Mál nr. 95/1996

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 95/1996

Séreign, sameign. Skipting kostnaðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 5. desember 1996, beindi A, hdl., fyrir hönd Svæðisfélags við göngugötu í Mjódd, Hraunbraut 24, Kópavogi, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Þönglabakka 1, Reykjavík, hér eftir nefnt gagnaðili, varðandi ágreining aðila um þátttöku í kostnaði vegna yfirbyggingar göngugötu.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 18. desember 1996. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 17. janúar 1997, var lögð fram á fundi kærunefndar 29. sama mánaðar. Nefndin fjallaði um málið á fundi sínum 5. febrúar sl., 12. og 19. febrúar en þann dag gekk kærunefnd einnig á vettvang. Málið var tekið til úrlausnar á fundi 26. febrúar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Þann 4. nóvember 1980 samþykkti borgarráð skilmála lóðarhafa við Mjóddina í Reykjavík. Þar var kveðið á um að lóðarhafar við göngugötu mynduðu með sér sérstakt framkvæmdafélag varðandi ákveðna verkþætti. Svæðisfélag við göngugötu í Mjódd var stofnað árið 1981. Að félaginu standa eigendur húsanna Álfabakka 12, 14 og 16 og Þönglabakka 1 og 6, en þessi hús liggja að göngugötunni. Í samþykktum svæðisfélags við göngugötu í Mjódd frá því í febrúar 1988 segir í 1. gr. að tilgangur félagsins sé m.a. að annast þær framkvæmdir sem allir félagsmenn séu sammála um að fela félaginu og gæta sameiginlegra hagsmuna. Samkvæmt 11. gr. var krafist samþykkis 2/3 hluta atkvæða til ákvarðana um framkvæmdir sem hefðu í för með sér veruleg fjárútlát.

Gagnaðili keypti húsnæði í Þönglabakka 1 árið 1994. Inngangur í húsnæðið er að austanverðu, þ.e. frá Þönglabakka, en enginn inngangur er frá göngugötunni. Þá er húsnæðið einni hæð ofar en yfirbygging, þ.e. þak, göngugötunnar. Útsýni frá húsnæði gagnaðila er þannig ofan á þakið yfir göngugötunni. Telur gagnaðili að hann sé undanþeginn þátttöku í kostnaði vegna yfirbyggingarinnar.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði við yfirbyggingu göngugötu í Mjódd í samræmi við eignarhluta sinn.

Í skipulagstillögum, dags. 1. apríl 1974, koma fram ómótaðar hugmyndir um skjólþök á svæðinu og verslunargötu undir þaki. Teikning af yfirbyggðri göngugötu var lögð inn hjá byggingarfulltrúa til kynningar á árinu 1984. Þá er í tillögu að endurskoðun skipulags frá desember 1985 og meðfylgjandi teikningu gert ráð fyrir yfirbyggðum göngugötum verslana og þjónustu. Á teikningum af Þönglabakka 1 samþykktum í Byggingarnefnd Reykjavíkur þann 13. desember 1984, er gert ráð fyrir yfirbyggðri göngugötu, og hið sama er að segja um teikningar af Þönglabakka 1, frá 1986 og 1993. Byggingarnefnd samþykkti fullmótaðar teikningar yfirbyggingarinnar, dags. 15. febrúar 1995, á fundi þann 26. október 1995.

Á stjórnarfundi álitsbeiðanda 20. maí 1988 var samþykkt að láta gera framkvæmda- og kostnaðaráætlun varðandi yfirbyggingu göngugötu. Í málinu liggur fyrir fjöldi fundargerða félagsfunda og stjórnarfunda álitsbeiðanda á tímabilinu frá 1988 til 1993 þar sem yfirbyggingu göngugötunnar bar oft á góma.

Þann 6. maí 1993 var aðalfundur Svæðisfélags í Mjódd haldinn og m.a. lagt fram tilboð í þak yfir göngugötuna. Eftir nokkrar umræður var samþykkt tillaga um að stjórnin léti vinna málið og legði síðan fram nokkra valkosti um gerð yfirbyggingar fyrir næstu áramót. Stjórnarfundur var haldinn 3. nóvember 1994 og m.a. lagt fram tilboð R hf. Fram kom að brýnt væri að afla formlegs samþykkis húseigenda hið fyrsta.

Á stjórnarfundi 22. mars 1995 voru endanlegar teikningar af yfirbyggingu göngugötu lagðar fram. Þá lá fyrir sú afstaða byggingaryfirvalda að ekki mætti byggja yfir lóðarmörk en lóðarmörk lágu þá í miðri göngugötunni. Því þyrfti að sameina lóðirnar til að leysa málið.

Á aðalfundi 11. apríl 1995 kom fram nokkur gagnrýni á málsmeðferð stjórnar. Aðalfundurinn samþykkti þó að vinna áfram að undirbúningi málsins. Var stjórninni falið að afla samþykkis lóðareigenda fyrir sameiningu lóðanna og kostnaði við yfirbygginguna.

Á stjórnarfundi Svæðisfélags í Mjódd 1. júní 1995 var lögð fram kostnaðaráætlun varðandi viðgerð á göngugötunni að upphæð kr. 14.195.000, en í ljós hafði komið að göngugatan lak og þarfnaðist viðgerðar ef ekki yrði byggt yfir hana.

Byggingarnefnd samþykkti fullmótaðar teikningar yfirbyggingarinnar hinn 30. október 1995 og framkvæmdir hófust haustið 1995. Samþykki fyrir sameiningu lóðanna var einnig aflað. Gagnaðili gaf þann 21. júní 1995 út yfirlýsingu um að hann fyrir sitt leyti féllist á að sameina lóðirnar. Í yfirlýsingunni var tekið fram að í því fælist ekki samþykki við kostnaðarþáttöku vegna yfirbyggingarinnar og að gagnaðili teldi hana sér óviðkomandi.

Félagsfundur álitsbeiðanda, haldinn 23. nóvember 1995, samþykkti með 81,5962% atkvæða gegn 8,2430% framkvæmdir við yfirbyggingu göngugötunnar samkvæmt fyrirliggjandi tilboði.

Á fundinum ítrekaði fulltrúi gagnaðila fyrirvara varðandi yfirbyggingu göngugötunnar. Bar hann fram tillögu þess efnis að gagnaðili yrði undanskilinn frá kostnaðarhlutdeild við framkvæmdina. Tillagan var felld með 81,5962% atkvæða. Fulltrúi gagnaðila lét þá bóka að gagnaðili væri tilbúinn til að taka þátt í kostnaði við lóðarframkvæmdir sem hefði þurft að grípa til ef ekki hefði verið farið út í yfirbyggingu yfir lóðina.

Gagnaðili hefur síðan neitað að greiða hlutdeild í kostnaði.

Aðilar máls þessa hafa fært ítarleg rök fyrir málsástæðum sínum í álitsbeiðni og greinargerð sem studd eru framlögðum skjölum sem eru samtals 71. Í álitsgerð þessari verða málsástæður og lagarök þau sem þar koma fram ekki endursögð en að þeim verður vikið eftir því sem þurfa þykir í eftirfarandi umfjöllun.

III. Forsendur.

Kærunefnd hefur gengið á vettvang og kynnt sér aðstæður.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. 29. gr. laganna segir hins vegar svo. "Rúmist bygging innan samþykktrar teikningar og sé byggingarrétturinn í sameign má ráðast í framkvæmdir ef a.m.k. 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, eru því samþykkir."

Það er álit kærunefndar að ákvæði þessi verði ekki skilin á annan veg en þann að nægjanlegt sé að samþykkt teikning beri með sér um hvers konar framkvæmd sé að ræða. Ekki þurfi að liggja fyrir samþykkt endanlegrar útfærslu á viðkomandi framkvæmd. Af því sem hér að framan hefur verið rakið er ljóst að frá upphafi var fyrirhugað að byggja með einhverjum hætti yfir göngugötu milli umræddra verslunarhúsa í Mjódd. Sést þetta á skipulagstillögum frá 1974, endurskoðun skipulags frá 1985 og samþykkt um byggingarnefndarteikningum af Þönglabakka 1 þegar á árinu 1984. Gagnaðili festi kaup á eignarhluta sínum í Þönglabakka 1 á árinu 1994. Þá þegar mátti honum vera ljóst að yfirbygging var hluti af hönnun svæðisins, þrátt fyrir að endanlegar teikningar af yfirbyggingunni, dags. 15. febrúar 1995, væru ekki samþykktar fyrr en 26. október 1995 af byggingarnefnd.

Í málinu er því ekki haldið fram að endanleg útfærsla á yfirbyggingu yfir göngugötuna sé í veigamiklum atriðum frábrugðin upphaflegum áætlunum. Kemur því ekki til álita að samþykki allra hafi þurft fyrir framkvæmdinni af þeirri ástæðu. Samkvæmt þessu telur kærunefnd ljóst að samþykki allra hafi ekki verið nauðsynlegt þegar í framkvæmdirnar var ráðist og að þær falli því undir 2. mgr. 29. gr. laganna.

Gagnaðili gerði þann fyrirvara 21. júní 1995 að undanskilja ætti hann kostnaðarþátttöku í framkvæmdum vegna yfirbyggingarinnar. Í greinargerð er þessi málsástæða byggð á 2. tl. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 44. gr. laganna.

Sú meginregla gildir samkvæmt 6. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994, að allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, fellur undir sameign fjölbýlishúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o.fl., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd, sbr. 6. gr. laganna. Í 2. tl. 1. mgr. 7. gr. laganna segir að þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess, séu með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að hún tilheyri aðeins þeim, sem hafi aðgang að henni og afnotamöguleika, sé um að ræða sameign sumra. Á það m.a. við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað, eins og segir í greininni.

Sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra íbúðareigenda. Ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu. Að áliti kærunefndar getur sú staðreynd að inngangur í eignarhluta gagnaðila snýr ekki út að göngugötunni ekki orðið til þess að undantekningarregla 2.tl. 1. mgr. 7. gr. eigi við. Er þeirri málsástæðu gagnaðila því hafnað.

Gagnaðili hefur bent á að hann hafi engin not af yfirbyggingunni og vísar í því sambandi til C-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994 um skiptingu kostnaðar í samræmi við not eigenda.

Samkvæmt lögum nr. 26/1994 er meginreglan sú að sameiginlegur kostnaður skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta þeirra, sbr. A-lið 45. gr. Frá þessari meginreglu eru nokkrar undantekningar sem tilgreindar eru í B- og C-liðum 45. gr. Samkvæmt C-lið skal hvaða kostnaði sem er skipt í samræmi við not eigenda, ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins. Ákvæði C-liðar 45. gr. gildir samkvæmt orðalagi sínu því aðeins að unnt sé að mæla óyggjandi not hvers og eins eigenda og á fyrst og fremst við um rekstrarkostnað. Þessi undantekningarregla hefur því þröngt gildissvið og kemur aðeins til álita í algerum undantekningartilfellum. Með vísan til þessa verður að telja að skilyrði C-liðar sé ekki uppfyllt hvað varðar stofnkostnað vegna umræddrar yfirbyggingar.

Kemur þá til skoðunar hvort beita eigi ákvæði 3. mgr. 46. gr. laga nr. 26/1994, svo sem haldið er fram af gagnaðila.

Í 46. gr. er veitt heimild til ákveðinna frávika frá reglum 45. gr. um skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Frávik eru möguleg á tvenns konar grundvelli. Í fyrsta lagi ef um er að ræða nýtingu séreignar sem leiðir til sameiginlegra útgjalda, sbr. 1. mgr. 46. gr. og í öðru lagi ef um er að ræða hús sem hafa að einhverju leyti eða öllu að geyma húsnæði til annars en íbúðar, sbr. 2. mgr. 46. gr. Nánari skilyrði fyrir beitingu þessara undantekninga er síðan að finna í 3. mgr. greinarinnar. Gagnaðili hefur ekki sýnt fram á það í málinu að kostnaðarskipting á grundvelli 45. gr. sé ósanngjörn og óeðlileg hvað varðar stofnkostnað yfirbyggingarinnar. Þegar af þeirri ástæðu ber að hafna þessari málsástæðu gagnaðila. Þess utan fæst ekki séð af fyrirliggjandi gögnum að þetta hafi verið rætt á húsfundi, svo sem mælt er fyrir um í 5. mgr. 46. gr.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði við yfirbyggingu göngugötunnar í Mjódd í samræmi við eignarhluta sinn.

Reykjavík, 21. mars 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson