Mál nr. 9/1997
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 9/1997
Eignarhald: Herbergi í kjallara.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 21. janúar 1997, beindi A, til heimilis að X nr. 18, neðri hæð, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, til heimilis að X nr. 18, efri hæð, hér eftir nefnd gagnaðili, um eignarhald á snyrtiherbergi í kjallara að X nr. 18.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 29. sama mánaðar. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 12. febrúar, var lögð fram á fundi kærunefndar 19. sama mánaðar. Þar var ákveðið að beina fyrirspurn til Húsnæðisnefndar R um skiptingu eignarhalds á rýmum í kjallara X nr. 18 eða í sambærilegum húsum, þar sem um er að ræða félagslegt húsnæði. Svar nefndarinnar, dags. 27. febrúar, var lagt fram á fundi nefndarinnar 5. mars og málið þá tekið til úrlausnar. Þá hafa aðilar báðir skilað viðbótargögnum í málinu.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið X nr. 18, er 2 hæðir, kjallari og ris, byggt um 1948. Eignarhlutar eru fjórir, þ.e. tvær íbúðir (efri hæð og neðri hæð) í hvorum enda hússins.
Álitsbeiðandi á íbúð á neðri hæð og gagnaðili á íbúð fyrir ofan álitsbeiðanda. Ágreiningur aðila er um eignarhald á herbergi í kjallara.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að snyrtiherbergi í kjallara sé sameign og að gagnaðila verði talið skylt að fjarlægja lás af því.
Í álitsbeiðni kemur fram að herbergi það sem um er deilt sé lítið rými undir stiga, við hlið útigeymslu undir tröppum. Fyrir um 20 árum hafi álitsbeiðandi og fyrrverandi eigandi efri hæðar sett þarna upp snyrtiaðstöðu.
Álitsbeiðandi telur snyrtiherbergið í sameign og hafi það verið álit manna í húsinu þar til gagnaðili hafi keypt eignarhluta sinn. Fyrir skömmu hafi hún sett lás á herbergið og meinað álitsbeiðanda og fólki á hans vegum aðgang að því. Uppeldisdóttir álitsbeiðanda búi í herbergi álitsbeiðanda í kjallaranum og hafi henni verið meinað um aðgang að snyrtingunni.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að varðandi skiptingu á sameign þá hafi íbúar í húsinu notað skiptinguna "kompa" sem séreign 1. hæðar og "klósett" sem séreign 2. hæðar. Þessi skipting sé almennt svo í öllum húsum úr sama byggingarflokki hjá Húsnæðisnefnd R. Klósettið sé gluggalaust rými undir stiga, ca 1 m2 að stærð, en kompan ca. 3 m2 herbergi með opnanlegum glugga. Fyrsta hæðin hafi stærra herbergi í kjallara og stærri kompu. Efri hæðin hafi risið sem sé óeinangrað og með inngangi úr miðri íbúð 2. hæðar. Þar sé bæði of heitt á sumrin og of kalt á veturna til almennrar geymslu. Þessa skiptingu hafi C, arkitekt, og D, báðir fyrrverandi formenn stjórnar Húsnæðisnefndar, staðfest við sig.
Samkvæmt afsali álitsbeiðanda fylgi íbúð hans "geymsla" í kjallara en skv. afsali forvera gagnaðila fylgi íbúð hennar "geymslur" í kjallara.
Þá telur gagnaðili að álitsbeiðandi hafi ekki eignast snyrtiherbergið enda þótt hann hafi sett þar upp snyrtiaðstöðu með fyrrverandi eiganda og notað aðstöðuna í u.þ.b. 20 ár. Gagnaðili hafi sett lás fyrir herbergið eftir að hafa fullvissað sig um að það tilheyrði henni.
III. Forsendur.
Samkvæmt samþykktri teikningu af kjallara hússins eru þar tvær stórar geymslur sem óumdeilt er að fylgi hvor sínum eignarhluta aðila. Báðar geymslurnar eru nú nýttar sem íbúðarherbergi. Þá eru í kjallara þvottahús, þurrkhús og gangar í sameign. Ennfremur eru þar tvö lítil herbergi, annað merkt sem geymsla á teikningu en hitt er ekki merkt sérstaklega og ekki heldur afmarkað sérstaklega á teikningunni. Aðilar kalla fyrrnefnda rýmið "kompu" og hið síðarnefnda "snyrtiherbergi".
Ekki er fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið en samkvæmt afsölum eru hlutfallstölur íbúðanna þær sömu, eða 25% af heildarhúseigninni X nr. 18.
Samkvæmt afsali álitsbeiðanda, dags. 18. ágúst 1983, fylgir íbúð hans geymsla í kjallara, ásamt aðgangi að sameiginlegu þurrkhúsi og þvottahúsi.
Samkvæmt afsali forvera gagnaðila að íbúðinni, dags. 3. febrúar 1975, fylgja þeirri eign geymslur í kjallara, ásamt aðgangi að sameiginlegu þurrkhúsi og þvottahúsi, talið 25% af heildarhúseigninni, sbr. afsal gagnaðila sjálfrar, dags. 12. október 1995, varðandi hið síðastnefnda. Gagnaðili dregur þá ályktun af mismunandi orðalagi í afsölum eignarhlutanna að umrætt snyrtiherbergi, þ.e. geymsla skv. teikningu, teljist til séreignar hennar.
Það er meginregla laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. laganna. Það er álit kærunefndar að fyrirliggjandi teikningar og eignarheimildir beri ekki annað með sér en að snyrtiherbergið sé í sameign aðila málsins.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að snyrtiherbergi í kjallara sé sameign og að gagnaðila sé skylt að fjarlægja lás af herberginu.
Reykjavík, 16. apríl 1997.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson