Mál nr. 49/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 49/2004

Skipting kostnaðar: Framkvæmdir við þak bílageymslu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 17. október 2004, mótteknu 18. október 2004, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við „húsfélagið“ X 30-52, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 1. nóvember 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. nóvember 2004, athugasemdir gagnaðila, dags. 17. nóvember 2004, og frekari athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 23. nóvember 2004, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. desember 2004.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um að ræða fjöleignarhúsin X 30-38, X 40-42 og X 44-52 á sameiginlegri lóð, X 30-52. Bílageymsla á lóðinni er sérstakur matshluti í húsinu X 40-42 en er sameiginleg fyrir öll húsin. Eignarhlutar í húsunum þremur eru alls 22 og fylgir hverjum þeirra eitt stæði í bílageymslu. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna framkvæmda á þaki bílageymslu en þakið er jafnframt aðkoma að X 40-42.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að álitsbeiðanda beri ekki að greiða hlutdeild í kostnaði sem hlýst af að tyrfa og helluleggja ofan á sameiginlega bílageymslu X 30-52.

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi í „húsfélaginu“ X 30-52 sem haldinn hafi verið þann 24. ágúst 2004 hafi verið samþykkt að taka tilboði vegna frágangs á þaki bílageymslu. Skipta megi framkvæmdum í tvennt, annars vegar eigi að koma í veg fyrir að bílageymslan leki og hins vegar eigi að tyrfa og helluleggja þak hennar. Álitsbeiðandi telur eðlilegt að allir greiði sinn hluta af framkvæmdum þeim sem koma eigi í veg fyrir að bílageymslan skemmist en að hinn hluti framkvæmdanna nýtist einungis íbúum X 40 og 42. Framkvæmdin sé óþarflega dýr og auk þess sé með því að tyrfa stuðlað að því að þakið fari að leka á ný. Því sé ekki um „varanlega“ viðgerð að ræða. Álitsbeiðandi óskar eftir því að umrædd framkvæmd verði stöðvuð en sé það ekki hægt óskar hann eftir því að hann þurfi ekki að greiða þann hluta framkvæmdanna sem ekki nýtast honum á neinn hátt. Álitsbeiðandi telur að umrætt plan sé sameign sumra, sbr. 7. gr. laga nr. 26/1994. Þá vísar álitsbeiðandi til 44. gr. sömu laga þar sem fram kemur að sameiginlegur kostnaður geti verið sumra en ekki allra.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að um sé að ræða framkvæmd sem samþykkt hafi verið á löglegum húsfundi. Framkvæmdin felist í því að þétta þakið með því að setja á steypuna asfaltdúk, drenmöl og jarðvegsdúk en yfirborðið verði síðan ýmist tyrft eða hellulagt. Bílageymslan sé sameign allra og fylgi eitt bílastæði hverjum eignarhluta. Brýnt sé að fara sem fyrst í framkvæmdirnar þar sem eignin liggi undir skemmdum auk þess sem ásynd aðkomu að húsi og garðs sé óviðunandi. Þegar bílageymslan hafi verið byggð hafi gras verið sett á þak hennar í samræmi við samþykktar teikningar en frágangur hafi ekki verið fullnægjandi enda enginn þéttidúkur settur ofan á steypuna. Þakið hafi því farið að leka. Árið 1997 hafi ástandið verið orðið óviðunandi og gripið til þess ráðs að moka öllu ofan af þakinu. Ætlunin hafi verið að ákveða svo með hvaða hætti þétta ætti þakið áður en garðinum yrði komið í upprunalegt horf aftur. Á nokkrum húsfundum hafi verið samþykkt að fara í framkvæmdir en þegar á hólminn hafi verið komið hafi þeim ætið verið frestað vegna mótmæla einstakra eigenda raðhúsanna, oftast álitsbeiðanda. Gagnaðili telur að í framkvæmdinni felist viðgerð á þaki bílageymslu og að garði á þaki hennar sé komið í fyrra horf. Nauðsynlegt sé að verja þéttidúkinn með einhverjum hætti. Garðurinn sé hluti þaks bílageymslunnar og hluti af heildarlóðinni enda engin þinglýst gögn sem tilgreini annað. Gagnaðili vísar til 1. tölul. 8. gr., sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Garðurinn sé því hluti af ytra byrði bílageymslunnar og því sameign allra. Varðandi þær staðhæfingar álitsbeiðanda að framkvæmdin sé of dýr sé lítið hægt að segja enda segi álitsbeiðandi ekki við hvað hann miði. Beita eigi viðurkenndri aðferð við umrædda viðgerð en hún sé ekki frekar en aðrar viðgerðir varanleg, einungis sé spurning um endingartíma. Með greinargerð fylgja myndir af þaki áður en upprunalegu grasi var mokað af ásamt bréfi byggingartæknifræðings um nauðsyn heildarframkvæmdarinnar til þess að þétta þakið. Þar kemur fram að þar sem um sé að ræða leik- og göngusvæði þurfi að verja þann þéttidúk sem settur sé á þakið og yfirborðsfrágangur því hluti af þeirri vinnu sem fram þurfi að fara til að þétta þakið.

Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila er ítrekað að álitsbeiðandi telji að sá frágangur sem hugsaður sé ofan á þéttidúkinn miðist ekki við að auka endingu viðgerðarinnar heldur við þarfir íbúa X 40-42. Fyrri frágangur sé að stærstum hluta ástæða þess að nú þurfi að ráðast í svo viðamiklar viðgerðir. Áður hafi þurft að steypa upp í gluggaop sem gefið hafi eftir undan farginu á þakplötunni. Álitsbeiðandi telur að það sé endingarbetri lausn að setja flotsteypu eða steypu á þakið og sé það sú aðferð sem notuð sé við aðrar bílageymslur í hverfinu og engin þeirra hafi þurft á sambærilegum viðgerðum að halda. Ef ekki eigi að taka tillit til athugasemda álitsbeiðanda óski hann eftir að þurfa ekki að bera kostnað af þeim hluta framkvæmdanna sem ekki nýtist honum.

Í athugasemdum gagnaðila er ítrekað að lóðin á þakinu og leiksvæðið sé sameign allra þó gönguleiðin sé einungis að húsunum nr. 40 og 42. Tekið er undir með álitsbeiðanda að upprunalegur frágangur hafi verið ófullnægjandi en þær framkvæmdir sem nú séu fyrirhugaðar séu ekki sambærilegar. Varðandi viðgerð á gluggum kemur fram að brot í súlum milli glugga hafi orðið í jarðskjálftunum árið 2000 vegna skorts á bendijárnum en búið sé að styrkja gluggavegginn eftir forsögn burðarþolshönnuðar. Gagnaðili telur að ef yfirborði þaksins yrði ekki komið í upprunalegt horf fælist í slíkri aðgerð breyting á sameign sem samþykki allra eigenda þyrfti fyrir. Ef steypt yrði undir þéttidúkinn yrði því einungis um aukakostnað að ræða.

Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda eru fyrri sjónarmið og kröfur ítrekaðar.

Fram kemur í gögnum málsins að eignaskiptasamningi fyrir X 44-52 hefur ekki verið þinglýst meðal annars þar sem álitsbeiðandi hafi ekki fallist á að þak bílageymslunnar væri hluti lóðar í sameign allra.

III. Forsendur

Óumdeilt er að hér er um að ræða þrjú hús á sameiginlegri lóð, X 30-52. Bílageymsla á lóðinni er sérstakur matshluti í húsinu X 40-42 en er sameiginleg fyrir öll húsin. Ákvæði fjöleignarhúsalaga gilda því um hina umdeildu framkvæmd sbr. 2. mgr. 3. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús þar sem segir "þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars kona húsa."

Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. 6. gr. sömu laga, er allt ytra byrði húss, útveggir, þak, gaflar og útidyr sameign eigenda þess. Skilja verður álitsbeiðanda svo að hann fallist á að þakið sé sameign allra og sé því ekki mótfallinn að greiða kostnað sem hlýst af nauðsynlegum ráðstöfunum til þess að þétta það. Hins vegar telji hann garð ofan á þakinu sameign sumra, eigenda X 40-42 enda nýtist hann þeim einum.

Sameign fjöleignarhúss getur verið sameign allra og sameign sumra. Sameign allra er meginreglan, sbr. 3. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, og eru því líkur á að um sameign allra sé að ræða ef um það er álitsmál. Um sameign sumra er að ræða þegar það kemur fram eða má ráða af þinglýstum heimildum að svo sé eða þegar lega sameignar, afnot hennar eða möguleikar á afnotum eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem aðgang hafa að henni og afnotamöguleika, sbr. 7. gr. laganna. Sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra eigenda. Ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu.

Eignaskiptayfirlýsingu vegna X 44-52 hefur ekki verið þinglýst þar sem álitsbeiðandi hefur neitað að skrifa undir hana, meðal annars vegna þess að hann telur umræddan lóðarhluta á þaki hússins sameign sumra. Enga stoð er að finna fyrir þeirri ályktun í öðrum þinglýstum gögnum. Fram kemur í þinglýstum eignaskipta-yfirlýsingum fyrir X 30-38, 40 og 42 að þak bílageymslu sé nýtt sem hluti lóðar.

Á teikningum sem samþykktar voru í byggingarnefnd Z 29. maí 1975 sést að á umræddu bílskúrsþaki er aðkoma að X 40-42 og að þar er gert ráð fyrir barnaleikvelli. Jafnframt sést að gert er ráð fyrir að á þakinu sé gras. Umrætt svæði er ekki afmarkað frekar en hlýst beint af legu þess á þakinu. Ekki kemur heldur fram að umræddur leikvöllur sé einungis ætlaður eigendum X 40-42. Með vísan til þess sem að framan segir er það álit kærunefndar að þak bílageymslu X 30-52 ásamt þeim hluta lóðar sem er á þakinu sé sameign allra eigenda X 30-52.

Kærunefnd tekur ekki afstöðu til þess með hvaða hætti skuli komið er í veg fyrir að umrætt þak leki. Ákvörðun um það er á valdi og ábyrgð húsfélagsins.

Kærunefnd telur ástæðu til að benda aðilum á að fjöleignarhúsalög nr. 26/1994 gera einungis ráð fyrir einu húsfélagi í hverju fjöleignarhúsi, sbr. 56. gr. laganna. Eins og áður segir er það óumdeilt að á lóðinni X 30-52 eru þrjú hús. Hins vegar gilda ákvæði laganna um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars kona húsa, sbr. 2. mgr. 3. gr. laganna. Svonefnt húsfélag X 30-52 er því í raun félag um sameiginlega lóð og bílageymslu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða hlutdeild í kostnaði við að tyrfa og helluleggja ofan á sameiginlega bílageymslu X 30-52.

 Reykjavík, 20. desember 2004

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason