Mál nr. 37/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 37/2004

Hagnýting séreignar: bílskúr og geymsla. Hagnýting sameignar: skólplagnir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 22. júlí 2004, mótteknu 23. júlí 2004, beindu A, B, C og D, f.h. „húsfélagsins“ X 11, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við G, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 30. ágúst 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 6. september 2004, athugasemdir gagnaðila, dags. 15. september 2004, frekari athugasemdir álitsbeiðanda, ódagsettar, mótteknar 4. október 2004, frekari athugasemdir gagnaðila, dags. 11. október 2004, enn frekari athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. október 2004, og enn frekari athugasemdir gagnaðila, dags. 29. október 2004, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. desember 2004.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða ágreining á milli eigenda að X 11 en X 11 og 13 eru eitt hús. X 11 er fjögurra hæða hús, alls fjórir eignarhlutar, byggt árið 1946. Á lóðinni er sérstæður skúr sem samkvæmt samþykktum teikningum frá árinu 1964 er að hluta bílskúr og að hluta geymsla. Gagnaðili er eigandi eignarhluta á annarri hæð hússins en áðurnefndur skúr fylgir þeim eignarhluta. Ágreiningur er um breytta nýtingu skúrsins og tengingu hans við skólplagnir hússins.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

Að gagnaðila sé óheimilt að leigja út bílskúr og geymslu til íbúðar án samþykkis allra eigenda hússins, til vara að það sé óheimilt án samþykkis meirihluta eigenda hússins.

Að gagnaðila sé óheimilt að tengja skólp frá bílskúr við skólplagnir hússins án samþykkis annarra eigenda hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að eignarhluti á annarri hæð hafi verið seldur gagnaðila í lok árs 2003. Fyrri eigandi hafi sjálfur nýtt skúrinn, bílskúrinn reyndar sem skrifstofu. Þar á undan hafi verið vinnustofa teiknara í bílskúrnum. Hurð á bílskúr sneri út að innkeyrslu en geymsluhurð út í bakgarð. Húsnæðið hafi aldrei verið notað til íbúðar enda engin hreinlætisaðstaða fyrir hendi. Eftir að umræddur eignarhluti komst í eigu gagnaðila var hafist handa við breytingar. Innangengt sé nú milli bílskúrs og geymslu og húsnæðið hafi allt verið innréttað til íbúðar, tengt við skólplagnir hússins og inngangi frá innkeyrslunni lokað. Breyting á inngangi og tenging skólplagnar skúrsins við skólplögn hússins hafi hvort tveggja verið gert án þess að samráð hafi verið haft við aðra eigendur hússins. Flutningur inngangs valdi ónæði vegna aukinnar umferðar, m.a. við svefnherbergisglugga, og auk þess valdi það ónæði og auknu álagi að fjölga íbúðum í húsinu, t.d. á sorp og bílastæði. Þá sé ekki lengur hægt að nýta bakgarðinn með sama hætti og áður þar sem taka verði tillit til nýrra íbúa. Á frumstigum framkvæmda hafi eigendur eignarhluta á fyrstu hæð lýst því yfir að þeir væru ekki samþykkir því að umræddu húsnæði yrði breytt í íbúð sem leigð yrði út. Húsnæðið hafi ekki verið nýtt með þeim hætti þegar þeir keyptu eignarhluta sinn árið 2000 en það hefðu þeir aldrei gert ef aukaíbúð hefði verið í skúrnum. Framkvæmdum hafi engu að síður verið haldið áfram.

Í álitsbeiðni er vísað til 27. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Álitsbeiðandi telur að um sé að ræða verulega breytingu á hagnýtingu séreignar sem ekki hafi mátt búast við og valdi mikilli truflun. Álitsbeiðandi telur að verðgildi eignarhluta annarra eigenda en gagnaðila rýrni með tilkomu íbúðar í skúrnum. Álitsbeiðandi telur að hin breytta nýting séreignarinnar hljóti að þurfa samþykki allra eigenda hússins. Jafnvel þótt hún teldist ekki veruleg hlyti hún að þurfa samþykki meirihluta eigenda. Auk þeirra krafna sem áður eru taldar krefst álitsbeiðandi þess einnig í álitsbeiðni að gagnaðila sé, án leyfis byggingaryfirvalda, óheimilt annars vegar að leigja út bílskúr og geymslu til íbúðar og hins vegar að færa inngang skúrs. Það geti ekki verið á valdi einstaklings og byggt á grunni eignarréttar að breyta bílskúr í íbúð og breyta þar með skipulagi og fjölga íbúðum í tilteknu hverfi.

Í greinargerð Húseigendafélagsins, f.h. gagnaðila, og meðfylgjandi bréfi gagnaðila sjálfs kemur fram það álit að hagnýting gagnaðila á séreign sinni sé öðrum íbúum hússins óviðkomandi. Fyrri nýting skúrsins skipti engu máli, það sé ákvörðun eiganda hverju sinni hvernig hann hagnýti eign sína. Þá telur gagnaðili að breyting þessi á hagnýtingu sé svo smávægileg að aðrir eigendur geti ekki sett sig upp á móti henni. Nýting séreignarinnar með þeim hætti sem gagnaðili kýs sæti engum takmörkunum, hvorki í lögum nr. 26/1994, né í sérstökum þinglýstum húsfélagasamþykktum. Takmörkun 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús eigi ekki við í þessu tilviki enda sé ekki um að ræða breytingar sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur og afnotahafa en gengur og gerist í sambærilegum húsum. Eigendur í fjöleignarhúsum geti ekki sett sig upp á móti breytingum á hagnýtingu séreignar ef sýnt er að hún hafi ekki í för með sér röskun á lögmætum hagsmunum þeirra, sbr. 2. mgr. 27. gr. laganna. Bent er á að ákvæði 27. gr. hafi fyrst og fremst verið sett til að sporna við því að stundaður yrði atvinnurekstur í íbúðarhúsnæði. Vísað er til 26. gr. laganna þar sem segir að eigandi hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með ákveðnum takmörkunum sem leiða af lögum og löglegum ákvörðunum húsfélags. Álitsbeiðandi geti því ekki takmarkað skýlausan rétt gagnaðila nema gild rök mæli með því en framkomin rök þeirra séu léttvæg. Gagnaðili bendir á fyrri álit kærunefndar í sambærilegum málum og þá sérstaklega álit í máli nr. 62/1999.

Í greinargerðinni kemur jafnframt fram að frá byggingu skúrsins árið 1965 hafi skólplögn í geymslunni verið tengd við húsið. Hún hafi hins vegar verið stífluð í nokkurn tíma og því ekki verið notuð af fyrri eiganda. Fyrir nokkrum árum síðan hafi skólplagnir hússins verið endurbættar með fóðringu og þá fóðrað fyrir lögnina út í geymsluna með þeim afleiðingum að hún stíflaðist. Því sé ekki um neina endurnýjun eða breytingu á lögnum hússins að ræða og framkvæmdir gagnaðila eingöngu til þess að koma fyrra ástandi aftur á.

Gagnaðili bendir á að komist nefndin að þeirri niðurstöðu að honum sé heimil hagnýting geymslunnar með þeim hætti sem hann kýs en óheimilt að tengjast skólplögnum hússins sé um verulega takmörkum á rétti hans til hagnýtingar að ræða sem samrýmist ekki lögum um fjöleignarhús, sbr. 26. gr. laganna. Í álitsbeiðni sé í engu vikið að rökstuðningi fyrir því af hverju gagnaðila ætti að vera óheimilt að tengjast á ný skólplögnum hússins. Gagnaðili getur ekki með nokkru móti séð að tenging lagnanna geti haft einhver áhrif á aðra eigendur eða óþægindi í för með sér fyrir þá. Fram kemur að engar nýjar lagnir hafi verið lagðar. Varðandi breytingu á inngangi í bílskúr segir að báðar hurðir hafi verið til staðar og því engin breyting gerð á ytra byrði hússins. Varðandi aðrar kröfur álitsbeiðanda er bent á að þær varði ekki ágreining á grundvelli fjöleignarhúsalaga og því beri að vísa þeim frá kærunefnd.

Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila kemur fram að fyrri nýting bílskúrs er talin skipta verulegu máli. Ef búið hefði verið í bílskúrnum þegar aðrir eigendur keyptu eignir sínar myndi málið nú horfa öðruvísi við. Varðandi þær röksemdir gagnaðila að hann ráði einn nýtingu séreignar telur álitsbeiðandi að nýtingin takmarkist af skráningu húsnæðisins og umrætt húsrými sé skráð bílskúr og geymsla. Einnig er bent á að nýting með þessum hætti rýri verðgildi annarra eignarhluta. Því er mótmælt að umrædd breyting sé smávægileg. Mun meiri umgangur sé um íbúð en geymslu, ekki síst á kvöldin og næturnar, og valdi ónæði.

Þá kemur fram að í greinargerð sé ekki rétt með staðreyndir farið í tengslum við skólplagnir hússins. Til séu myndbandsupptökur af skólplögnunum en þær hafi verið endurnýjaðar árið 2001. Lögn hafi legið frá skúr og rétt út fyrir grunn hans og endað þar en aldrei tengst skólplögnum hússins. Gagnaðili hafi enda fært það í tal við aðra eigendur að hann hafi keypt köttinn í sekknum því engin skólplögn hafi verið frá skúr og í íbúðarhús. Það sé rangt að skólplagnir hafi stíflast þegar endurnýjun fór fram. Fóðrun hafi farið fram undir grunni hússins og hvergi komið nálægt bílskúr eða útvegg hússins. Því hafi ekki verið endurnýjuð lögn heldur lögð ný, sbr. meðfylgjandi mynd. Teknar hafi verið upp gangstéttarhellur, skurður grafinn og kjarnaborað í gegnum útvegg til að leggja hina nýju lögn, allt án þess að haft væri samráð við aðra eigendur.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er því velt upp hvort sú staðreynd að lögmaður Húseigendafélagsins er lögmaður gagnaðila valdi því að sá nefndarmaður kærunefndar fjöleignarhúsamála sem tilnefndur er af Húseigendafélaginu sé vanhæfur til meðferðar þessa máls. Þá fylgir athugasemdunum yfirlýsing eigenda X 13 um að þeir séu einnig andvígir því að umræddum skúr hafi verið breytt í íbúðarhúsnæði og hann leigður út.

Í athugasemdum gagnaðila er því mótmælt að Húseigendafélagið hafi ítök eða áhrif í kærunefnd. Nefndin sé sjálfstæð í störfum sínum. Þá er tekið fram að kröfur álitsbeiðanda, sbr. erindi dags. 22. júlí s.l., lúti ekki að breytingum á ytra byrði geymslunnar og því hafi athugasemdir þeirra þar að lútandi ekki neitt gildi í máli þessu. Einnig kemur fram að frárennsli frá skúrnum hafi ekki verið tengt heildarkerfi hússins þegar gagnaðili tók við eigninni af ástæðum sem þegar hafi komið fram. Við kaup gagnaðila á eigninni hafði þessi frárennslislögn verið endurnýjuð en ekki tengd kerfinu og rann því frárennsli að húsi neðanjarðar. Álitsbeiðandi hafi talið þennan frágang óviðunandi, óleyfilegan og jafnvel ólöglegan og hættu á að frárennsli að húsinu gæti orsakað raka og lekaskemmdir í kjallara. Gagnaðili tengdi því lögnina sameiginlegu frárennsliskerfi hússins. Engar athugasemdir hafi verið gerðar fyrr en síðar, eftir að verki var lokið. Með þessu taldi gagnaðili sig vera að bæta úr ólöglegum frágangi og koma í veg fyrir tjón.

Í athugasemdum gagnaðila kemur einnig fram að yfirlýsing eigenda X 13 hafi ekkert gildi í máli því sem hér sé til umfjöllunar. Með athugasemdum gagnaðila fylgir mat tveggja löggiltra fasteignasala sem telja að umræddar ráðstafanir gagnaðila hafi engin áhrif á markaðsverð íbúða í húsinu eða nærliggjandi húsum.

Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að skólplagnir séu ekki aðalatriði málsins en sýni fram á að um breytta notkun á húsnæðinu sé að ræða. Umrædd lögn hafi aldrei verið tengd húsinu og um hana hafi aldrei neitt skólp runnið frá bílskúr að húsi. Um það geti pípulagningameistari borið vitni. Fram kemur að þegar lagnir hússins voru endurnýjaðar hafi lagnir ekki verið „fóðraðar“ heldur ný plaströr sett innan í gömlu rörin. Varðandi mat fasteignasalanna vilji álitsbeiðandi benda á hugsanleg hagsmunatengsl enda gagnaðili á sama starfsvettvangi. Fram kemur að álitsbeiðandi treysti kærunefnd fjöleignarhúsamála til þess að kynna sér hið rétta í málinu og skoða það frá öllum hliðum. Bent er á að fyrri eigandi eignarhluta á annarri hæð hafi skrifað undir eignaskiptasamning en þar sé umrædd eign skráð sem skúr og geymsla. Einnig er bent á að húsfundur hafi þann 11. maí sl. samþykkt kaup á moltukassa til þess að minnka sorpmagn frá húsinu en hugsanlega geti það orðið til þess að lækka sorphirðugjald hússins. Ef bílskúr er leigður út bætist einn aðili við sem leggi til sorp og möguleikar á lækkun gjaldsins minnki verulega. Það sé ekki sanngjarnt að önnur hæðin fái leigutekjur á meðan aðrir íbúar hússins þurfa að borga fyrir sorphirðu leigjanda bílskúrs.

Í frekari athugasemdum gagnaðila kemur fram að frárennslislagnir í skúr séu hluti af lagnakerfi X 11 og þar með sameign allra. Ítrekað er að þegar eldri skólplagnir voru fóðraðar að innan með plaströrum hafi afrennsli verið hindrað frá skúr. Gagnaðili telur eðlilegt að pípulagningameistari viðurkenni ekki mistök því þannig gæti hann skapað sér bótaábyrgð. Gagnaðili hafi verið í fullum rétti að endurtengja og aðrir eigendur hafi ekki gert athugasemdir. Meintum hagsmunatengslum er mótmælt enda umræddir fasteignasalar í samkeppni við gagnaðila. Gagnaðili segir að hann hafi fengið það staðfest frá fyrri eiganda að skúrinn hafi verið byggður sem vinnustofa. Með athugasemdunum fylgir afrit tölvupósts frá fyrri eiganda eignarhluta gagnaðila um að skúrinn hafi áður verið leigður út sem atvinnuhúsnæði. Varðandi sorp verði að gera ráð fyrir að sorp falli líka til frá vinnustofu en gagnaðili sé til viðræðu um annað fyrirkomulag en nú er á sorphirðu.

Í enn frekari athugasemdum álitsbeiðanda segir að gagnaðili hafi nú staðfest að bílskúrinn hafi aldrei verið notaður sem íbúðarhúsnæði. Með athugasemdunum fylgja nokkur gögn. Í fyrsta lagi yfirlýsing pípulagningameistara þess er annaðist endurnýjun lagna hússins. Þar kemur meðal annars fram að frá bílskúr hafi komið ein tveggja tommu vatnslögn sem hafi verið lokað en engin skólplögn frá bílskúr hafi verið tengd skólplögnum hússins. Þá fylgir afrit tölvupósts frá fyrri eiganda eignarhluta gagnaðila. Þar kemur fram að fyrir um tíu árum hafi hann lagt skólplögn frá bílskúr og að húsinu en ekki tengt hana skólplögnum hússins. Í söluyfirliti um eignarhlutann hafi, þegar eignin var seld gagnaðila, komið fram að allar lagnir nema skólplögn væru til staðar. Í skúrnum hafi verið vaskur með tveggja tommu frárennslislögn sem tengd hafi verið við frárennsli hússins. Í ljós hafi komið eftir söluna að þessi lögn hafi verið aftengd, trúlega þegar lagnir hússins voru endurnýjaðar. Leitt er að því getum að þar hafi verið um að ræða misskilning milli pípulagningameistara og eiganda. Að lokum fylgir athugasemdunum yfirlýsing annarra eigenda hússins um að aldrei hafi verið gefið leyfi fyrir tengingu skólplagnar úr bílskúr við skólplagnir hússins.

Í enn frekari athugasemdum gagnaðila er bent á að í athugasemdum álitsbeiðanda og framlögðu bréfi pípulagningarmeistara segi að við nýlegar endurbætur á lögnum hafi vatnslögn í skúr verið lokað og að engin skolplögn hafi legið frá honum. Gagnaðili bendir á að fyrir liggi að upprunalegar vatnslagnir liggja inn í skúrinn og ekki hafi verið hreyft við þeim og þar sé rennandi vatn í dag. Því séu upplýsingar frá álitsbeiðanda rangar. Sú tveggja tommu lögn sem minnst sé á sé umrædd skólplögn sem lá frá skúrnum og hafi verið tengd lagnakerfi hússins. Því sé það rétt sem gagnaðili hafi haldið fram að frárennsli hafi verið lokað frá skúrnum þegar skólplögn hússins var endurnýjuð. Aðgerðir gagnaðila hafa því aðeins beinst að því að koma á fyrra ástandi í samræmi við þær reglugerðir sem gilda um frárennsli slíkra bygginga í dag. Þá segir enn fremur í athugasemdum að framangreind atriði skipti þó ekki máli að mati gagnaðila enda hafi eigendur í fjöleignarhúsum skýran og skýlausan rétt til að tengja sig við lagnakerfi viðkomandi húsa án samþykkis annarra eigenda. Í dæmaskyni má nefna að eigendum séreigna er almennt heimilt að tengja nýja ofna inni í íbúðum sínum við sameiginlegt lagnakerfi án samþykkis annarra eigenda. Þetta er nákvæmlega sú staða sem uppi er í máli þessu. Gagnaðili nýtti þennan rétt sinn og tengdi lagnakerfi skúrsins við fyrirliggjandi sameiginlegar lagnir hússins. Hann hefur ekki farið fram á að aðrir eigendur taki þátt í þeim kostnaði þó svo lagnakerfi hússins sé sameign allra.

III. Forsendur

I. Um sérstakt hæfi þess nefndarmanns kærunefndar fjöleignarhúsamála sem tilnefndur er af Húseigendafélaginu

Með 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, ákvað löggjafinn þá skipan sem þar kemur fram. Af því leiðir að tilnefning veldur ekki almennu vanhæfi nefndarmanns til meðferðar einstaks máls. Kærunefnd fjöleignarhúsamála er stjórnsýslunefnd og er það ekki á færi hennar að taka í neinu afstöðu til efnis þeirra laga sem henni er gert að starfa eftir samanber að sínu leyti lögmætisreglu stjórnsýsluréttar. Það er því niðurstaða kærunefndar fjöleignarhúsamála að viðkomandi nefndarmaður sé hæfur til að gefa álit í málinu.

II. Um efnisatriði málsins

Í máli þessu er deilt um breytta hagnýtingu séreignar gagnaðila. Umrædd séreign er sérstæður skúr á lóðinni sem í eignaskiptayfirlýsingu er skráður sem bílskúr og geymsla. Gagnaðili hefur innréttað hann til íbúðar og leigir hann út. Þá er jafnframt deilt um þær ráðstafanir gagnaðila að tengja umræddan skúr við skólplagnir hússins. Ljóst er að aðila greinir á um staðreyndir í máli þessu. Þar skiptir mestu sá ágreiningur sem er um hvort skúr á lóðinni hafi áður verið tengdur skólplögnum hússins. Samkvæmt 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er hlutverk kærunefndar fjöleignarhúsamála að veita lögfræðilegt álit um ágreiningsatriði er rísa varðandi túlkun á lögum um fjöleignarhús. Metur kærunefnd hverju sinni hvort málsatvik teljist nægjanlega upplýst til að unnt sé að gefa álit um ágreiningsefnið. Hins vegar er ekki gert ráð fyrir sambærilegri sönnunarfærslu og tíðkast fyrir dómi svo sem og aðila- og vitnaskýrslum sem gætu varpað frekara ljósi á ágreining aðila. Mun kærunefnd því taka afstöðu til þess álitaefnis sem hér er til umfjöllunar á grundvelli þeirra gagna sem hún hefur undir höndum, enda brýnt fyrir aðila að réttarstaða þeirra sé upplýst eftir megni.

A. Hagnýting séreignar

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús, sbr. og 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi sem hafi í för með sér verulega meiri ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Í 2. mgr. 27. gr. segir að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Sé hins vegar um að ræða breytta hagnýtingu, sem ekki er veruleg nægir að samþykki einfalds meirihluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. greinarinnar. Er óumdeilt að 27. gr. laganna er fyrst og fremst ætlað að sporna við því að stunduð sé atvinnustarfsemi í húsnæði sem ætlað er til íbúðar, þó svo gildissvið greinarinnar verði ekki bundið við slík tilvik eingöngu.

Nýting séreignar sem hér um ræðir sætir ekki sérstakri takmörkun, hvorki í lögum nr. 26/1994 né í sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, sbr. 75. gr. laganna. Í málinu liggur fyrir að umræddur skúr í eigu gagnaðila er skilgreindur í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu sem bílskúr og geymsla. Kærunefnd telur að skilgreining í eignaskiptasamningi feli ekki í sér takmarkandi notkunarheimild, heldur sé fyrst og fremst um að ræða lýsingu á nýtingu eignarhlutans, sbr. ákvæði 17. gr. laga nr. 26/1994. Álitsbeiðandi hefur ekki sýnt fram á að hin umdeilda hagnýting herbergisins og bílskúrsins hafi í för með sér miklu meira ónæði, röskun eða óþægindi en áður var. Telur kærunefnd því ekki, miðað við fyrirliggjandi gögn og ákvæði laga nr. 26/1994, að forsendur séu til að banna gagnaðilum að nýta skúrinn með framangreindum hætti.

Kærunefnd telur hins vegar ástæðu til að benda á að samkvæmt 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign. Kærunefnd hefur í mörgum álitsgerðum, svo sem í máli nr. 28/2000, talið að það fæli í sér að öll aðkeyrslan að bílskúr teljist sérnotaflötur bílskúrseiganda enda beri hann af honum allan kostnað s.s. stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl. Óumdeilt er í máli þessu að bílskúrinn er ekki nýttur sem slíkur og því eðli máls samkvæmt ekki grundvöllur fyrir þeim réttindum sem 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laganna veitir/til þess að öll aðkeyrslan að bílskúr sé sérnotaflötur gagnaðila. Eigendur hússins eiga því rétt á að eignaskiptayfirlýsing sé tekin til endurskoðunar varðandi nýtingu lóðarinnar óski þeir þess.

B. Hagnýting sameignar

Aðilar máls þessa eru ósammála um hvort verið sé að tengja skúrinn við skólplagnir hússins í fyrsta sinn eða ekki. Eins og mál þetta liggur fyrir telur kærunefnd ekki nauðsynlegt að taka afstöðu til þess. Ljóst er að framkvæmdir gagnaðila í tengslum við skólplagnir frá bílskúr eru viðameiri en svo að opna fyrir rör sem var lokað fyrir og koma þannig á fyrra ástandi. Fyrir kærunefnd liggur ljósmynd af umræddri tengingu við sameiginlegar skólplagnir sem staðsett er í sameiginlegu miðstöðvarherbergi. Samkvæmt 36. gr. fjöleignarhúsalaga er eiganda á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að leggja umræddar lagnir.

Auk þeirra krafna sem áður eru taldar gerði álitsbeiðandi þær kröfur að gagnaðila sé óheimilt að leigja út bílskúr og geymslu til íbúðar á grundvelli skipulags- og byggingarlaga og gagnaðila sé óheimilt að færa inngang í bílskúr án tilskilinna leyfa byggingaryfirvalda. Kærunefnd tekur ekki afstöðu til þess hvort umrædd nýting skúrs samrýmist kröfum annarra opinberra aðila, s.s. heilbrigðis- og byggingaryfirvalda. Kröfum þessum er vísað frá kærunefnd fjöleignarhúsamála.

Kærunefnd telur ástæðu til að benda aðilum á að fjöleignarhúsalög nr. 26/1994 gera einungis ráð fyrir einu húsfélagi í hverju fjöleignarhúsi. Í 76. gr. laganna segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, t.d. stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. Þegar þannig háttar til skuli eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem getur hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins. Svonefnt húsfélag að X 11 er í raun slík húsfélagsdeild.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fjöleignarhúsalög nr. 26/1994 standi því ekki í vegi að gagnaðila sé heimilt að leigja út bílskúr og geymslu til íbúðar án samþykkis annarra eigenda hússins.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að tengja skólp frá bílskúr við skólplagnir hússins.

Reykjavík, 20. desember 2004

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason