Mál nr. 21/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Með bréfi, dags. 20. mars 1997, móttekið 10. apríl, beindi A fyrir hönd Félagsmálastofnunar Reykjavíkurborgar, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Bílastæðasjóð Reykjavíkurborgar, hér eftir nefndur gagnaðili, um það hvort Lindargata 57-66, Reykjavík, þ.e. 94 íbúðir, þjónustumiðstöð og bílastæðahús, teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 16. apríl 1997. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Greinargerð B, fyrir hönd gagnaðila, dags. 12. maí 1997, var lögð fram á fundi kærunefndar 17. maí. Þann 21. maí fór kærunefnd á vettvang og kannaði aðstæður. Jafnframt var fjallað um málið á fundum kærunefndar 11. og 20. júní, og var málið tekið til úrlausnar á þeim síðari.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Sambyggingin að Lindargötu 57-66, Reykjavík, skiptist í fimm matshluta. Gagnaðili er eigandi að bílastæðiskjallara á tveimur hæðum undir Vitatorgi og telst hann til Lindargötu 59. Bílageymslan er öll niðurgrafin. Bílastæði í geymslunni eru til afnota fyrir almenning og njóta íbúar engra forréttinda varðandi notkun þeirra. Ágreiningur aðila stendur um það hvort um eitt hús sé að ræða í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og skiptingu kostnaðar í framhaldi af því.

Samkvæmt eignaskiptasamningi um Lindargötu 59, dags. í apríl 1992, þinglýst 10. júlí sama ár, er eignarhluti bílageymslu 62,46% og fylgir hlutdeild í sameign hússins og leigulóðarréttindum skv. hlutfallstölu. Þá kemur fram að Lindargata 57, 59, 61, 64 og 66, standi á sameiginlegri lóð.

Kærunefnd telur að skilja beri álitsbeiðni svo, að krafa álitsbeiðanda sé eftirfarandi:

Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að samkvæmt eignaskiptasamningi eigi gagnaðili ákveðinn hluta af heildarbyggingunni. Álitsbeiðandi telji því að gagnaðila beri að taka þátt í sameiginlegum kostnaði og utanhússviðhaldi samkvæmt því.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að húseignir þær sem hér um ræðir hljóti að skoðast sem sjálfstæð hús, hugsanlega með ákveðnum sameiginlegum atriðum og málefnum eftir því sem við geti átt, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Slík sameiginleg atriði gæti sérstaklega verið að finna innan Lindargötu 59 og 66 en óeðlilegt sé að gagnaðili taki þátt í utanhússviðhaldi annarra eigna eða eignarhluta við Lindargötu.

Gagnaðila hafi ekki borist fundarboð húsfunda að Lindargötu 59 né annarra húsa við Lindargötu, þrátt fyrir að svo virðist sem ráð sé fyrir gert að gagnaðili greiði nærri þriðjung viðhaldskostnaðar eignanna Lindargötu 57, 59, 61, 64 og 66.

Almennir notendur bílakjallara gagnaðila noti inn- og útkeyrslu við Skúlagötu, sérstakan stigagang við Lindargötu og stigagang og lyftuhús við Hverfisgötu. Þetta séu allt sérinngangar, óháðir öðrum eignum. Innkeyrsla við Vitastíg sé um Lindargötu 66 og gæti hlutdeild gagnaðila í sameiginlegum málefnum þess húss numið sem svari því rými sem sjálf niðurkeyrslan taki. Þá megi sérstaklega geta þess að þeir íbúar og starfsfólk Lindargötu 57, 59 og 61 sem noti bílakjallarann hafi innangengt úr honum inn í stigaganga/lyftuhús úr norðlægum enda hans. Gengið sé af bílastæðunum um læstar dyr, inn í fyrrnefnda stigaganga, sem hvorki starfsfólk gagnaðila né almennir notendur stæðanna hafi aðgang að. Gagnaðili geri ekki tilkall til slíks aðgangs, enda sé það óþarfi þar sem kjallarinn sé mjög vel aðgreindur frá öðrum byggingum og sjálfum sér nægur með inn- og útganga.

Gagnaðili bendir á hafa megi til viðmiðunar sambærileg mannvirki erlendis, svo sem jarðgöng, neðanjarðarstöðvar og niðurgrafin bílhýsi, sem aðrar byggingar hafi verið reistar á.

III. Forsendur.

Kærunefnd hefur í fyrri álitsgerðum sínum ítrekað fjallað um það álitaefni hvenær sambygging teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í máli þessu þykir ekki ástæða til að endurtaka rök fyrir því, en bent á almennar forsendur kærunefndar um þetta atriði, sbr. t.d. álitsgerðir í málunum nr. 14 og 30/1995, sbr. skýrslu kærunefndar fyrir árið 1995.

Sambyggingin Lindargata 57, 59, 61, 64 og 66 er hönnuð sem ein heild. Hún er hönnuð af sömu arkítektum og ytra útlit er sjónrænt samræmt. Sambyggingin er reist á einni lóð. Lagnakerfi er samtvinnað. Burðarvirki er að meginhluta órofin heild, þar sem undirstöður bílageymslunnar eru jafnframt undirstöður efri byggingarhluta, súlur sem bera plötur í bílageymslunni bera jafnframt efri byggingarhluta og veggir bílageymslunnar eru undirstöður efri byggingarhluta. Þá þjóna efri byggingarhlutar sem þak bílageymslunnar að hluta og þak bílageymslunnar er að hluta garður og torg fyrir íbúðirnar.

Í eignaskiptasamningi, dags. í apríl 1992, þinglýst 10. júlí sama ár, kemur fram að gagnaðila er reiknuð 62,46% eignarhlutdeild í Lindargötu 59 og tilsvarandi eignarhlutdeild í sameign og leigulóðarréttindum.

Það er álit kærunefndar, þegar allt það er virt sem hér að framan er rakið, að sambyggingin Lindargötu 57-66, Reykjavík, teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að sambyggingin að Lindargötu 57-66, Reykjavík, teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Kostnaður við viðhald utanhúss er því sameiginlegur kostnaður allra eigenda.

Reykjavík 20. júní 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson