Mál nr. 44/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 44/2004

Eignarhald: lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 7. september 2004, mótteknu 9. september 2004, beindi G hdl., f.h. E, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við A, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 4. nóvember 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 18. nóvember 2004, og athugasemdir gagnaðila, dags. 25. nóvember 2004, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. desember 2004.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X, alls tveir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á fyrstu hæð, en gagnaðili eigandi eignarhluta á annarri hæð. Ágreiningur er um eignarhald á lóð hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að lóð hússins, fyrir utan sérafnotafleti merkta A og B í eignaskiptayfirlýsingu, sé óskipt og í sameign allra eigenda hússins og að gagnaðila beri að fjarlægja girðingu sem hann hefur sett upp við hlið hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, dags. 12. febrúar 2001, séu tveir sérafnotafletir á lóðinni. Annars vegar fyrir framan bílskúr í eigu gagnaðila, afmarkaður í eignaskiptayfirlýsingu og merktur B, og hins vegar sérafnotaflötur, merktur A, bílastæði álitsbeiðanda. Að öðru leyti sé lóðin óskipt og í sameign allra. Gagnaðili hafi hins vegar sett upp girðingu og meini álitsbeiðanda aðgang að lóðinni bak við húsið og segir þann hluta lóðarinnar séreign/sérafnotaflöt gagnaðila. Álitsbeiðandi telur að svo sé ekki heldur sé lóðin í sameign allra eigenda og því sé álitsbeiðanda heimilt að nýta lóðina til jafns við gagnaðila. Hafi gagnaðila verið óheimilt að afmarka sér hluta lóðarinnar og beri að fjarlægja umrædda girðingu. Auk eignaskiptasamnings vísar álitsbeiðandi til 6. gr., sbr. 5. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994, sbr. einnig 34. gr. og 1. mgr. 36. gr. sömu laga. Álitsbeiðandi hafi ítrekað reynt að benda gagnaðila á að lóðin sé í sameign en gagnaðili hafi ávallt neitað því að svo sé og sé því nauðsynlegt að fá álit kærunefndar á þessum ágreiningi.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að kröfum álitsbeiðanda um að lóðin sé í sameign sé hafnað. Ekki sé rétt að gagnaðili hafi sett upp girðingu. Þegar gagnaðili hafi eignast eignarhluta sinn hafi verið búið að steypa niður staur mitt á milli suð-austurhorns hússins og næstu lóðar fyrir austan og hafi gagnaðili aðeins reist upp gamalt grindverk sem þar hafi verið fyrir.

Eftir að eignaskiptayfirlýsing var gerð hafi þáverandi eigendur gert samkomulag um skiptingu lóðarinnar, dags. 15. júní 2001. Samkomulag hafi síðar verið gert við álitsbeiðanda um að umrædd skipting gilti einnig gagnvart honum en í staðinn hafi fyrri eigandi eignarhluta gagnaðila kostað gerð bílastæðis álitsbeiðanda, umræddan sérafnotaflöt A. Álitsbeiðanda hafi verið boðið að taka þátt í kostnaði við framkvæmdir á baklóð sem fram fóru sl. sumar en því hafi verið hafnað. Vísað er til 9. gr. fjöleignarhúsalaga. Með greinargerð fylgir afrit af samkomulagi um skiptingu lóðar, dags. 15. júní 2001, sem undirritað er af H og F.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að álitsbeiðandi hafi aldrei séð samkomulag, dags. 15. júní 2001. Samkomulagi þessu hafi ekki verið þinglýst og hafi því ekkert gildi. Því er mótmælt að gert hafi verið samkomulag um gerð bílastæðis álitsbeiðanda gegn því að áðurnefnt samkomulag væri áfram í gildi. Þá er því einnig mótmælt að rætt hafi verið við álitsbeiðanda um að taka þátt í kostnaði við framkvæmdir á baklóð.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að umrætt samkomulag hafi verið rætt við álitsbeiðanda snemma sl. sumar. Álitsbeiðandi hafi talið að samkomulagið skipti ekki máli þar sem því hafi ekki verið þinglýst en það hafi verið skilningur gagnaðila eftir samtalið að álitsbeiðandi hafi þekkt til þess. Gagnaðili telur að sú staðreynd að álitsbeiðandi hafi e.t.v. ekki verið upplýstur um skiptingu lóðar við kaup sín á eignarhlutanum eigi ekki að bitna á gagnaðila. Umrætt samkomulag um skiptingu lóðar hafi fylgt með við kaup gagnaðila á eignarhluta sínum.

Í athugasemdunum er því einnig mótmælt að umrætt samkomulag hafi ekkert gildi þar sem því hafi ekki verið þinglýst. Gagnaðili bendir á að einungis sé til þinglýstur lóðarleigusamningur vegna 45 fermetra lóðar þó að ekki sé ágreiningur um að lóðin sé stærri. Lóðin sé því ekki einu sinni nógu stór fyrir húsið og væri sömu rökum beitt og álitsbeiðandi beiti varðandi samkomulag um skiptingu lóðar mætti alveg eins fullyrða að eignaskiptasamningur gilti ekki um lóðina.

Ítrekað er í athugasemdum gagnaðila að áðurnefndur staur á lóðinni hafi verið steyptur niður í tíð fyrri eiganda eignarhluta gagnaðila í þeim tilgangi að setja upp skjólvegg og til að aðgreina lóðarhluta í tengslum við og í beinu framhaldi af gerð bílastæðis fyrir álitsbeiðanda. Fyrri eigandi eignarhluta gagnaðila beri að álitsbeiðanda hafi verið kunnugt um samkomulag, dags. 15. júní 2001. Þá kemur fram í greinargerð að vitni séu að samtali álitsbeiðanda og gagnaðila þar sem fram hafi komið að álitsbeiðanda hafi verið gerð grein fyrir að ef lóðin teldist óskipt yrði hann að taka þátt í þeim kostnaði sem þá þegar væri tilkomin vegna lóðar. Þá segir að álitsbeiðanda hafi ekki verið meinaður aðgangur að baklóð.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að efast er um að valdsvið kærunefndar fjöleignarhúsamála nái til að gefa álit í máli þessu. Þá er þess krafist að gagnaðili fái að leiða fram vitni máli sínu til stuðnings. Ítrekuð er krafa um að samkomulag um skiptingu lóðar, dags. 15. júní 2001, sé gilt.

III. Forsendur

Kærunefnd telur að leysa verði úr álitaefni þessu á grundvelli fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, með hliðsjón af þinglýsingarlöggjöf og meginreglum eignarréttar um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum.

Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús teljast allir þeir hlutar húss og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign vera sameign. Þannig er öll lóð húss sameign nema þinglýstar heimildir kveði á um að hún sé séreign eða það byggist á eðli máls, sbr. 5. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994. Í þessu sambandi er sameign meginregla samkvæmt lögunum og þeir sem halda fram séreignarrétti sínum bera fyrir því sönnunarbyrði. Í eignaskiptayfirlýsingu vegna X segir: „Lóð og bifreiðastæði: Einn sérnotaflötur er á lóðinni sem tilheyrir eign 0201 og er jafnframt bifreiðastæði eignarinnar. Sérnotaflöturinn er framan við bílskúr eignarinnar og er afmarkaður á fylgiskjali 8 og merktur B. Eign 0201 ber allan kostnað af stofnkostnaði, viðhaldi og umhirðu sérnotaflatarins. Eign 0101 tilheyrir umferðar- og aðkomuréttur um sérnotaflötinn án þess að bera af því kostnað. Eign 0101 tilheyrir réttur til að gera sérnotaflöt fyrir bílastæði og er sá reitur afmarkaður og merktur A á fylgiskjali nr. 8. Eign 0101 ber allan kostnað af stofnkostnaði, viðhaldi og umhirðu sérnotaflatarins. Eign 0201 öðlast umferðar- og aðkomurétt um sérnotaflötinn, þegar hann hefur verið gerður án þess að bera af því kostnað. Að öðru leyti er lóðin óskipt og í sameign allra.“

Óumdeilt er að öll lóð hússins eins og hún er afmörkuð í raun tilheyrir húsinu. Samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi er kveðið á um tvo sérafnotafleti, merktir A og B. Ekkert kemur þar frekar fram um aðra sérnotafleti. Af því leiðir að lóðin er að öðru leyti í óskiptri sameign eigenda hússins, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994. Með vísan til þess telur kærunefnd að öll lóðin að frátöldum sérnotaflötum merktum A og B á fylgiskjali með eignaskiptasamningi sé í óskiptri sameign. Gagnaðila er því óheimilt að afmarka sér hluta hennar með þeim hætti sem hann hefur gert og ber að fjarlægja girðingu sem skiptir lóðinni.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að lóð hússins sé óskipt og í sameign allra eigenda þess þegar frá eru taldi sérnotafletir samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Það er enn fremur álit kærunefndar að gagnaðila beri að fjarlægja girðingu sem hann hefur reist upp á lóðinni.

Reykjavík, 20. desember 2004

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason