Mál nr. 45/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 45/2004

Ákvörðunartaka: Framkvæmdir við lóð. Skipting kostnaðar: Framkvæmdir við lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 13. september 2004, mótteknu næsta dag, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 27. september 2004, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 10. október 2004, og athugasemdir gagnaðila, dags. 18. október 2004, lagðar fyrir nefndina. Þá aflaði kærunefnd upplýsinga símleiðis frá umhverfis- og tæknisviði Y. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. desember 2004.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X í Y. Húsið er tvær hæðir og ris, alls tveir eignarhlutar. Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta á efri hæð og í risi, alls 61,4 hundraðshluta hússins, en gagnaðilar eru eigendur eignarhluta á neðri hæð, alls 38,6 hundraðshluta hússins. Á lóð hússins er skúr sem skiptist í tvær séreignir sem fylgja sitt hvorum eignarhlutanum. Það er þó einungis hluti álitsbeiðenda sem er bílskúr. Ágreiningur er um ákvörðunartöku og skiptingu kostnaðar vegna framkvæmda við lóð hússins.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðenda vera:

Að ákvörðun húsfundar 7. desember 2003 hafi verið lögmæt og gagnaðilum beri að taka þátt í þeim kostnaði sem samþykktur var á fundinum eftir hlutfallstölu eignarhluta.

Í álitsbeiðni kemur fram að áður hafi verið leitað til kærunefndar vegna ágreinings eigenda hússins. Því liggi ýmis gögn fyrir kærunefnd um húsið, m.a. um ástand lóðar og áætlanir henni tengdar, og er vísað til þeirra í máli þessu. Nú neiti gagnaðili að greiða hlut sinn í kostnaði vegna frágangs lóðar og hellulagnar framan við húsið. Nauðsynlegt hafi verið að laga lóðina því frágangur á lóðinni hafi verið til vansa. Þá hafi ástand hennar ekki verið í samræmi við kvaðir, m.a. um að jafna lóð og rykbinda, samkvæmt nýjum lóðarleigusamningi vegna stækkunar lóðarinnar en gagnaðili hafi óskað eftir stækkun hennar til að byggja bílskúr. Af byggingu hans hafi þó aldrei orðið. Hins vegar hafi gagnaðili látið ryðja svæðið fyrir bílskúrinn án samþykkis álitsbeiðenda en sú framkvæmd hafi verið ólögmæt, sbr. álit kærunefndar í máli nr. 43/2002. Aldrei hafi verið gengið frá lóð eftir þær framkvæmdir. Lóðin hafi verið „mishæðótt og ófrágengin fyrir framan húsið, grýtt og varasöm yfirferðar [þegar gengið var frá lóðarviðbót/bílastæði]. Einnig var gangstétt öll illa farin.“ segir í álitsbeiðni.

Í álitsbeiðni og gögnum með henni kemur jafnframt fram að hinn 7. desember 2003 hafi verið haldinn húsfundur en á dagskrá hans hafi verið ákvörðun um hvort taka skyldi tilboði tiltekins aðila í verkið. Álitsbeiðendur hafi samþykkt að taka tilboðinu. Í fundargerð er bókað að gagnaðilar séu ekki til umræðu um frekari framkvæmdir.

Varðandi kostnaðarskiptingu kemur fram í álitsbeiðni að tillit hafi verið tekið til þess að innkeyrsla í bílskúr sé séreign (svo) álitsbeiðenda. Þá sé kostnaði við viðgerð á gangstétt skipt samkvæmt hlutfallstölu í lóð en kostnaði við bílaplan að öðru leyti skipt jafnt en bærinn skilgreini lóðarstækkunina sem bílastæði. Samkvæmt meðfylgjandi gögnum krefja álitsbeiðendur gagnaðila um 314.013 krónur ásamt áföllnum kostnaði en tilboð í umrætt verk var 860.000 krónur með virðisaukaskatti.

Í greinargerð E hdl., f.h. gagnaðila, er kröfu um að gagnaðilar eigi að taka þátt í kostnaði vegna umræddra framkvæmda hafnað. Málavextir eru sagðir þeir að álitsbeiðendur hafi einhliða ákveðið að láta helluleggja bílastæðin fyrir framan húsið. Því sé mótmælt að lóðin hafi verið mishæðótt og ófrágengin. Álitsbeiðendur hafi tekið umrædda ákvörðun í skjóli eignarhluta síns í húsinu. Gagnaðilar vísa til C. liðar 41. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús en þar kemur fram að til ákvarðana sem þar eru taldar í fimm töluliðum þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi. Í 4. tölul. kemur fram að þetta eigi við um framkvæmdir sem greiðast að jöfnu og rekstrar- og stjórnunarmálefni. Í B-lið 1. mgr. 45. gr. laganna er talinn sá kostnaður sem skiptist að jöfnu og þar er í 1. tölul. talinn kostnaður við gerð, viðhald og rekstur sameiginlegra óskiptra bílastæða, svo og slíkur kostnaður við sameiginlegar aðkeyrslur og viðhald sameiginlegra tækja. Gagnaðilar telja því að til umræddrar ákvarðanatöku dugi ekki einfaldur meirihluti miðað við eignarhluta heldur þurfi einnig að uppfylla skilyrði um einfaldan meirihluta miðað við fjölda eigenda. Þar sem aðeins annar af tveimur eigendum hafi samþykkt umrædda ákvörðun sé hún ógild og hvorki gagnaðili eða húsfélagið bundið af henni. Með greinargerð fylgir afrit skjals, dags. 26. janúar 2004, sem afhent var álitsbeiðendum og verktaka við upphaf hinna umdeildu framkvæmda þar sem fram kemur að samþykki gagnaðila vegna þeirra liggi ekki fyrir og að ef í þær verði ráðist verði að rífa upp hellulögnina þegar ráðist verði í byggingu bílskúrs.

Í greinargerð eru skýrðar ástæður þess að gagnaðilar hafi ekki ljáð máls á umræddri framkvæmd. Fram kemur að lóðarstækkun hafi fengist árið 1996 ásamt byggingarleyfi fyrir bílskúr til handa gagnaðilum. Þar sem framkvæmdir hafi ekki hafist innan árs hafi byggingarleyfið fallið úr gildi. Gagnaðilar hafi sótt um byggingarleyfi að nýju í október 2003 en álitsbeiðendur hafi mótmælt þeim áformum án þess að færa fyrir því rök eins og fram komi í meðfylgjandi bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa Y. Nú noti álitsbeiðendur framangreinda lóðarstækkun til þess að rökstyðja nauðsyn hellulagnar þó að ástæða stækkunarinnar, bílskúrinn, hafi ekki verið byggður. Í greinargerð kemur einnig fram að yfirvöld hafi ekki gert athugasemdir við frágang bílastæðis og að ekki sé hægt að líta svo á að í nefndum kvöðum felist krafa um hellulögn þess. Bent er á að engir útreikningar hafi verið lagðir fram til stuðnings kostnaðarskiptingu.

Í greinargerð er gerð sú varakrafa að byggt verði á því að ekki hafi legið fyrir samþykki 2/3 hluta eigenda í samræmi við 3. tölul. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994, hvorki miðað við fjölda eða eignarhluta en það sé tilskilið ef farið er í byggingu eða viðbætur sem ekki breyta sameign verulega, sbr. 2. mgr. 30. gr. sömu laga.

Í athugasemdum álitsbeiðenda við greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðendur ítreka að lóðin hafi verið mishæðótt og fylgja athugasemdum þeirra myndir af umræddu svæði. Tekið er fram að innkeyrsla að bílskúr álitsbeiðenda hafi verið greidd af þeim en einnig hafi verið nauðsynlegt að gera við stétt meðfram henni. Jafnframt er ítrekað að samkvæmt lóðarleigusamningi hafi verið kvöð um að jafna þyrfti lóðina alla. Fram kemur að Y hafi veitt gagnaðila heimild til byggingar bílskúrs á lóðarviðbót hinn 3. febrúar 2004. Mótmæli álitsbeiðenda við byggingu bílskúrs hafi verið vegna þess að gagnaðilar hafi ekki verið búnir að greiða sinn hluta í kostnaði vegna viðgerða á skúrvegg sem hrundi eftir að hafa orðið fyrir skemmdum gröfu á vegum gagnaðila. Jafnframt segir að gagnaðilum hafi láðst að geta þess í greingerð sinni að samkomulag hafi verið í höfn vegna málsins. Álitsbeiðendur hafi samþykkt byggingu bílskúrs en gagnaðilar greiða 50.000 krónur vegna áðurnefndra viðgerða á skúr. Samkomulag þetta hafi verið lagt fyrir héraðsdóm Z hin 3. mars sl. Fram kemur í athugasemdum álitsbeiðenda að hinar umdeildu framkvæmdir hafi ekki áhrif á byggingu væntanlegs bílskúrs enda í engu raskað lóðinni þar sem staðsetning hans er fyrirhuguð. Frárennsli og vatnslagnir fyrir væntanlegan bílskúr eru til staðar. Varðandi hellulögn bílastæðis er bent á að gagnaðilar hafi aldrei komið með tillögur um efnisnotkun eða annað, einungis verið á móti. Varðandi kostnaðarskiptingu kemur fram að útreikningar verktakans séu byggðir á breidd umrædds svæðis að frádreginni innkeyrslu að bílskúr álitsbeiðenda og skipting sé í samræmi við hlutfallstölu. Gögn sé unnt að nálgast hjá verktaka eða lögmanni hans. Varðandi vísun gagnaðila til C-liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga er bent á að um sé að ræða tvíbýlishús.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að gagnaðilar telja að samþykki þeirra hefði þurft til á fundinum, 7. desember 2003, til að baka þeim greiðsluskyldu af umræddri hellulögn, sbr. C-lið 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Ekki skipti máli þó umrætt hús sé tvíbýli. Vakin er athygli á því að álitsbeiðandi hafi þrátt fyrir áskorun ekki lagt fram hvernig skipta eigi kostnaði milli gagnaðila og álitsbeiðanda.

III. Forsendur

Hinar umdeildu framkvæmdir fólust í því að hluti lóðar sem snýr út að götu, milli lóðamarka annars vegar og húss og garðs hins vegar var hellulagður. Umræddu svæði má skipta í þrennt, í fyrsta lagi gangveg frá götu meðfram garði að húsi, í öðru lagi innkeyrslu að bílskúr álitsbeiðanda og í þriðja lagi hluta af fjögurra og hálfs metra breiðu svæði sem bætt var við lóðina árið 1996. Óumdeilt er að kostnaður vegna innkeyrslu í bílskúr álitsbeiðanda er sérkostnaður hans.

Samkvæmt ákvæði 57. gr. laga nr. 26/1994 er hlutverk og tilgangur húsfélaga aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar, þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist.

Í 41. gr. laga nr. 26/1994 er að finna reglur varðandi ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum. Meginreglan er sú að til ákvarðana húsfélags þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. Slík ákvörðun er bindandi fyrir aðra íbúðareigendur þrátt fyrir að þeir séu henni mótfallnir. Í A-, B- og C-liðum 41. gr. er að finna undantekningar frá meginreglunni í D-lið.

1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ.á.m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr.

Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.

Umrædd lóðarviðbót fékkst árið 1996 í því skyni að byggja þar bílskúr gagnaðila. Það kemur þó ekki sérstaklega fram á leigusamningnum heldur er þar um að ræða hefðbundinn leigusamning um lóð til íbúðarhússbyggingar. Byggingarleyfi fyrir bílskúrinn féll úr gildi áður en af byggingu hans varð. Gagnaðilar sótti á ný um byggingarleyfi fyrir bílskúr á umræddu svæði árið 2003 og veittu bæjaryfirvöld leyfi fyrir breytingu á deiliskipulagi hinn 3. febrúar 2004 en slíkt leyfi var nauðsynlegur undanfari leyfis til byggingar bílskúrs. Aldrei kom hins vegar til þess að leyfi fyrir byggingu bílskúrs væri veitt á ný og engar samþykktar teikningar af nýtingu svæðisins liggja fyrir. Kærunefnd telur því að ekki sé unnt á líta á umræddan flöt sem bílastæði, hvorki á grundvelli 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 né samkvæmt samþykktri teikningu.

Ein af meginskyldum húsfélags er, eins og að framan greinir, að sjá um viðhald og endurbætur á sameigninni. Ætla verður húsfélaginu nokkuð rúmt mat um að meta þörfina í því efni. Til endurbóta á gangstétt þeirri sem fyrir var á lóðinni nægir því einfaldur meirihluti í samræmi við meginreglu D-liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga. Þar sem ekki nýtur við samþykktra teikninga um nýting þess hluta sem bættist við lóðina 1996 verður að krefjast a.m.k. 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta til að taka ákvörðun um framkvæmd eins og þá sem hér um ræðir, sbr. 2. mgr. 30. gr. og 3. tl. B-liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga. Það er því niðurstaða kærunefndar að ákvörðun um hellulögn gangstígs hafi verið lögmæt og gagnaðila beri að greiða hlutdeild í henni í samræmi við eignarhluta í húsinu. Hins vegar hafi ekki verið tekin lögmæt ákvörðun varðandi hellulögn hinnar svonefndu lóðarviðbótar og gagnaðili geti neitað að greiða fyrir þá framkvæmd.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ákvörðun húsfundar 7. desember 2003 hafi verið lögmæt varðandi hellulögn gangstígs og gagnaðilum beri að taka þátt í kostnaði vegna þess eftir hlutfallstölu eignarhluta. Hins vegar hafi ekki verið tekin lögmæt ákvörðun um hellulögn svonefndrar lóðarviðbótar og gagnaðili geti neitað að greiða hlutdeild í þeirri framkvæmd.

Reykjavík, 20. desember 2004

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason