Mál nr. 4/1997
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 4/1997
Kostnaðarskipting: þakgluggar.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 9. janúar 1997, beindi R ehf., til heimilis að X nr. 8, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið Y nr. 13, hér eftir nefnt gagnaðili, um skiptingu kostnaðar vegna nýrra þakglugga á húsinu.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 18. sama mánaðar. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 25. febrúar, var lögð fram á fundi kærunefndar 26. sama mánaðar. Af hálfu kærunefndar var í kjölfarið tvívegis óskað eftir frekari gögnum og bárust svör beggja aðila við fyrri fyrirspurn nefndarinnar en einungis svör álitsbeiðanda við þeirri síðari. Málið var tekið til úrlausnar á fundi 7. maí.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið Y nr. 13, er steinhús með fjórum eignarhlutum. Á árinu 1996 var ákveðið að skipta um járn á þaki hússins. Á þakinu voru 7 gluggar, lóðaðir fastir á þakplötur. Álitsbeiðandi, sem er eigandi rishæðar, óskaði eftir að fá að setja Velux-glugga í stað gömlu þakglugganna. Velux-gluggar eru stærri og dýrari en hinir upphaflegu gluggar. Var þetta samþykkt, enda greiddi hann af því allan kostnað. Deilt er um skiptingu kostnaðar vegna nýju glugganna.
Krafa álitsbeiðanda er eftirfarandi:
Að gagnaðila beri að greiða þá upphæð sem hefði þurft að greiða varðandi gömlu þakgluggana upp í verð þeirra nýju.
Verði ekki á það fallist þá greiði gagnaðili fylgihluti, þ.e. ytri glugga.
Álitsbeiðandi heldur því fram að gömlu gluggarnir hafi verið ryðgaðir og í sama ástandi og annað þakjárn á húsinu, þ.e. lekt og sundurryðgað. Útilokað hefði verið með öllu að nýta gluggana eða hluta þeirra áfram. Gagnaðila beri að greiða andlag gömlu gluggana í verði þeirra nýju, enda hafi álitsbeiðandi átt rétt til glugganna eins og þeir voru áður ef ekki hefði komið til breytinga á gerð þeirra. Af því leiði að gluggaskiptin sjálf auki ekki kostnað gagnaðila. Fylgihlutir og frágangur Velux- glugga sé stór hluti af verði þeirra. Með fylgihlutum sé átt við þau málmstykki sem notuð séu við frágang á gluggum og ýmist yfir eða undir þakjárnið, þ.e. ytri glugga.
Af hálfu gagnaðila er því hins vegar haldið fram að þrátt fyrir að skipt hafi verið um þakjárn á húsinu þá hafi verið ónauðsynlegt að skipta um þakgluggana. Þannig hafi staðið til að nýta þá áfram.
Hagur álitsbeiðanda af því að skipta um glugga hafi verið verulegur þar sem íbúð hans hafi verið ósamþykkt en hana hafi mátt fá samþykkta sem íbúð með stærri gluggum.
III. Forsendur.
Í máli þessu greinir aðila á um það hvort nauðsynlegt hafi verið að skipta um þakglugga um leið og gert var við þak hússins á árinu 1996. Engin gögn óháðra aðila liggja fyrir um ástand þakjárnsins eða aldur þess, þrátt fyrir að af hálfu kærunefndar hafi verið farið fram á slík gögn. Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að þakjárn hafi verið ryðgað og svo hafi einnig verið um umgjörð þakglugga, enda gluggarnir jafngamlir þakinu.
Af hálfu gagnaðila er því ekki mótmælt að þakjárn hafi verið ryðgað en því haldið fram að nýta hafi átt gömlu gluggana óbreytta.
Umræddir gluggar voru úr járni og þeir lóðaðir í þakpötur. Eðli máls samkvæmt mæðir mikið á slíkum samskeytum og vill þá myndast í þeim ryð. Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að þakgluggarnir og umgjörð þeirra hafi verið jafngamalt öðru þakjárni, þ.e. frá 1936.
Það að skipt var um þakpappa og þakjárn bendir til þess að ástand þess hafi ekki verið fullnægjandi. Öll rök benda því til þess að einnig hafi þurft að skipta um þakgluggana og umgjörð þeirra, þannig að ástand þaksins í heild væri fullnægjandi.
Samkvæmt 3. tölulið 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Hins vegar fellur sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, undir séreign viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 5. tölulið 5. gr. laganna.
Álitsbeiðandi lagði út fyrir gluggunum í heild og krefur gagnaðila um greiðslu jafnvirðis glugga þeirra sem voru í þakinu, eða kr. 18.900 per stk. Það er álit kærunefndar að húsfélaginu, þ.á.m. að sjálfsögðu álitsbeiðanda, beri að greiða kostnað við endurnýjun sameignarhluta nýrra þakglugga, sambærilegra við þá glugga sem fyrir voru, en álitsbeiðanda beri hins vegar einum að greiða þann umframkostnað sem leiddi af stækkun glugganna. Nefndin telur jafnframt að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tl. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta gluggans sem liggur utan glers. Séreignarhlutar þakglugganna eru síðan sérkostnaður álitsbeiðanda, sbr. 5. tl. 5. gr. Kærunefnd hefur hins vegar ekki forsendur til að leggja mat á fjárhæðir og tölulega útreikninga í þessu sambandi.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að húsfélaginu beri að greiða kostnað við endurnýjun sameignarhluta nýrra þakglugga, sambærilegra við þá glugga sem fyrir voru, en álitsbeiðanda beri einum að greiða þann umframkostnað sem leiddi af stækkun glugganna.
Reykjavík, 7. maí 1997.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson