Mál nr. 16/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 16/1997

Húsgjöld: Greiðslufyrirkomulag.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 10. mars 1997, beindi A, til heimilis að X nr. 10, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, sama stað, hér eftir nefndur gagnaðili, um greiðslufyrirkomulag húsgjalda í fjölbýlishúsinu X nr. 10.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 15. sama mánaðar. Samþykkt var að beina þeim tilmælum til álitsbeiðanda að hún lagfærði erindi sitt nokkuð. Svör hennar, dags. 25. mars, voru lögð fram á fundi 5. apríl. Þar var jafnframt samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 12. apríl, var lögð fram á fundi kærunefndar 16. sama mánaðar og málið þá jafnframt tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið X nr. 10, var byggt 1968 og í því eru sex eignarhlutar. Með bréfi, dags. 25. október 1996, var boðað til húsfundar þann 31. sama mánaðar. Meðal dagskrárliða fundarins var: "Tillaga um að kosin verði einstaklingur úr hópi félagsmanna húsfélagsins sem sjái um fjárreiður vegna sameignar og skulu engir reikningar koma til greiðslu fyrr en eftir áritun þess aðila."

Fundurinn var haldinn á boðuðum tíma. Í fundargerð er bókað að álitsbeiðandi hafi lýst sig reiðubúna til að taka að sér þetta verk ef það yrði í gegnum húsfélagsþjónustu í banka en gagnaðili hafi verið fús til að annast innheimtuna með þeim hætti sem verið hefði. Fundurinn samþykkti að fara með innheimtuna í gegnum húsfélagsþjónustu og var álitsbeiðanda falið að framkvæma þá ákvörðun meirihlutans.

Gagnaðili hefur ekki viljað una þess fyrirkomulagi. Voru greiðsluseðlar Landsbanka Íslands endursendir með athugasemdum gagnaðila. Þar mæltist hann til þess að nafn hans yrði tekið af útsendingarlista. Málið fór til lögfræðideildar bankans sem taldi rétt að nafn gagnaðila yrði afmáð úr innheimtukerfi Landsbanka Íslands.

Krafa álitsbeiðanda er eftirfarandi:

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi þann 31. október hafi verið samþykkt að fara með innheimtu í gegnum húsfélagaþjónustu banka. Gagnaðili hafi hins vegar greitt sinn hluta reikninga beint, svo sem til Rafmagns- og Hitaveitu. Þetta fyrirkomulag gagnaðila skapi húsfélaginu mikil vandræði við innheimtu og reikningshald húsfélagsins. Gagnaðila beri að hlíta ákvörðun húsfundar.

Gagnaðili bendir á að hann muni sjálfur sjá um að greiða sinn hluta af andvirði reikninga sem með réttum hætti hafi verið stofnað til. Þó muni hann ekki greiða reikninga, sem ekki hafi verið framvísað við hann, áður en greiðsla hafi verið innt af hendi til reikningseiganda.

Þess hafi verið óskað að gagnaðili greiddi samkvæmt greiðsluseðli Landsbankans kr. 1.300, sem skilgreint hafi verið sem hússjóður jafnskiptur. Engin samþykkt sé til fyrir þeirri ákvörðun að innheimta fast hússjóðsgjald, hvorki fastákveðið né hlutfallsskipt. Jafnframt hafi hann verið krafinn um greiðslu kr. 4.357,50 vegna viðhalds innanhúss en hann hafi þá þegar verið búinn að greiða sinn hluta þess reiknings.

Gagnaðili ítrekar að hann muni hér eftir sem hingað til standa skil á greiðslu til reikningseigenda á sínum hluta kostnaðar og viðhalds, sem stofnað hafi verið til að réttum hætti, þegar reikningi hafi verið framvísað við hann.

III. Forsendur.

Húsfélög eru til í öllum fjölbýlishúsum og þarf ekki að stofna þau sérstaklega eða formlega, sbr. 56. gr. laga nr. 26/1994. Á aðalfundi húsfélagsins X nr. 10 þann 31. október 1996 var álitsbeiðandi kosin gjaldkeri húsfélagsins. Samkvæmt 2. mgr. 67. gr. laganna er heimilt, þegar eignarhlutar eru sex eða færri, að fela einum eiganda að einhverju leyti eða öllu verkefni stjórnar og skal þá beita ákvæðum laganna um hússtjórn eftir því sem við getur átt um hann.

Í ákvæði 4. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994 er kveðið á um að stjórn húsfélags sé heimilt að fela húsfélagaþjónustu að annast tiltekin verkefni. Auk þessa var samþykkt á áðurnefndum húsfundi þann 31. október að fela húsfélagaþjónustu innheimtu húsgjalda, enda var það forsenda álitsbeiðanda fyrir því að taka starf gjaldkera að sér.

Telja verður að allir eigendir séu bundnir af þessari ákvörðun, enda ljóst að mismunandi greiðsluhættir eigenda skapa aukna vinnu við eftirlit og uppgjör hússjóðs og geta auk þess gert rekstur húsfélags nánast óframkvæmanlegan. Ber því að fallast á það með álitsbeiðanda að gagnaðila beri að greiða löglega ákvörðuð húsgjöld með þeim hætti sem ákveðið hefur verið af hálfu húsfélagsins. Gagnaðili getur ekki synjað um greiðslu á þeirri forsendu að reikningum hafi ekki verið framvísað við hann. Auk þess hefur komið fram að engar hömlur eru á því af hálfu húsfélagsins að hann geti fengið að kynna sér reikninga, sbr. 6. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994.

Samkvæmt 2. mgr. 49. gr. laga nr. 26/1994 skal aðalfundur ákveða gjöld í hússjóð fyrir næsta ár, á grundvelli rekstrar- og framkvæmdaáætlunar fyrir það ár, sbr. 7. tl. 61. gr. laganna. Kærunefnd telur að með þessu sé sú skylda lögð á húseigendur að til umræðu og ákvörðunar á aðalfundi sé upphæð húsgjalda, kjósi menn að greiða á grundvelli áætlunar í stað þess að skipta reikningum jafnóðum og þeir berast. Af fundargerðum þeirra húsfunda sem fyrir kærunefnd liggja verður ekki ráðið að þetta hafi verið gert. Þar með er brostinn grundvöllur fyrir innheimtu þeirra gjalda sem byggjast á áætlun, þar til úr hefur verið bætt með framlagningu og samþykkt rekstrar- og/eða framkvæmdaáætlunar á húsfundi. Hins vegar var heimilt að innheimta gjöld á grundvelli reikninga á húsfélagið.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri hlíta samþykkt húsfundar um að húsfélagsþjónusta banka annist innheimtu húsgjalda.

Reykjavík, 16. apríl 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson