Mál nr. 46/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 46/2004

Afnotaréttur: lóð. Hagnýting sameignar: lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 13. september 2004, mótteknu 15. september 2004, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 24. september 2004, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. desember 2004.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X en það er tvær hæðir og kjallari, alls fjórir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á efri hæð en gagnaðili er eigandi annars eignarhluta af tveimur í kjallara og rekur þar tannlæknastofu. Ágreiningur er um afnotarétt gagnaðila af lóðinni og greiðsluskyldu hans vegna umhirðu lóðar. Einnig er deilt um nýtingu lóðarinnar til að leggja bifreiðum.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að gagnaðili eigi jafnan rétt til afnota af lóðinni og aðrir eigendur og beri að taka þátt í kostnaði við umhirðu lóðar til jafns við þá.

Að óheimilt sé að leggja bifreið framan við sameiginlegan kjallarainngang og í innkeyrslu að bílskúr álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni segir að gagnaðili telji sig eiga hlutdeild í lóðinni og honum sé því skylt að taka þátt í framkvæmdakostnaði vegna hennar. Hins vegar telji hann að hann hafi ekki afnotarétt af lóðinni og sér beri því ekki að taka þátt í kostnaði við umhirðu hennar. Í reynd hafi gagnaðili neitað að greiða reikninga hvort sem er vegna framkvæmda við lóð, eins og nýlega girðingu, eða umhirðu hennar. Í álitsbeiðni og gögnum sem henni fylgja kemur fram að tveir aðilar hafi byggt umrætt hús og hafi annar þeirra átt íbúð á efri hæð og tvær íbúðir í kjallara en í annarri þeirra hafi verið og sé starfrækt tannlæknastofa en hinn aðilinn hafi átt og eigi enn íbúð á neðri hæð hússins. Í þinglýstum sameignarsamningi milli þeirra sem undirritaður var hinn 1. nóvember 1961 segi að afnotaréttur að óbyggðri lóð hússins skiptist að jöfnu á milli eigenda. Eftir lát eiganda efri hæðar seldi ekkja hans gagnaðila eignarhluta í kjallara þar sem rekin er tannlæknastofa. Í afsali fyrir eignarhlutanum, dags. 1. febrúar 1989, segi að gagnaðila sé afsalaður tiltekinn eignarhluti ásamt öllu sem honum fylgi, þar með talin hlutdeild í sameign hússins og leigulóð. Í afsalinu komi einnig fram að eigandi neðri hæðar samþykki að falla frá forkaupsrétti samkvæmt yfirlýsingu, dags. 19. nóvember 1988, en samþykki hans sé þó háð því að samkomulag um nýtingu lóðar verði áfram í gildi. Áfram segi í afsalinu að kaupandi skuldbindi sig til að hlíta þessu samkomulagi og enn fremur að hann samþykki að hinum selda eignarhluta fylgi enginn afnotaréttur af óbyggðri lóðinni meðan eignarhlutinn er í eigu hans sjálfs eða fjölskyldu hans. Kaupandi áskilji sér þó umferðarrétt um lóðina. Í áðurnefndri yfirlýsingu eiganda neðri hæðar komi fram að hann falli frá forkaupsrétti en vísað er til áðurnefnds sameignarsamnings frá 7. nóvember 1961 og samkomulags sem í gildi hafi verið um afnot af lóðinni þess efnis að efri hæðin hafi afnot „framlóðar“ en neðri hæðin afnot „baklóðar“.

Í álitsbeiðni kemur enn fremur fram að þegar álitsbeiðandi keypti eignarhluta sinn í húsinu hafi hann sett það skilyrði að áðurnefnt samkomulag, dags. 1. nóvember 1961, um afnot af lóðinni félli niður enda telur hann að ekki sé unnt að gera slíkt samkomulag um afnot af eða ráðstöfun á leigulóð þannig að bindandi sé gagnvart síðari eigendum. Eigendur neðri hæðar, sem átt hafi þann eignarhluta frá upphafi, hafi fallist á með skriflegri yfirlýsingu að falla frá samkomulaginu. Bent er á að í afsali gagnaðila komi skýrt fram að eignarhluta hans fylgi hlutdeild í leigulóð. Í áðurnefndri yfirlýsingu eiganda neðri hæðar frá árinu 1988 komi einungis fram að efri hæð nýti framlóð og neðri hæð baklóð. Ákvæði í afsali til gagnaðila gangi lengra en yfirlýsing eiganda neðri hæðar. Hefði verið um eignarlóð að ræða hefði eigandi neðri hæðar því þurft að árita afsalið áður en því var þinglýst ef tryggja átti að þetta frávik frá jöfnum afnotarétti allra eigenda hússins héldi gagnvart síðari eigendum þess. Í reynd sé það svo að gagnaðili nýti lóðina meira en aðrir því allir viðskiptavinir hans noti hana til að komast að tannlæknastofunni.

Þá kemur fram í álitsbeiðni að gagnaðili leggi bifreið sinni á svæði sem að hluta sé stétt framan við sameiginlegan kjallarainngang hússins og að hluta innkeyrsla að bílskúr álitsbeiðanda. Gagnaðili telji umrætt svæði „almenningsbílastæði“. Álitsbeiðandi telji að þarna sé ekkert bílastæði og óheimilt að leggja bifreið. Þá eigi einungis eigendur bílskúra rétt á að nýta innkeyrslu að bílskúrum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram varðandi afnotarétt af lóð að ákvæði í afsali um að hann nyti ekki afnotaréttar en þó nauðsynlegs umferðarréttar hefði verið sett inn að ósk seljanda. Vegna þessa ákvæðis í afsali telji gagnaðili að hann eigi hvorki að taka þátt í hirðingu lóðar sjálfur né greiða fyrir hana. Því er mótmælt að hann hafi verið krafinn um greiðslur í tengslum við framkvæmdir eða umhirðu lóðarinnar. Þá er bent á að girðing sú sem nefnd sé í álitsbeiðni hafi aldrei verið rædd á fundum húsfélagsins hvað þá að tekin hafi verið um hana formleg ákvörðun. Skilja verður gagnaðila svo að hann nýti aðeins umferðarrétt um hellulagðar stéttir, annars vegar noti viðskiptavinir tannlæknastofunnar sérinngang að henni og hins vegar noti hann og eiginkona hans sameiginlegan kjallarainngang hússins. Bent er á að umrætt ákvæði afsals eigi einungis við um gagnaðila og hans fjölskyldu og muni því falla um sjálft sig innan tiltölulega skamms tíma.

Varðandi bílastæði kemur í greinargerð fram að það sé alrangt að gagnaðili telji gangstíg að sameiginlegum kjallarainngangi „almenningsstæði“. Hins vegar hafi hann stungið upp á því að greitt yrði um það atkvæði í húsfélaginu hvort þarna væri bílastæði en frá því gagnaðili eignaðist eignarhluta sinn í húsinu hafi þetta svæði í miklum mæli verið nýtt til að leggja bifreið. Ef af yrði væri stæðið sameign allra og allir hafi jafnan rétt til að leggja í það. Þáverandi eigandi efri hæðar hafi boðið sér að leggja þarna bíl en gagnaðili hafi þó alltaf gert sér grein fyrir að það skapaði honum ekki einkarétt til hagnýtingar umrædds svæðis til að leggja bifreið.

Í greinargerð er sagt frá því að umsvif gagnaðila hafi mjög minnkað með árunum og vinni hann nú minna en hálfa vinnu og því sé það rangt að hann nýti lóðina meira en aðrir.

III. Forsendur

Afnotaréttur af lóð.

Skilja verður álitsbeiðanda svo að hann telji ákvæði í afsali gagnaðila, um að gagnaðili hafi ekki afnotarétt af lóðinni þó að hann eigi hlutdeild í henni, ógilt gagnvart síðari eigendum. Gagnaðili hafi því afnotarétt af lóðinni og beri að greiða fyrir umhirðu hennar til jafns við aðra eigendur. Ekki virðist ágreiningur milli aðila um hvaða kostnaður það er sem einungis afnotahöfum er skylt að greiða og kemur það því ekki til frekari skoðunar hjá kærunefnd.

Í afsali gagnaðila, þinglýst 1. febrúar 1989, segir: „[E]igandi 1. hæðar hússins hefur fallið frá forkaupsrétti, skv. yfirlýsingu dags. 19. nóv. 1988. Samþykkið er háð því að samkomulag um nýtingu lóðar verði áfram í gildi. Kaupandi skuldbindur sig til þess að hlíta þessu samkomulagi um nýtingu lóðarinnar og ennfremur er hann því samþykkur að hinum selda eignarhluta fylgi enginn afnotaréttur á óbyggðri lóðinni meðan hann eða fjölskylda hans er eigandi eignarhlutans. Kaupandi áskilur sér þó nauðsynlegan umferðarrétt um lóðina.“

Áður en afsal þetta var gefið út voru tveir eigendur að húsinu sem skiptu afnotum lóðarinnar á milli sín í samræmi við munnlegt samkomulag þar um. Annar þeirra setti það skilyrði fyrir að falla frá forkaupsrétti sínum á eignarhluta gagnaðila að samkomulagið gilti áfram þrátt fyrir söluna. Með áðurnefndri yfirlýsingu, dags. 19. nóvember 1988, er skiptingunni, sem áður hafði byggt á munnlegu samkomulagi, þinglýst og má því líta svo á að lóðin hafi skipst í tvo sérafnotafleti hinna upprunalegu eigenda. Með undirritun á afsalið 1. febrúar 1989 undirgekkst gagnaðili þá kvöð að nýta í engu lóð hússins. Kvöðin kemur skýrt fram í afsalinu sem hefur verið þinglýst. Slík þinglýst kvöð er bindandi gagnvart þeim sem síðar kaupa í húsinu enda geta þeir kynnt sér öll þinglýst skjöl. Nýlega var að kröfu álitsbeiðanda fellt úr gildi það samkomulag sem gilt hafði um skiptingu lóðarinnar og vaknar því sú spurning hvort um leið falli úr gildi umrædd kvöð um að gagnaðili nýti ekki lóðina. Kærunefnd telur að sömu rök eigi þá við gagnvart eigendum neðri hæðar og um þá sem síðar kaupa í húsinu, þeir gátu kynnt sér þær kvaðir sem þinglýstar hafa verið. Það er því niðurstaða nefndarinnar að réttarstöðu gagnaðila að þessu leyti verði ekki breytt án samþykkis hans.

Hagnýting lóðar.

Á teikningu af lóðinni sem samþykkt var í byggingarnefnd Z 31. mars 1960 sést að fremst í innkeyrslu að bílskúrum er gert ráð fyrir tveimur bílastæðum. Engar þinglýstar heimildir né önnur fyrirliggjandi gögn gera ráð fyrir bílastæði á umdeildu svæði né annars staðar á lóðinni. Eins og fyrirkomulagi lóðar er háttar eru ekki skil á milli innkeyrsla að bílskúrunum annars vegar og gangstíg að kjallarainngangi hins vegar en hann er um einn metri á breidd. Þar við hliðina eru tröppur upp að dyrum íbúða á fyrstu og annarri hæð.

Samkvæmt 9. tl. 1. mgr. 5. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign. Í því felst að öll aðkeyrslan, frá götu að bílskúrunum, telst sérnotaflötur bílskúrseigenda enda beri hann af honum allan kostnað, s.s. stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl. Er því öðrum eigendum óheimilt að nýta innkeyrsluna sem bílastæði. Á hinn bóginn telur kærunefnd að aðrir eigendur hafi eðli máls samkvæmt umferðar- og aðkomurétt um innkeyrsluna, svo sem við affermingu eða flutninga, enda sé fyllsta tillits gætt gagnvart álitsbeiðanda um aðkomu að bílskúr og bílastæði. Útilokað er að leggja bíl á umrætt svæði nema leggja að hluta í innkeyrslunni og að hluta fyrir gangstíg að kjallarainngangi.

Með hliðsjón af því sem að framan segir er það álit kærunefndar að ekkert sameiginlegt bílastæði sé á lóðinni og því óheimilt að nýta umrætt svæði á sameiginlegri lóð hússins sem bílstæði.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðili eigi jafnan rétt til afnota af lóðinni og aðrir eigendur og beri að taka þátt í kostnaði við umhirðu lóðar til jafns við þá.

Það er álit kærunefndar að óheimilt sé að leggja bifreið framan við sameiginlegan kjallarainngang og í innkeyrslu að bílskúr álitsbeiðanda.

Reykjavík, 20. desember 2004.

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason