Mál nr. 48/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 48/2004

Eignarhald: Kyndiklefi.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 17. september 2004, mótteknu sama dag, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, sama stað, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 24. september 2004, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. desember 2004.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X, byggt 1924, alls tveir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á neðri hæð en gagnaðili er eigandi eignarhluta á efri hæð og í risi. Ágreiningur er um eignarhald á rými á neðri hæð hússins þar sem áður var kyndiklefi en er nú hluti íbúðar álitsbeiðanda.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að fyrrum kyndiklefi hússins sé séreign álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt eignarhluta sinn fyrir tíu árum síðan í þeirri mynd sem hann er nú. Unnið sé að gerð eignaskiptayfirlýsingar vegna hússins. Í ljós hafi komið afsöl frá árunum 1964 og 1979 þar sem fram komi að eignarhluta álitsbeiðanda fylgi einungis hálfur kyndiklefi á neðri hæðinni. Álitsbeiðanda hafi ekki verið gerð grein fyrir þessu þegar eignarhlutinn var keyptur. Kyndiklefinn sé nú hluti íbúðar á neðri hæð. Fyrir liggi teikningar af íbúðinni eins og hún sé nú sem samþykktar hafi verið í byggingarnefnd Z 11. desember 1986. Gagnaðili neiti að skrifa undir eignaskiptasamning á þeim forsendum að hann gefi ekki fasteignir. Álitsbeiðandi sé hins vegar ekki tilbúin til að greiða fyrir umræddan hálfan kyndiklefa þar sem eignarhlutinn hafi verið keyptur í núverandi ástandi en ekki samkvæmt teikningum frá 1923. Gagnaðili hafi ekki aðgang að umræddu rými enda eignarhlutarnir aðskildir með öllu. Að vísu sé vatnsinntak alls hússins á neðri hæðinni, í eignarhluta álitsbeiðanda, og því kvöð um aðgengi gagnaðila vegna þess. Bent er á að íbúðin hafi gengið kaupum og sölum án þess að gagnaðili hafi gert tilkall til helmings af kyndiklefa.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafi keypt eignarhluta sinn í húsinu árið 1978. Þá hafi verið sameiginlegur inngangur í báða eignarhluta þar sem nú sé inngangur efri hæðar. Innangengt hafi verið úr hinu sameiginlega holi á neðri hæðinni í kyndiklefa í sameign. Þar hafi staðið tveir katlar sem búið hafi verið að taka úr notkun. Fram kemur að ekki hafi verið hurð á íbúð á efri hæð heldur gengið í öll herbergin og upp í ris af opnum stigapalli en ekki hafi verið innangengt milli herbergjanna. Nánar er lýst í greinargerð þeim miklu erfiðleikum sem verið hafi í sambúðinni við eiganda neðri hæðar. Gagnaðili hafi reynt að selja íbúðina en ekki tekist. Eigandi neðri hæðar hafi hins vegar selt sinn eignarhluta. Gagnaðili hafi lagt að kaupanda að búa til sérinngang að íbúð neðri hæðar í umræddum kyndiklefa og hafi hann fallist á það. Í greinargerð segir: „Átti síðan að gera upp fermetrana að framkvæmdum loknum. Áður sameiginlegum inngangi var lokað með þili fyrir innan miðju og fékk ég um 30 lengdarcentimetra umfram bita neðri hæðar. Neðri hæð fékk um þrjá fermetra mína í kyndiklefa.“ Gagnaðili hafi greitt hluta sinn í kostnaði við þessa framkvæmd. Hins vegar hafi maður þessi selt neðri hæðina án þess að ganga frá málum í samræmi við samkomulagið. Þrátt fyrir tilraunir hafi gagnaðila aldrei tekist að hafa upp á manninum. Nýir eigendur hafi sýnt málinu lítinn áhuga og hafi gagnaðili gefist upp, leigt íbúðina og flutt utan og búið erlendis um átta ára skeið. Í fjarveru gagnaðila hafi nýjar teikningar verið samþykktar. Gagnaðili hafi ekki vitað um tilvist þessara teikninga fyrr en álitsbeiðandi hafi sýnt sér þær fyrir skömmu. Það veki undrun gagnaðila að unnt sé að fá teikningar samþykktar sem innlimi sameign í séreign án þess að fyrir liggi afsal þinglýsts eiganda að sameigninni. Gagnaðili hafi snúið heim undir áramót árið 1993. Hann hafi þá krafið nýjan eiganda neðri hæðar um greiðslu vegna helmings af kyndiklefa en áður en viðræður skiluðu niðurstöðu hafi þessi eigandi selt álitsbeiðanda eignarhluta sinn. Gagnaðili hafi strax kynnt nýjum eiganda stöðu mála varðandi kyndiklefann og bent á að unnt væri að halda eftir hluta af kaupverðinu þar til málið kæmist á hreint en álitsbeiðandi hafi sagt að sér væri sama þótt gagnaðili ætti hluta í anddyri íbúðar sinnar. Málið hafi verið rætt nokkrum sinnum síðan án þess að viðhorf álitsbeiðanda hafi breyst. Gagnaðili telur sig enn eiga helming fyrrum kyndiklefa að frádregnum þeim fersentimetrum sem hann hafi fengið umfram af áður sameiginlegum inngangi.

Í greinargerð kemur fram að gagnaðili hafi neitað að skrifa undir eignaskiptayfirlýsingu vegna þess að drög þau sem lögð hafi verið fyrir gagnaðila hafi verið röng. Íbúð gagnaðila sé þar lýst sem átta herbergja íbúð í múrhúðuðu timburhúsi en húsið sé úr steini og herbergin mun færri. Þá hafi ekki komið fram að gagnaðili ætti enn helming kyndiklefans.

III. Forsendur

Kærunefnd telur að leysa verði úr álitaefni þessu á grundvelli reglna fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. eldri löggjöf á réttarsviði þessu, svo og með hliðsjón af þinglýsingarlöggjöf og meginreglum eignarréttar um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum.

Til sameignar í fjöleignarhúsum teljast allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, sbr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Samkvæmt 6. tölulið 8. gr. laga nr. 26/1994 telst til sameignar í fjöleignarhúsi allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur o.fl. án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd.

Til séreignar telst samkvæmt 4. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.

Álitsbeiðandi heldur því fram að fyrrum kyndiklefi hússins sé séreign sín en hið umþrætta rými er nú hluti íbúðar álitsbeiðanda, meðal annars inngangur í íbúðina. Hins vegar nýtur hvorki við í málinu þinglýstra né óþinglýstra heimilda þar sem eignarráð að umræddum kyndiklefa eru færð að fullu í séreign álitsbeiðanda. Það er því álit kærunefndar að umþrætt rými, áður kyndiklefi hússins, sé sameign.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að fyrrum kyndiklefi hússins sé séreign hans.

Reykjavík, 20. desember 2004.

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason