Mál nr. 13/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 13/1997

Skipting sameiginlegs kostnaðar: Fasteignagjöld af samkomusal. Skipting tekna af sameign: Leigutekjur af samkomusal.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 20. febrúar 1997, móttekið 25. sama mánaðar, beindi A, til heimilis að X nr. 40A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 40, 40A og 40B, hér eftir nefnt gagnaðili, um skiptingu tiltekinna kostnaðar- og tekjuliða innan húsfélagsins.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 26. sama mánaðar. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 11. mars, var lögð fram á fundi kærunefndar 15. sama mánaðar og málið þá tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Á framhaldsaðalfundi húsfélagsins X nr. 40, 40A og 40B þann 4. febrúar 1997 mótmælti álitsbeiðandi því að skv. framlögðum ársreikningi skyldi skipta fasteignagjöldum vegna samkomusalar í sameign hlutfallslega milli eigenda. Lagði álitsbeiðandi til að fundurinn samþykkti að færa umrædd fasteignagjöld undir jöfn skipti. Tillögu álitsbeiðanda var vísað frá.

Á fundinum lagði álitsbeiðandi ennfremur fram fram tillögu þess efnis að leigutekjur af samkomusal, sem færðar væru undir jöfn skipti skv. sundurliðun á fylgiskjali með ársreikningnum, yrðu hlutfallsskiptar. Þá kom fram breytingartillaga þess efnis að kostnaður við rekstur salarins, s.s. afnotagjöld af sjónvarpi í salnum, væri fyrst dreginn frá tekjunum og nettó leigutekjum síðan skipt eftir hlutfallstölum. Þessi tillaga var samþykkt.

Kröfur álitsbeiðanda eru eftirfarandi:

Varðandi skiptingu fasteignagjalda vegna samkomusalar í sameign vísar álitsbeiðandi til 2. tl. 43. gr. laga nr. 26/1994, máli sínu til stuðnings. Álitsbeiðandi telur að skipta beri umræddum fasteignagjöldum jafnt milli eigenda, enda sé hér um lögbundinn rekstrarkostnað að ræða.

Varðandi skiptingu leigutekna vísar álitsbeiðandi til 2. tl. 15. gr. laga nr. 26/1994, máli sínu til stuðnings. Leigutekjurnar séu þannig til komnar að eigendur greiði kr. 2.500,- fyrir notkun salarins, t.d. til veisluhalda fyrir sig eða fjölskyldu sína. Álitsbeiðandi telur að umræddar leigutekjur eigi að skiptast hlutfallslega milli eigenda til að mæta viðhaldskostnaði, svo sem málningu, slípun á gólfi o.fl., en slíkur kostnaður sé greiddur í samræmi við eignarhluta.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að endurskoðaður ársreikningur húsfélagsins hafi verið lagður fram á framhaldsaðalfundi húsfélagsins þann 4. febrúar sl. Á fundinum hafi R, lögg. endurskoðandi, mætt fyrir hönd húsfélagsins. Í tilefni af tillögum álitsbeiðanda hafi endurskoðandinn gefið fundarmönnum skýringar á ársreikningnum og framkomnar tillögur hlotið afgreiðslu fundarins.

Endurskoðandinn hafi bent á að fasteignaskattur og brunatengd gjöld, sem innifalin séu í fasteignagjöldum, byggist alfarið á fasteigna-/brunabótamati. Þessi möt séu háð hlutfallslegum eignarhluta. Gjöldin séu því alfarið byggð á hlutfallslegri eign og beri að greiða þau á þann hátt.

Varðandi tekjur af sameign hafi verið talið að í ákvæði 2. tl. 15. gr. laga nr. 26/1994 sé átt við hreinar tekjur en ekki leigutekjur. Samkvæmt ársreikningi hafi kostnaður af samkomusal verið kr. 24.794,- en þar við bætist afnotagjald sjónvarps í salnum, kr. 10.000,- Tekjur af samkomusalnum hafi síðan verið kr. 41.000,- Hreinar tekjur af samkomusalnum hafi þannig verið kr. 6.206,- og hafi verið samþykkt á fundinum að færa þær af jafnri skiptingu yfir í hlutfallsskiptingu.

III. Forsendur.

Meginreglan um skiptingu sameiginlegs kostnaðar í fjöleignarhúsi er skipting eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994.

Í B-lið 45. gr. laganna er gerð sú undantekning frá þessari meginreglu að tiltekinn kostnaður, sem þar er upp talinn, skiptist að jöfnu. Er þar tilgreindur kostnaður svo sem viðhalds- og rekstrarkostnaður lyftu, sameiginlegs þvottahúss, þar með talið kaupverð og viðhald sameiginlegra tækja, svo og kaup og viðhald ýmiss sameiginlegs búnaðar, sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af. Í greinargerð með 45. gr. segir að jöfn kostnaðarskipting byggist á sanngirnissjónarmiðum og því að afnot eigenda og/eða gagn, séu í þessum tilvikum með þeim hætti, að jöfn skipting kostnaðar sé almennt, þ.e. í flestum tilvikum, réttlátari og sanngjarnari en skipting eftir hlutfallstölum.

Telja verður að fasteignagjöldum beri að skipta í samræmi við meginreglu laganna, þ.e. eftir hlutfallstölum, enda falla þessi gjöld ekki skýrlega undir undantekningar B eða C-liðar 45. gr. Í því sambandi má benda á eðlismun þeirra og t.d. kostnaðar við hita, rafmagn og ljósaperur í sameign, þ.e. rekstrarkostnað vegna starfrækslu fasteignarinnar sjálfrar.

Varðandi leigutekjur af sameign ber að líta til ákvæðis 2. tl. 15. gr. laga nr. 26/1994 þar sem kveðið er á um að tekjur af sameign skiptist eftir hlutfallstölum. Kærunefnd telur eðlilegt í því sambandi að skýra ákvæðið svo að þar sé átt við nettó tekjur en ekki brúttó, enda hefur þá verið tekið tillit til kostnaðar sem ýmist er greiddur í samræmi við hlutfallstölur eða er jafnskiptur.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að fasteignargjöldum af samkomusal í sameign beri að skipta milli eigenda í samræmi við hlutfallstölur eignarhluta.

Þá telur kærunefnd að nettó leigutekjum af samkomusal í sameign beri að skipta eftir hlutfallstölum.

Reykjavík, 7. maí 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson