Mál nr. 26/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 26//1997

Skipting kostnaðar, eignarhald: Útitröppur.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 14. apríl 1997, beindi A, til heimilis í X, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við meðeigendur húseignarinnar Y nr. 4, hér eftir nefndir gagnaðilar, um eignarhald á útitröppum og skiptingu kostnaðar vegna lagfæringa á þeim.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 16. apríl sl. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Greinargerð gagnaðila, dags. 13. maí, var lögð fram á fundi kærunefndar 17. s.m. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið við Y nr. 4, er járnklætt timburhús á steyptum kjallara og var flutt á lóðina um 1927. Í húsinu eru nú fimm eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á neðri hæð, samkvæmt afsali, dags. 11. nóvember 1991, og telst hún vera 13,71% alls hússins. Samkvæmt afsalinu fylgir eignarhluta álitsbeiðanda "miðstöðvarherbergi í kjallara hússins ásamt geymslu undir útitröppum."

Vatn lekur inn í geymsluna undir tröppunum við ákveðin veðurskilyrði.

Krafa álitsbeiðanda eru eftirfarandi að áliti kærunefndar:

Í álitsbeiðni kemur fram að leki í geymslu álitsbeiðanda hafi verið vandamál frá því álitsbeiðandi keypti íbúðina. Hafi hann valdið álitsbeiðanda tjóni þar sem íbúðin hafi verið leigð út en leigjendur rift leigusamningi vegna ástands hennar að þessu leyti. Álitsbeiðandi hafi árangurslaust reynt að fá húsfélagið til að taka á þessu vandamáli en án árangurs.

Samkvæmt áliti R, múrarameistara, sem skoðaði aðstæður þann 20. nóvember 1996 lekur inn í herbergið frá plötusamskeytum og eða við samskeyti á palli og húsi. Til að lagfæra lekann þarf samkvæmt áliti hans að "grafa skurð meðfram tröppum/herbergi niður fyrir plötusamskeyti, þétta og gera við á viðeigandi hátt. Leggja drendúk á vegginn og fylla síðan að með drenmöl. Grafa þar að auki skurð ca 2m út frá tröppum, t.d. út í garðinn, fylla með drenmöl til að veita vatni enn frekar frá. Þá þurfi að gera við tröppurnar sjálfar með því að fjarlægja og hreinsa alla ílögn af palli og úr tröppum, leggja í að nýju og pússa." Þessa aðgerð metur múrarameistarinn á rúmlega 200 þúsund krónur.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að umræddar útitröppur liggi upp að sérinngangi í íbúð álitsbeiðanda. Tröppur þessar hafi í upphafi, þegar húsið var í eigu eins aðila, verið aðalinngangur í húsið. Þær hafi síðar verið gerðar að sérinngangi íbúðar álitsbeiðanda en aðalinngangur hússins sé nú þar sem áður hafi verið bakdyr. Rými undir tröppunum hafi fyrr á árum verið notað undir kol og sé nú merkt sem geymsla og sé séreign álitsbeiðanda. Settur hafi verið gluggi og dyr á geymsluna án samráðs og samþykkis gagnaðila og án þess að ráð sé gert fyrir slíku á teikningum. Álitsbeiðandi hafi innréttað geymsluna sem íbúðarhúsnæði.

Gagnaðili telur umræddar tröppur séreign álitsbeiðanda. Gagnaðila beri ekki að taka þátt í viðhaldi og viðgerðum á sérinngangi álitsbeiðanda, enda hafi hann engin afnot eða afnotamöguleika af tröppunum. Þær þjóni ótvírætt einungis hagsmunum álitsbeiðanda. Þegar litið sé til staðsetningar þeirra, byggingarsögu, tilgangs og afnota leiði öll eðlisrök og sanngirnissjónarmið til þess að tröppurnar séu séreign álitsbeiðanda.

III. Forsendur.

Allt ytra byrði húss, þ.á.m. útitröppur, eru sameign eigenda fjöleignarhúss, sbr. skýrt orðalag 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Meginreglan er sú að rými í fjöleignarhúsi er sameign allra, sbr. 6. gr. laganna. Þetta gildir þannig nema ótvírætt sé um að ræða séreign, skv. 1. mgr. 6. gr., sbr. 4. og 5. gr., eða sameign sumra, sbr. 7. gr. Í ljósi þess að orðalag 8. gr. er mjög skýrt varðandi útitröppur telur kærunefnd ljóst að einungis í algerum undantekningartilfellum geti slíkur hluti af ytra byrði húss fallið undir undantekningarreglur um séreign eða sameign sumra. Umræddar tröppur eru ótvírætt hluti af ytra byrði hússins, auk þess sem fyrirliggjandi eignarheimildir styðja í engu sjónarmið gagnaðila. Að mati kærunefndar er því ekkert sem styður það sjónarmið gagnaðila að tröppurnar séu séreign og eru þær þannig sameign allra íbúðareigenda hússins.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að álitsbeiðandi hafi breytt umræddri geymslu og notkun hennar án samráðs við aðra eigendur. Kærunefnd telur ljóst, m.a. af matsgerð R, múrarameistara, að umræddur leki verður ekki rakinn til þessara framkvæmda. Þetta atriði kemur því ekki til frekari umfjöllunar í málinu, eins og það liggur fyrir nefndinni.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið ber gagnaðilum að taka þátt í kostnaði við lekaviðgerðir á umræddum tröppum, sbr. 1. tl. 43. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 38. gr. er eiganda rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Með hliðsjón af því að vatn lekur inn í séreignarhluta álitsbeiðanda svo að hann liggur undir skemmdum, telur kærunefnd að álitsbeiðandi eigi kröfu til þess að húsfélagið hefjist handa um viðgerðir þegar í stað. Láti sameigendur enn undir höfuð leggjast að grípa til viðeigandi aðgerða kemur til álita að beita úrræði 38. gr.

Varðandi það afleidda tjón sem álitsbeiðandi telur sig hafa orðið fyrir, með missi leigutekna o.fl., vísast til ákvæðis 1. tl. 1. mgr. 52. gr. laga nr. 26/1994, um skaðabótaábyrgð húsfélags á fjártjóni einstakra eigenda. Sá sem heldur því fram að hann hafi orðið fyrir bótaskyldu tjóni ber að sanna tjón sitt skv. almennum reglum. Eins og kröfur álitsbeiðanda eru settar fram lítur kærunefnd svo á að einungis sé óskað almenns álits um réttindi og skyldur í þessu sambandi enda ekki settar fram neinar ákveðnar fjárkröfur né sönnun færð fyrir tjóninu.

Það er álit kærunefndar að umræddar útitröppur séu sameign allra og að um sameiginlegan kostnað sé að ræða varðandi viðgerð þeim.

Það er álit kærunefndar að eigendum hússins beri að láta framkvæma viðgerð á leka í útitröppum þegar í stað.

Reykjavík, 26. júní 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson