Nr. 87/2018 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 87/2018

Lok leigutíma: Trygging.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. september 2018, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.  

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. september 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 24. september 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 25. september 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. nóvember 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 30. október 2014, tók gagnaðili á leigu íbúð í eigu álitsbeiðanda að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning. Ágreiningur er um ástand íbúðarinnar við lok leigutíma og kröfu álitsbeiðanda um heimild til að ganga að tryggingu gagnaðila.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að gagnaðila sé heimilt að ganga að tryggingu gagnaðila vegna skemmda á hinu leigða við lok leigutíma. 

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi geri kröfu í tryggingu gagnaðila þar sem meðal annars hafi orðið skemmdir á baðherbergi. Íbúðin hafi verið í góðu ásigkomulagi við upphaf leigutíma en stórskemmd við lok hans. Þá hafi gagnaðili ekki skýrt henni frá opnum og brotnum flísafúgum og öðru tjóni sem orðið hafi á eignini á leigutíma, líkt og henni hafi borið.

Við lok leigutíma hafi fundist sveppur í hinu leigða. Álitsbeiðandi hafi búið í húsinu í 16 ár og aldrei hafi myndast sveppur á þeim tíma. Annað baðherbergjanna sé gluggalaust með viftu og þar sé hvorki fúga laus né sveppamyndun. Vegna sveppamyndunar hafi þurft að brjóta flísa af vegg og rífa baðsvuntu. Hafi sú framkvæmd kostað álitsbeiðanda háar fjárhæðir. Þá eigi eftir að kaupa flísar og tilheyrandi efni, auk þess að greiða iðnaðarmanni fyrir flísalagningu.

Þær skemmdir sem hér hafi verið nefndar séu vegna raka sem hafi myndast vegna umgengni gagnaðila en raki á gluggarúðum sé óeðlilegur. Í nokkur skipti hafi álitsbeiðandi beðið gagnaðila um að lofta um og hita þar sem hún hafi orðið vör við lokaða glugga og vatn á rúðum. Sveppamyndun sé ekki eðlileg í baðherbergi með stórum glugga og gardínur taki ekki í sig svartan sveppagróður nema þær liggi alltaf í raka. Ástæðu sveppamyndunar sé þannig að rekja til umgengni gagnaðila.

Íbúðinni hafi verið skilað 1. ágúst 2018. Skoðunarmaður hafi komið 13. ágúst 2018 og metið viðskilnaðartjón að fjárhæð 21.000 kr. Álitsbeiðandi hafi gert athugasemdir við niðurstöðu hans þar sem ekki hafi verið tekið tillit til athugasemda hennar vegna ástands baðherbergisins en þegar flísar hafi verið fjarlægðar af veggnum hafi mikill raki komið í ljós og bleyta.

Álitsbeiðandi hafi óskað eftir að skoðunarmaður kæmi aftur til að meta þær skemmdir sem hafi komið í ljós en fengið þær upplýsingar símleiðis að tjónið yrði ekki metið aftur.

Ekki hafi heldur verið tektið tillit til þess að skrúfa á handfangi á útihurð hafi horfið á leigutímanum og aðeins önnur skrúfa af tveimur hafi þannig haldið handfanginu. Þetta sé mikið öryggismál. Álitsbeiðandi hafi lagað þetta um leið og hún hafi séð handfangið hálflaust. Gufugleypir hafi einnig verið í fínu lagi við upphaf leigutíma, en sé nú brenndur og lakkið farið af að hluta. Halli á baðgólfi sé að niðurfalli um það bil einn metra frá hurð. Fúga sé farin fyrir framan vaskinn og þá séu tvær flísar sprungnar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hún hafi hvorki við upphaf né lok leigutíma verið viðstödd úttektir. Álitsbeiðanda hafi ekki þótt það nauðsynlegt þótt gagnaðili hafi farið fram á að vera viðstödd.

Stór hluti krafnanna sé vegna flísa sem hafi verið lagðar á árinu 2002 og gagnaðili notað en ekki skemmt. Vísað sé til máls kærunefndar nr. 4/2012 þar sem segi að ágreingur var um hvort sveppamyndum á baðherbergi væri að rekja til leigjanda. Þá hafi álitsbeiðandi ætlað að fara í viðgerð á gluggum á leigutíma en ekkert orðið úr því hjá henni.

Búið sé að fara yfir húsnæðið af húsasmíðameistara. Gagnaðili hafi samþykkt þá skoðun og kröfuna þótt hún hafi ekki verið viðstödd, en fjárhæðin hafi verið 21.000 kr. sem gagnaðili hafi boðist til að greiða, enda ekki getað fullyrt að tjónið hafi ekki átt sér stað á hennar vakt. Viðhald húsnæðisins hafi ekki verið á ábyrgð gagnaðila. Að lokum vísi gagnaðili til 18. og 19. gr húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hún hafi óskað eftir úttekt 2. ágúst 2018 og skoðunarmaður ekki komið fyrr en 13. ágúst 2018. Smiður hafi komið til að stilla gluggaopnanir en af einhverjum ástæðum ekki lokið umsömdu verki og því ekki orðið úr viðgerð á gluggum. 

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að hún hafi aldrei slökkt á ofnunum heldur hafi alltaf verið kveikt á þeim. Hún hafi loftað út alla daga og jafnframt þurrkað úr gluggum.

III. Forsendur

Í máli þessu var lögð fram kæra en þar sem um er að ræða leigusamning sem gerður var í gildistíð eldri húsaleigulaga, nr. 36/1994, verður kærunni tekið sem álitsbeiðni, enda ekki ráðið að aðilar hafi samið um að nýju lögin, sem tóku gildi 22. júní 2016, ættu að gilda um leigusamning þennan.

Við upphaf leigutíma lagði gagnaðili fram tryggingu að fjárhæð 375.000 kr., en um var að ræða leigugreiðslu- og viðskilnaðartryggingu sem gagnaðili keypti hjá viðurkenndu fyrirtæki. Deilt er um hvort álitsbeiðanda sé heimilt að ganga að tryggingunni vegna ástands hins leigða við lok leigutíma.

Samkvæmt þágildandi 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt þágildandi 65. gr. sömu laga skyldi byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótaábyrgð.

Leigutíma lauk 1. ágúst 2018 og gerði húsasmíðameistari, á vegum þess fyrirtækis sem gagnaðili keypti leigugreiðslu- og viðskilnaðartryggingu af, úttekt á hinni leigðu íbúð 13. ágúst 2018 að beiðni álitsbeiðanda. Jafnframt hafði skoðun verið framkvæmd á vegum sama fyrirtækis við upphaf leigutíma. Samkvæmt niðurstöðu hans var um að ræða tjón við lok leigutíma og kostnaður vegna þess áætlaður 21.000 kr. sem gagnaðili hefur þegar greitt. Í skýrslu skoðunarmannsins segir að allur raki í húsnæðinu sem komi til án tilstuðlan gagnaðila sé á ábyrgð álitsbeiðanda og að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að gagnaðili hafi verið að stuðla að rakamyndun í íbúðinni umfram það sem leiðir af eðlilegri notkun.

Álitsbeiðandi byggir kröfu sína á því að óeðlileg rakamyndun hafi orðið í íbúðinni á leigutíma vegna umgengni gagnaðila með þeim afleiðingum að ýmsar skemmdir hafi orðið á hinu leigða. Kærunefnd telur gögn málsins ekki styðja þessa fullyrðingu álitsbeiðanda og telur ekkert benda til þess að notkun gagnaðila á íbúðinni hafi verið með óeðlilegum hætti. Þá telur kærunefnd að um sé að ræða viðhald á hinu leigða sem álitsbeiðanda, sem eiganda íbúðarinnar, beri að greiða fyrir. Það er því niðurstaða kærunefndar að hafna kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna kröfu álitsbeiðanda um heimild til að ganga að tryggingu gagnaðila.

Reykjavík, 15. nóvember 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson