Mál nr. 50/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 50/2004
Skipting kostnaðar: Þakviðgerðir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 16. september 2004, mótteknu 20. september 2004, beindi A, f.h. F sf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 26. október 2004, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. nóvember 2004, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. desember 2004.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X í Zbæ, alls tveir eignarhlutar. Húsið er ein hæð ásamt kjallara. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta 0101 en gagnaðili eigandi eignarhluta 0102. Báðir eignarhlutarnir eru nýttir sem atvinnuhúsnæði. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sem gerð var í október 2002 er eignarhlutur álitsbeiðanda 54,19 hundraðshlutar hússins en eignarhlutur gagnaðila 45,81 hundraðshluti hússins. Ágreiningur er um greiðslu kostnaðar vegna þakviðgerða.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að hlutur álitsbeiðanda í kostnaði vegna þakviðgerða á árinu 2003 sé 27 hundraðshlutar heildarkostnaðar.
Í álitsbeiðni kemur fram að gert hafi verið við þak á eignarhluta álitsbeiðanda árið 1996 án þess að þáverandi eigandi eignarhluta gagnaðila hafi verið krafinn um hlutdeild í kostnaði. Í lok árs 2003 hafi gagnaðili látið laga þak á eignarhluta sínum. Ekki hafi verið gerð athugasemd við framkvæmdina af hálfu álitsbeiðanda enda álitsbeiðandi ekki viðsemjandi verktakans. Eftir að viðgerð fór fram hafi gagnaðili óskað eftir því að álitsbeiðandi greiddi hlutdeild sína í samræmi við eignarhlutföll. Heildarkostnaður vegna verksins sé 1.290.131 króna. Þessu hafi álitsbeiðandi mótmælt enda hafi verið áætlað áður en framkvæmdir hófust að hlutur álitsbeiðanda yrði um það bil 30-35 hundraðshlutar og á þeim forsendum hafi álitsbeiðandi samþykkt að taka þátt í verkinu. Álitsbeiðandi hafi lagt til að kostnaði yrði skipt þannig að hlutur gagnaðila í þaki álitsbeiðanda yrði dreginn frá uppgjöri vegna þaks gagnaðila. Segir í álitsbeiðni að 150,3 fermetrar þaks tilheyri álitsbeiðanda en 251,8 fermetrar þaks tilheyri gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi lagt til að skipting kostnaðar vegna viðgerða væri með þeim hætti að álitsbeiðandi greiddi fyrir 67,59 fermetra þaks eða sem svarar til 27 hundraðshluta af kostnaði. Húsfundur hafi verið haldinn 18. ágúst 2004 og fram haldið 20. ágúst 2004 en seinni daginn hafi gagnaðili hafnað kröfum álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi vísar til þess að krafa sín sé byggð á sanngirni þar sem gagnaðili hafi á engan hátt komið að kostnaði við viðgerð á þaki yfir eignarhluta álitsbeiðanda. Þá er einnig vísað til 46. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafi keypt eignarhluta sinn í apríl árið 2002 en álitsbeiðandi sinn hluta nokkru síðar. Á þessum tíma hafi verið nýlegt þak yfir eignarhluta álitsbeiðanda en ekki eignarhluta gagnaðila. Um haustið 2003 hafi verið ljóst að þak á eignarhluta gagnaðila þarfnaðist viðgerðar, húseignin hafi legið undir skemmdum, m.a. hafi leka orðið vart í kjallara sem tilheyri eignarhluta álitsbeiðanda.
Samkomulag hafi orðið við forsvarsmann álitsbeiðanda um að hefja viðgerðir á þaki og hafi hann samþykkt tilboð sem barst. Samskipti aðila hafi farið fram símleiðis þar sem hvorki hafi verið ágreiningur um nauðsyn viðgerðar né tilboðið sem barst. Gagnaðili hafi tekið að sér að ganga að fyrrgreindu tilboði og koma verkinu í framkvæmd í fullu samráði við álitsbeiðanda. Samkvæmt kaupsamningi eigi álitsbeiðandi rétt til byggingar ofan á húseignina og því hafi verið ákveðið að þétta þakplötu í stað þess að „byggja þak“. Bent er á að núverandi eigendur hússins hafi ekki átt það þegar gert var við þak á eignarhluta álitsbeiðanda og sé því málið óviðkomandi og auk þess sé slík krafa fyrnd. Ekki sé vitað um samning eða samkomulag sem fyrri eigendur hafi gert með sér. Einnig er bent á að gagnaðila hafi verið falið að semja við verktaka f.h. allra eigenda hússins. Því er mótmælt að samið hafi verið um að álitsbeiðandi greiddi 30-35 hundraðshluta kostnaðar. Þegar rætt hafi verið um skiptingu kostnaðar hafi gagnaðili vísað í eignaskiptayfirlýsingu. Krafa um að kostnaður vegna fyrri viðgerða yrði dreginn frá kostnaði nú hafi ekki verið gerð fyrr en undir lok verksins. Gagnaðili krefst þess að kostnaði verði skipt eftir hlutfallstölu, sbr. 45. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila kemur fram að kaupverð eignar álitsbeiðanda hafi miðast við ástand eignarinnar, þar með talið að gert hafði verið við þakið. Sagt er að ekki sé beinlínis verið að krefja gagnaðila um greiðslu fyrir fyrri viðgerð heldur verið að benda á að ósanngjarnt sé að álitsbeiðandi beri allan kostnað af fyrri viðgerð en jafnframt sé ætlast til þess að hann beri aukinn kostnað vegna viðgerðar á eignarhluta gagnaðila. Þá segir að ekki liggi fyrir skriflegt samþykki né fundargerðir húsfunda vegna viðgerða á þakinu en væntanlega þurfi ekki að undirstrika að gegn andmælum álitsbeiðanda beri gagnaðili alfarið sönnunarbyrðina fyrir staðhæfingum sínum sem fara í bága við lýsingu álitsbeiðanda á málsatvikum.
III. Forsendur
Óumdeilt er að X er eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Samkvæmt 6. gr. laganna teljast allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar til sameignar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. laganna. Hugtakið sameign er skilgreint nánar í 8. gr. laganna en skv. 1. tölul. 1. mgr. 8. gr. fellur allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr, svo og útitröppur og útistigar undir sameign fjöleignarhúss.
Af þessu leiðir að allt ytra byrði hússins X, þar með talið þak þess í heild sinni, er í sameign allra eigenda og þar af leiðandi telst allur kostnaður vegna framkvæmda við sameign þess sameiginlegur kostnaður, sbr. 43. gr. laga nr. 26/1994, en um skiptingu slíks kostnaðar fer eftir III. kafla laga nr. 26/1994.
Um skiptingu kostnaðar vegna sameignar fjöleignarhúss gilda 45. og 46. gr. laga nr. 26/1994. Meginreglan um skiptingu kostnaðar kemur fram í A-lið 45. gr. en samkvæmt henni skiptist allur kostnaður hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B- og C-lið 45. gr., eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi séreign. Í B og C-lið 45. gr. er sett fram undantekning frá meginreglunni, en í B-lið eru taldir upp þeir kostnaðarþættir í rekstri sameignar sem skiptast skuli að jöfnu. Samkvæmt C-lið 45. gr. skal kostnaði þó jafnan skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins. Kærunefnd telur ótvírætt að umræddur kostnaður falli undir A-lið 45. gr. laganna.
Hýsi fjöleignarhús eingöngu atvinnustarfsemi er eigendum heimilt, samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús, að víkja frá fyrirmælum laganna með samningum sín á milli. Gilda ákvæði laganna þá um öll þau atriði sem ekki er ótvírætt samið um á annan veg. Jafnframt gilda ákvæði laganna til fyllingar slíkum samningsákvæðum. Liggi engir samningar fyrir um aðra skipan eða náist ekki full samstaða með eigendum um frávik gilda ákvæði laganna óskorað um slíkt húsnæði. Engir slíkir samningar liggja fyrir í máli þessu og því ekki ástæða til að víkja frá meginreglu A-liðar 45. gr. laganna um skiptingu sameiginlegs kostnaðar.
Við mat á kostnaði vegna eldri viðgerða og þýðingu þeirra nú er ekki við bein lagafyrirmæli að styðjast. Kærunefnd hefur hins vegar talið að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til þeirra að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Það á ekki við í máli þessu þar sem árið 2003 var gert við annan þakhluta en árið 1996. Kærunefnd telur því ekki forsendur til að taka tillit til eldri viðgerðar í máli þessu.
Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skal taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Það var ekki gert en málatilbúnað álitsbeiðanda verður á hinn bóginn að skilja með þeim fortakslausa hætti að ekki sé gerð athugasemd við lögmæti framkvæmdarinnar sem slíkrar heldur einungis deilt um kostnaðarhlutdeild. Álitsbeiðandi heldur því fram að hlutdeild hans í verkinu hafi átt að vera önnur en hlutfallstala hans kveður á um eða 30-35 hundraðshlutar. Það er álitsbeiðanda að sanna að samið hafi verið um aðra skiptingu kostnaðar en leiðir af eignarhlutdeild hans í húsinu og telur kærunefnd að honum hafi ekki tekist það. Með vísan til alls þess sem að framan greinir er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða fyrir viðgerð á þaki í samræmi við eignarhlutdeild sína í húsinu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða fyrir viðgerð á þaki í samræmi við eignarhlutdeild sína í húsinu.
Reykjavík, 20. desember 2004
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason