Mál nr. 15/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 15/1997

Skipting sameiginlegs kostnaðar, eignaskiptayfirlýsing.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 5. mars 1997, beindu A og B, til heimilis að X nr. 10, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 10, hér eftir nefnt gagnaðili, um skiptingu kostnaðar vegna utanhússframkvæmda.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 15. sama mánaðar. Áður hafði gagnaðila verið gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Karl Axelson, nefndarmaður, lýsti sig vanhæfan við meðferð málsins og í hans stað kom Benedikt Bogason, varamaður.

Greinargerð gagnaðila, dags. 18. mars, var lögð fram á fundi kærunefndar 5. apríl. Jafnframt var samþykkt að beina tiltekinni fyrirspurn til gagnaðila. Svar gagnaðila, dags. 27. apríl, var lagt fram á fundi 7. maí og málið þá tekið til úrlausnar.

Fjölbýlishúsið X nr. 10, var byggt árið 1946. Húsið skiptist í fjóra eignarhluta, þ.e. tvær hæðir, kjallara og ris. Álitsbeiðendur eru eigendur kjallaraíbúðar sem skv. kaupsamningi, dags. 15. október 1992, taldist vera 15,1% alls hússins. Gagnaðilar eru eigendur annarra íbúða í húsinu.

Sumarið 1996 létu eigendur hússins framkvæma á því gagngerar utanhússviðgerðir, á grundvelli ákvörðunar sem tekin var á árinu 1995. Verkfræðistofnunni R hf. var falið að gera kostnaðaráætlun fyrir verkið og hljóðaði hún upp á 4,4 milljónir króna. Ennfremur skyldi R hf. vera húsfélaginu til ráðgjafar um verkið. Reikningar verktaka voru greiddir jafnóðum og þeir bárust og skipt milli eigenda skv. þinglýstum eignarhlutum. Framkvæmdirnar eru að fullu greiddar. Ágreiningur aðilanna varðar fyrirkomulag endanlegs uppgjörs milli eigenda, þ.e. hvort að það skuli miðast við þinglýstar hlutfallstölur eða nýjar hlutfallstölur, skv. nýrri eignaskiptayfirlýsingu sem verið hefur í vinnslu.

Í fundargerð húsfundar, dags. 23. maí 1995, er bókað svo um þetta atriði: "Skoða þarf hvað er sameign og hvað er séreign. Endurmeta þarf eignarhluta".

Samkvæmt gögnum málsins kemur fram að haldinn var fundur á Verkfræðistofunni R hf. þann 16. apríl 1996 með þremur nafngreindum aðilum frá húsfélaginu ásamt starfsmanni fyrirtækisins. Þar er m.a. bókað að óskað hafi verið eftir því að R hf. gerði eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið.

Þann 28. október 1996 sendi starfsmaður R hf. eigendum uppgjör vegna framkvæmdanna. Þar kemur fram að staða álitsbeiðenda miðast við 15,1% kostnaðarhlutdeild. Síðan segir: "Vakin er sérstök athygli á því að enn liggur ekki fyrir endanlegur eignaskiptasamningur. Það verður ekki fyrr en hann liggur fyrir að endanlegt uppgjör getur farið fram." Sami aðili sendi síðan sundurliðun, dags. 24. janúar 1997, og kom þar fram að hlutfallstala eignarhluta álitsbeiðanda var reiknuð 18,01% og skipting kostnaðar við hana miðuð.

Krafa álitsbeiðanda er eftirfarandi:

Af hálfu álitsbeiðenda er því haldið fram að þau hafi ekki verið boðuð á fundinn 16. apríl 1996 og hafi ekki vitað um hann fyrr en að nokkrum dögum liðnum. Hins vegar geti þau ekki neitað því að þau hafi vitað að til stæði að gera slíkan samning fyrir áramót 1996-1997, vegna ákvæða laga þess efnis. Álitsbeiðendur vilji gera umrætt verk upp á grundvelli þinglýstra eignarhlutfalla en að nýjar hlutfallstölurnar verði notaðar í framtíðinni, þegar ný eignaskiptayfirlýsing hafi verið samþykkt og henni þinglýst. Nýjar hlutfallstölur hafi legið fyrir fimm mánuðum eftir að framkvæmdum var lokið og eftir sé að yfirfara eignaskiptayfirlýsinguna og fá staðfesta hjá byggingarfulltrúa. Hún hafi hvorki verið samþykkt af eigendum hússins né hafi henni verið þinglýst. Álitsbeiðendur neita að hafa samþykkt að hinar nýju hlutfallstölur ættu að gilda um uppgjör á verkinu og telja sig hafa haft uppi mótmæli gegn því á húsfundum og við önnur tækifæri.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að öllum húseigendum hafi verið ljóst að leiðrétta þyrfti hlutfallstölur eignarhluta hússins, enda hafi húsinu verið mikið breytt frá því þær voru upphaflega ákveðnar. Þegar ljóst var hversu umfangsmiklar framkvæmdir við húsið yrðu hafi verið ákveðið að láta gera eignaskiptayfirlýsingu þannig að hlutfallstölur sýndu rétta skiptingu hússins. Ákveðið hafi verið að sú skipting skyldi síðan notuð við endanlegt uppgjör kostnaðar við framkvæmdirnar. Þetta hafi verið forsenda fyrir framkvæmdunum og öllum eigendum það fyllilega ljóst þegar endanleg ákvörðun um að ráðast í þær var tekin í júlí 1995. Jafnframt hafi verið ákveðið að nota gildandi hlutfallstölur til að greiða reikninga þar til rétt hlutföll lægju fyrir. Þetta staðfesti aðrir eigendur en álitsbeiðendur. Gagnaðili bendir á í þessu sambandi að fundurinn 23. maí 1995 hafi verið fyrsti formlegi húsfundurinn vegna framkvæmdanna. Strax þar hafi verið rætt um nauðsyn þess að svo kostnaðarsöm viðgerð sem þessi væri látin skiptast á eigendur miðað við raunverulega eign og nýtingu fasteignarinnar. Ekki hafi verið talin ástæða til að bóka neitt frekar vegna þessa máls. Ljóst sé hins vegar hvað vakað hafi fyrir mönnum með bókuninni, enda samhengi milli uppgjörs framkvæmdakostnaðar og endurmats eignarhluta sem varla sé háð tilviljum. Starfsmaður R hf. hafi séð um að rita fundargerðir frá apríl 1996 og geti hann staðfest að þessi umræða hafi komið til vegna uppgjörs framkvæmdakostnaðar.

Af hálfu álitsbeiðenda hafi ekki verið hreyft við neinum mótmælum fyrr en undir lok framkvæmdatíma verksins. Aðrir eigendur hafi andmælt þessum viðbrögðum og undrast slík sinnaskipti, eftir að verkið var hafið.

Þess er því krafist af hálfu gagnaðila að kærunefnd komist að þeirri niðurstöðu að leggja beri til grundvallar uppgjörsreglur þær sem verið hafi forsendur þess að ráðist hafi verið í umræddar framkvæmdir, þ.e. eignarhlutföll skv. nýrri eignaskiptayfirlýsingu eins og hún verði endanlega samþykkt.

III. Forsendur.

Það er meginregla að sameiginlegur kostnaður í fjölbýlishúsum og öðrum fjöleignarhúsum skiptist eftir hlutfallstölum, sbr. 15. gr. og A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994. Hlutfallstölur hvers séreignarhluta skulu koma fram í eignaskiptayfirlýsingu, sbr. 4. tl. 17. gr. sömu laga.

Ofangreind ákvæði verður að túlka svo, orðalagi sínu samkvæmt, að þar sé átt við gildandi, þinglýst eignarhlutföll. Sú meginregla gildir því að þar til gengið hefur verið frá nýrri eignaskiptayfirlýsingu með undirskrift eigenda og eftir atvikum við þinglýsingu hennar, gildir eldri eignaskiptayfirlýsing eða þinglýstar hlutfallstölur skv. einstökum eignarheimildum. Kærunefnd telur hins vegar að eigendur geti samið sig undir nýja, væntanlega eignaskiptayfirlýsingu, vegna kostnaðarskiptingar við tilteknar, fyrirhugaðar framkvæmdir. Í því sambandi verður hins vegar að gera strangar sönnunarkröfur, þess efnis að allir eigendur hafi samið sig undir slíkt fyrirkomulag. Telja verður jafnframt að sönnunarbyrðin hvíli á þeim sem því heldur fram að um slíkan samning hafi verið að ræða.

Ljóst er að aðilum máls þessa ber ekki saman um hvernig staðið hafi verið að ákvörðunartöku um uppgjör vegna umræddra framkvæmda, nánar tiltekið um forsendur þeirra. Álitsbeiðendur hafa mótmælt því að samþykkt hafi verið af þeirra hálfu að nýjar, væntanlegar hlutfallstölur skyldu gilda um uppgjör verksins. Af hálfu gagnaðila hefur einkum verið vísað til húsfundar 23. maí 1995, þar sem álitsbeiðendur, meðal annarra, hafi samþykkt þetta fyrirkomulag. Um þetta atriði er eingöngu bókað í fundargerð: "Skoða þarf hvað er séreign og hvað er sameign. Endurmeta þarf eignarhluta."

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem áður greinir, að framlögð gögn í málinu, þ.e. einkum fundargerð húsfundar 23. maí 1995, feli ekki í sér nægjanlega skýrt samþykki álitsbeiðenda, þess efnis að þeir semji sig undir kostnaðarskiptingu á grundvelli væntanlegrar eignaskiptayfirlýsingar vegna umræddra framkvæmda. Gagnaðilar telja sig geta leitt fram vitni samþykki álitsbeiðenda til staðfestingar. Um það atriði er það að segja að fyrir kærunefnd fara ekki fram aðila- og vitnaleiðslur, svo sem fyrir dómi. Slík sönnunarfærsla fyrir dómi gæti hins vegar breytt niðurstöðu málsins.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að til grundvallar við uppgjör og endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna framkvæmda sumarið 1996 beri að leggja til grundvallar þinglýst eignarhlutföll í húsinu.

Reykjavík, 31. maí 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Benedikt Bogason