi ársleiga verið ákveðin 120.000 kr., verðtryggð miðað við vísitölu neysluverðs, 547,1 stig í júlí 2022. Sú lóð sé aðeins stærri en lóð sóknaraðila þótt lóð sóknaraðila kunni að vera eftirsóknarverðari vegna staðsetningar innar í landinu og nær M og ætti því eðli málsins samkvæmt að bera hærri lóðarleigu. Hvernig sem á málið sé litið standi engin rök til þess að ákvarða sóknaraðila lægri leigu en nýjustu samningar um lóðir á svæðinu af svipaðri stærð geri ráð fyrir. Samkvæmt 4. gr. lóðarleigusamningsins skuli endurskoða leigugjaldið á fimm ára fresti með tilliti til hugsanlegra breyttra forsendna. Verði ekki úrskurðað um leiguverð geti varnaraðili nýtt sér ákvæði lóðarleigusamningsins til þess að endurskoða leigugjaldið.
Í kröfu sóknaraðila um framlengingu lóðarleigusamnings samkvæmt 12. gr. laga nr. 75/2008 felist að önnur ákvæði hans en leigutími haldist óbreytt. Þannig gildi áfram vísitölutenging og endurskoðunarákvæði samkvæmt 4. gr. samningsins. Í samningi sé vísað til lánskjaravísitölu og sé hún enn reiknuð af Hagstofu Íslands. Verði hætt að reikna lánskjaravísitölu beri að miða við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar í staðinn, sem hafi í ágúst 2023 verið 597,8 stig.
Um kröfu um hækkun lóðargjalds sé vísað til 13. gr. laga nr. 75/2008, um skuldbindingargildi framlengds leigusamnings eins og hann sé í dag sé vísað til 12. gr. laganna. Þá sé vísað til úrskurðar kærunefndar í máli nr. 3/2010.
IV. Niðurstaða
Með lóðareigusamningi, dags. 6. júlí 1997, var lóð með landnúmer X og fastanúmer frístundahús nr. X leigð undir sumarbústað til 25 ára tímabilið 6. júlí 1997 til 6. júlí 2022. Tekið var fram í samningnum að leigutaki ætti forleigurétt að leigutíma loknum yrði lóðin áfram nýtt sem sumarbústaðaland.
Samkvæmt 2. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. þó 3. og 4. mgr. Í 3. mgr. sömu greinar segir að þegar í gildi sé tímabundinn leigusamningur um lóð þar sem frístundahús standi skuli leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent sé á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. Leigusala sé heimilt í tilkynningu þessari að hvetja leigutaka til að hefja viðræður við sig við fyrsta tækifæri um áframhald leigu eða lok hennar. Þá segir í 4. mgr. sömu greinar að nú hafi leigusali ekki sent tilkynningu samkvæmt 3. mgr. og skuli þá leigutaki, eigi síðar en átján mánuðum fyrir leigulok, senda leigusala tilkynningu sambærilegs efnis.
Í 2. mgr. 11. gr. laganna segir að nú hafi samningar ekki náðst á milli aðila einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar samkvæmt 3. og 4. mgr. 10. gr. hafi ekki verið sendar innan þeirra fresta sem þar sé getið og gildi leigusamningurinn þá í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.
Varnaraðili kveðst hafi reynt að ná samkomulagi við sóknaraðila um nýjan samning og meðal annars sent drög að nýjum samningi, dags. 12. september 2022. Sóknaraðili hafi aftur á móti hafnað því að gera nýjan samning. Þar sem samningar höfðu ekki náðst á milli aðila og ekki verður ráðið að tilkynningar hafi verið sendar í samræmi við 3. og 4. mgr. 10. gr. verður að líta svo á að leigusamningur hafi framlengst til 6. júlí 2023, sbr. framangreind 2. mgr. 11. gr.
Í 3. mgr. 11. gr. segir að sé eitt ár eftir af framlengdum samningi skuli leigusali eiga málskotsrétt til kærunefndar húsamála. Um þann málskotsrétt gilda að öllu leyti ákvæði 1. mgr. 12. gr. Þá segir í 4. mgr. sömu greinar að sé hálft ár eftir af framlengdum samningi, sbr. 2. mgr., og leigusali hefur glatað sínum málskotsrétti, sbr. 3. mgr. og 1. mgr. 12. gr., geti leigutaki skotið máli til kærunefndar húsamála í samræmi við 8. mgr. 12. gr.
Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 1. mars 2023 og var málskotsréttur hans þá í gildi, sbr. 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Í 4. mgr. sömu greinar segir að hafi annar hvor aðilinn nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Það gildi þó ekki krefjist leigusali innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr., eða leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóðinni á eigin kostnað, sbr. 6. mgr., en hvorugt á við í máli þessu. Þá gera ákvæði laganna ekki ráð fyrir því að það geti haft þýðingu við úrlausn málsins á hvaða forsendum samningaviðræður aðila náðu ekki fram að ganga. Með því að sóknaraðili nýtti sér málskotsrétt sinn framlengdist leigusamningur aðila um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, eða til 6. júlí 2042.
Varnaraðili hefur uppi kröfu í málinu um að kærunefnd ákveði hver skuli vera fjárhæð ársleigu lóðarinnar. Ákvæði 1. tölul. 5. mgr. og 8. mgr. 12. gr. gera ráð fyrir því að sá aðili sem nýtir málskotsrétt sinn geti haft uppi kröfu um fjárhæð leigu fyrir kærunefnd. Þá gerir 10. mgr. 12. gr. laganna ráð fyrir að aðilar geti sameiginlega skotið máli sínu til kærunefndar og haft uppi kröfu um fjárhæð leigu. Engin önnur ákvæði gera ráð fyrir því að kærunefnd ákveði fjárhæð leigu og hefur nefndin þannig engar heimildir í málinu til þess að taka kröfu varnaraðila um leiguverð til úrlausnar, enda var það sóknaraðili sem nýtti málskotsrétt sinn og ekki um að ræða sameiginlegt málskot aðila. Verður því að vísa frá kröfum varnaraðila að þessu leyti. Þá ber einnig að vísa frá kröfu varnaraðila um að kærunefndin taki afstöðu til lóðarstærðar, enda ná valdheimildir nefndarinnar ekki til þess að úrskurða um slíkan ágreining.
ÚRSKURÐARORÐ:
Leigusamningur aðila, dags. 6. júlí 1997, vegna lóðar nr. X, með fastanúmer frístundahúss X í landi F, er framlengdur um 20 ár frá 6. júlí 2022.
Kröfum varnaraðila um að kærunefnd ákveði fjárhæð ársleigu og taki afstöðu til stærðar lóðarinnar er vísað frá.
Reykjavík, 17. október 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson